为什么“两区交界”的新楼盘要谨慎购买？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

有人想买个新楼盘，问我的意见。

我说是两区交界，是北京与河北的两区交界，房子虽然很好，但投资性弱，看自己的需求谨慎购买。

这人不太认同，给我举出了德胜的例子，说这都不是两区交界，是四区了，不是发展的挺好的吗？

三两句话解释不清楚，索性多写点儿。

1、两区交界是个模糊的概念，或者说是民间说法，并没有个明确的标准。比如多大距离内算两区交界，市区和郊区有没有分别，需要什么必备的要素等等，都没有。但这个说法沿袭已久，在中国至少有了3000年的历史。

为什么出现两区交界，首先就得有区，比较明确的隔离带。而中国是周朝建立之后才明确的分封诸国的，也就是封建制，“分封建国”或“封土建国”，共封了103国。各国都明确了边界，用封土（土堆）和封树（树林）来进行标志，这才出现了比较明确的两区交界。在此之前，各个诸侯国其实就是部落，彼此之间没什么明确界限。

2、那有了边界就会出现什么？争抢呗，而且是激烈程度加剧的争抢。

因为在共有的情况下，谁拳头硬这地盘就是谁的，没理可讲。可一旦有个国君分配的明确界限，那就有了法理依据。一旦有了理，那打的就更邪乎了。有理的被打败了愿意讲理，唠唠叨叨的惹人烦，还会仗着有理去找盟友。没理的为了彻底让对方服软，那就会打的更狠。

那此时的两区交界就会成为什么？战场，生灵涂炭的战场。历史上徐州的地理位置太重要了，为什么？两省甚至三省交界，交通要道，四战之地，所以战争多，王侯将相也就多。刘邦、孙权、宋武帝刘裕、南唐李昪，南齐萧道成，南梁萧衍，后梁朱温等等都是徐州人，还有朱元璋，也能算徐州祖籍。

看看现在国际上的战争都发生在哪儿，肯定先是边境冲突，然后是地理位置居中的国家。印度前些日子又挑衅，只要中美一发生摩擦，印度准趁机在边境闹事儿。阿富汗如果不是地理位置这么好，谁没事儿上这儿打仗来啊？

对了，北京在历史上就是两区交界，苦海幽州。燕云十六州发生了无数场战争，既是千年古都，也是千年沙场。所以到现在更有了“天子守国门”的说法，无论起因是什么，但在明朝中后期确实是事实。

当然，两区交界也有发展的好的，但这都是在和平时期，有可能成为重要的水陆码头。比如雄安，也就是之前的雄县，在北宋就是四大“榷场”之一，辽宋两国的重要贸易区，富甲一方。

还有通州，千年大运河的文化汇集于此，坐看历代王朝的兴衰。之所以北京古董行除了东西城之后就最重视通州，就因为这里底蕴足，祖上富，真出好东西啊。

3、可一旦成了贸易区，也就是码头，那又会出现什么情况？乱。

我小时候就听人说，通州人最江湖，讲义气。当时不明白为什么，后来大概知道，就是江湖文化，天南地北的人聚在一起就容易乱，为了抱团取暖就必须义字当先。这是身处混乱环境中不得不选择的办法，乱中求财，也是求生。

看看我党的发展史，所有的根据地都是两区或三区交界。最早的井冈山是湘鄂赣，中央苏区是赣闽粤，之后陕甘宁、鄂豫皖、晋察冀等等，基本都是几区交界，三不管地带。既方便贸易，又能在乱中求存。

4、当然这说的都是大区域，但具体到城市地段也是这种情况，“分形学”，局部和整体都是差不多的。城市中的两区交界也是如此呗，一般就两种情况，要么就是荒凉到无人爱理，要么就是繁华到混乱。

就像开头那人问我的，德胜为什么发展的很好？其实很简单，那是因为学区。而在此之前，德外地区一直是混乱地区，穷人扎堆儿。如果不是建国后盖了各部位宿舍和大院，那这地方更乱。

也不光是德外，北京所有的城门关厢地带都乱，大车店和各种做买卖的云集。德外当年的车霸菜霸粪霸多了去了，解放后没少被镇压。历史上的代表人物就是盗御马的窦尔敦，横行德外，和南城黄天霸隔空斗法。

改开初期，甚至一直到2000年前后，德外的治安都不咋地，流氓混混很多，现在估计还有不少的老泡儿呢。想想当年什么市场最著名？烟市啊，白宝山的第一起抢劫大案就是在这儿干的，能说不乱吗？

现在德胜门之所以发展的很好，除了学区，更主要的市区已经没有土地了，那就别再分什么两区交界了，共同开发谋求发展吧，总不能眼看这好地方不利用吧。

5、北京南城最乱的地方是哪儿，很简单，中轴路呗。从前门开始，最繁华也最混乱。向南就是八大胡同，军政商学界的有钱人都来消费，演艺界餐饮娱乐业的提供服务，博彩业和特种药物在此泛滥，更有纹身光头业的收取保护费，能不乱吗？

为什么乱？两区交界呗，解放前南城一直是外五区的建置，前门外大街就是外一区与外二区的分界线。这种情况一直延续到解放后的崇外宣武（1952-2010），一直到90年代，我还见到前门的游商小贩抱着东西两边跑。如果不是两区联合执法，你根本就抓不着他，也没权力管。

南城再一个乱地是哪儿，天桥儿啊，外一外二和外五的交界处，三不管儿。解放前，东西南北四霸天在这里欺男霸女，解放后这里也是南城流氓混混儿的聚集地。8/90年代南北城唯一公认的流氓大哥就是天桥儿的，杜某。

这地方的乱就不用提了吧，各种书籍文章和影视作品太多了。而且说实话，这些作品或多或少还美化了天桥呢，真实的社会底层情况比这黑暗的多。不聊了。

再往南出了城区是哪儿？大名鼎鼎的浙江村儿，木樨园大红门。为什么当年选择这里落脚，就是因为乱。丰台与崇文的两区交界，交通方便。崇文管不着丰台不爱管，任由发展，如鱼得水。我现在闭上眼睛都能想起当年的嘈杂，跟农村大集没什么区别。

南城还有一个市场很神奇，那就是潘家园。没觉得奇怪吗？北京的文化主要在北城后门桥隆福寺护国寺和南城琉璃厂廊房兴隆街一带，因为消费人群主要来自北城。可怎么会在东南角出现这么个庞大的文物市场呢？

原因也不难理解，小商贩都是会用脚投票的，哪儿管的松就去哪儿。开始是遍地开花，后来是游击战，到最后选定了潘家园，就因为这里三区交界，三不管儿。

最早的市场不在这个位置，还要向西，大概就是弘善家园西区的位置。都是荒地，坑坑洼洼的净是小土堆，窑坑所在地嘛，没人管。而且跑起来方便。主要客户从二环里来，朝阳的来抓就四散奔逃，过了铁道跑两步就是丰台，人家也就不追了。

尤其潘家园有一点好处，铁道边医院后身，两区交界没什么开发价值，能稳定的做生意。又是窑坑儿遗址，小土堆上登高望远便于观察敌情，能提前做准备跑的快。后来也不知道是哪位重要外宾逛了这里之后大家赞赏，政府也意识到了这是一种文化，所以也就不抓了。

6、扯远了，不说老北京了，看看现在的新北京，环城区的各个交界处吧，有好有差。新北苑是发展的最好的，因为确实规划建设好，又靠近望京等产业区。其他的亦庄也好，国家级开发区。还有回龙观也不错，当年最重要的经适房样板区域。西二旗更好，产业区码农们给北部地区都提供了重要支撑。

这些板块的发展为什么好？基本三个原因，产业区、规划好，而且最重要的是高层重视。回龙观那是连总理都来视察过的，市长区长什么更是来过无数回，能不加速建设吗？亦庄西二旗不必说了，这产业，全国都拔尖儿。新北苑可以说是整体开发，几年时间就旧貌换新颜，全北京这种板块不多。

7、可在看看其他板块，那不如意的就居多了。典型的是东南沿线，分钟寺十八里店成寿寺等等，地段交通要说非常好，但朝阳区就是迟迟不开发。为什么咱不知道，反正人家领导不着急。那板块中的小区就受拖累了呗，只能站岗等着，等来了利好估计也老了。

还有马驹桥，离地铁远是一方面，两区交界或许更是底层原因。并入亦庄是大规划，但里面也要分轻重缓急的，产权清晰才是商业的关键，张家女儿还是李家媳妇儿，总有些扯不清。

最典型的一个板块，大兴的狼垡，飞地。丰台连自己的羊坊都没开发，更没资格管大兴的辖区了。可这地方对大兴又没什么好处，连通地铁都不愿意出钱，也就只能这么拖下去了。前几天有人问我地铁什么时候通？那只能按规划说的，有可能于2025年之后开始建设。但现在是被人家房山给截胡了，没办法只能看着等着。

典型到不能再典型的京良路，西段房山都修通十多年了，东段三区交界，至今还拖拖拉拉呢。虽然都是社会主义大家庭的成员，但小日子还是得算计着过的，不太方便为他人做嫁衣裳。

8、这也是两区交界的一种常态，也就是经济弱区的开发欲望强烈，但强区不爱搭理。房山和丰台大兴就是这种情况。更典型的是燕郊，河东边开发的热火朝天，河西边的通州无所谓，根本就是无视。

开头这人咨询的这个小区就是这种情况，属于两区交界的北京地段儿，但一脚油就到河北。那北京怎么可能把这地方当重点，孤零零的小区只能是站岗，不可能等到任何的大规模规划和配套。没有友军，是孤立无援独木难支啊。

9、总之，啰啰嗦嗦说了一堆，关键还是这句话：两区交界，一定要考虑清楚。如果真的是级别高、产业区、规划好，更重要的是领导重视，那才能真正发展快。否则，站岗的可能性非常大。

仅供参考。

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