万象城、印象城Mega、吾悦广场开启“肉搏战”，谁更具竞争力？

随着印象城MEGA的开业，商业综合体之间的竞争明显加剧，尤其是几座“走路太远、开车很近”的商业综合体，因人流无法共享而真正开始肉搏战。 当温州商业综合体真正进入竞争时代，那些曾经火爆的商业综合体，还能延续昔日的辉煌吗？

对此，我们挑选了印象城MEGA、万象城、吾悦广场3座距离不远、规模相近、档次接近、市民口碑较好的商业综合体，在同一时间分头实地探访，看看当温州商业综合体进入竞争时代后，发生了怎样的变化。

时间：2021年12月4日（周六）中午12-14时

地点：印象城MEGA、万象城、吾悦广场

说明：周六中午，是特地挑一个人气适中的时间点，高于工作日，但低于周五晚上、周六晚上及周日白天，同时这个周六并非节假日。因此，本次拍摄的人气，并非最佳人气节点。不过当天是晴天，不冷不热，市民有不错的出行意愿。

01

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印象城MEGA

开业热度仍在，人流量很大，目测比上周略少一点。

其中，1-3层的服饰零售类，人流量适中，热闹但不算拥挤。

其中，1楼奈雪の茶、星巴克人较多，LADY M一般。遗憾的是开业当天未营业的lululemon、百盛美妆、维密、MK、coach等品牌，至今仍然是围挡状态。

4-5层的餐饮区人山人海，到了饭店门口几乎坐满、站满排队的人，本身并不宽敞的过道，通行受影响。

排队比较夸张的，包括外婆家、炉鱼、太二酸菜鱼、珮姐老火锅、嘉味茶冰厅等。

其中，4楼过道还有儿童游乐小火车在行驶，当过道不宽、存在连续直角转弯的情况下，行驶有些困难，易堵塞通道，对消费者通行及体验感带来不适。

地下1层的小吃、甜品、游乐区域人流量较大，ole'精品超市人气一般，被超市阻隔的独立小区域人气明显不及这一侧。

作为印象城MEGA亮点的户外区域，人流量非常大。当天风不大、有太阳，河边观景、闲逛的市民非常多。但是到了夏天，尤其是傍晚西晒之下，对沿街商家来讲又是一个考验。

开在滨水街区的业态，人气两极分化，像X11人气比较高。

相比较开业首日，1层室内外之间的通道开启，形成人流互动，室内动线不再被限制为“C型”，体验感好一些。

地下1层原先较难管理的水井，已将水、石子抽走，卫生情况有所提升。

尽管室内格局与动线令人诟病，但相对居中的位置与周边成熟的条件、滨水区域的特色、招商品牌的亮点、美术陈列与网红打卡墙所带来的视觉效果，是印象城MEGA高人气的原因。

总体而言，印象城MEGA商圈的户外氛围好于室内体验。除此之外，在会员制度体验感上，印象城也颇具心思，专门设立了印象城MEGA x MOLE.会员CLUB，这在目前温州综合体中算是独一份的“贴心”。

不过就当前来讲，印象城MEGA高人气的最关键原因还是开业热潮尚未散退，包括市民新鲜感、品牌折扣、营销热度等。

至于开业热潮散退之后，印象城MEGA在与其他商业综合体的竞争中处在怎样的地位，仍有待继续观察。

印象城周边交通堵塞情况较严重

02

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万象城

中午12点前，万象城人流量并不大，与工作日晚上差不多，但12点起人流量明显增加，到了下午2点与目测与平时周末差不多。不过，从一些数据、细节来看，万象城的人流量还是略有下降。

主入口、次入口人流量明显减少，周边斑马线人流同样很少，可见乘坐公交车、出租车（网约车）前往万象城的市民少了很多。

私家车依旧是万象城消费者的主要出行方式，大部分停车位被私家车占据，但此前周末经常出现的排长队进场、一位难求现象消失了，上周六还有少量车位剩余。

曾需排长队的外婆家、炉鱼、西贝、太二酸菜鱼等餐厅，在中午12时左右均无需排队，到了12点半左右，炉鱼、西贝、哥老官开始少量排队，外婆家、太二酸菜鱼则始终不需要排队。

多数餐厅处于大部分坐满、进去就能吃的状态。

快餐方面，中午肯德基、汉堡王餐厅基本坐满，但制作、取餐阶段的数量有限。

在网红饮品方面，3家综合体星巴克人气都不好、LADY M人气也不好，但喜茶、奈雪の茶人气很高，一点点也有些人气。

零售方面，人气有好有坏，呈现一定的两极分化现象，但是对于零售品牌来讲，人气不代表业绩，时点人气也不代表整体人气，因此仅供参考。

地下1层，ole'精品超市人气尚可，泸溪河出现了消费者排长队现象。

室外商街人气尚可，主要因早教机构的集聚，出现大量儿童及家长，不过宜家体验中心人气一般。

总体来看，万象城人气较此前略有下降，但仍保持在较高水平。从硬件设施到招商、管理、运营，万象城具有全方位优势，积累着良好的口碑，依托靠近高速公路交汇处的地理特征，对郊县及周边城市产生了吸引力。

万象城人气略降主要由两个主要原因造成。一方面，印象城MEGA同样优秀的招商品牌，再加上以地段优势对鹿城客户的截流。

另一方面，温瑞大道快速路与轨道交通S3线的合建，造成万象城周边糟糕的交通状况。

即便如此，万象城的人气仅仅是略降，足见其强大的竞争力。人气与氛围依旧在，又少了各种拥挤、排队、等待，虽然商家利益不再最大化，但消费者体验感更好。

当温瑞大道快速路、轨道交通S3线建成，万象城或具备双重交通优势，尤其是S3线温州中学站（暂名）将与之相连，届时将具备其他商业综合体不具备的轨交优势，对瑞安等地的吸引力将持续加强。同时，万象城东广场正在施工，以弥补室外景观的不足。

03

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吾悦广场

人流量较差，与工作日白天差不多。

低楼层零售区域，几乎所有门店都没人。

星巴克、喜茶、奈雪の茶等网红饮品店仅有零星顾客，肯德基人气比较好。

中午饭点，高楼层的餐饮区域并未看到排队现象。炉鱼等热门餐厅，就餐区域基本坐满，但其他不少餐厅仅有零星客人。

就连吾悦广场特色业态的真冰场，也仅有零星顾客。

最热闹的是地下1层的永辉超市，人流量较大，终于找到了周末应有的氛围。

曾经人气很好的吾悦广场，现在人流量骤降，显然与印象城MEGA的开业有着直接关系，鹿城方向客户被大规模截流，周边蒲州、黄屿的客流也被吸走不少。

吾悦广场距离印象城MEGA直线仅约2公里，比万象城更近，客流重叠度更高。相比较印象城MEGA，吾悦广场虽然具有空间优势，但滨水区域的打造、招商品牌的档次都落后于印象城MEGA，使其竞争力受限。

另外，从上江路看吾悦广场似乎位于成熟地段，但其实它被工地包围，南侧凯迪中心正在施工，东侧澜悦府尚未交付，北侧老厂房正在拆迁，与5050购物中心周边类似。待周边工地全部建成，尤其是与凯迪中心滨水商业相连，人气将更有保障。

其实，更早开业的瑞安吾悦广场就一直火爆至今，近期还与40余座一二线城市知名商综一起，上了2021Q3热搜购物中心榜。

除了身处成熟地段，瑞安吾悦广场的招商亮点反而比温州吾悦广场更多，有老鸭集、太二酸菜鱼、CK等知名品牌，还将开哥老关的副牌“小官官大重庆”，与万象城、印象城MEGA处在同频。

04

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

那么，接下来看看三家综合体的品牌分布：

餐饮部分，万象城还是占据了领先优势。热门餐饮品牌该有的都有了，菜系种类也比较齐全，“食”在万象，诚不欺我。

服饰零售部分，整体上看万象城略微领先。但三家综合体各有优势，相对来说印象城MEGA热门服饰零售品牌少一些（不排除是因为刚开业还未引进）。

印象城只有adidas kids，所以不计入统计范围内

特色品牌部分，万象城和印象城MEGA各有千秋。万象城的品牌侧重于名声在外的大众品牌，印象城MEGA的品牌则偏向于小众年轻化的时尚潮牌。

而吾悦广场在品牌特色方面的竞争力就略显薄弱了，或许这也是此次印象城MEGA开业，吾悦广场人流量骤减的原因。

为了更加客观的对比，小编选择了奈雪、炉鱼、去茶去、星巴克这4个印象城MEGA、万象城、吾悦广场都有的品牌，进行同一时段的客流量测试取样。

印象城MEGA饭点排队情况：

万象城饭点排队情况：

奈雪の茶最大单号：

印象城MEGA1143 / 5056

万象城1056 / 5044

吾悦广场1017 / 5025

（上下滑动查看更多）

不难发现，同一品牌在不同综合体的布局，所呈现出来的客流量数据差别还是很大的，甚至可以说是天差地别。

我们再来看看餐饮品牌重叠率较高的印象城MEGA和万象城，同一时段的部分餐饮品牌叫号情况对比。

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从上述案例可以看出，这种不近不远的商业综合体布局，问题已开始呈现。

接下来，随着圣诞节、元旦、春节的接连来临，商业综合体人气将达到全年最高峰，预计这几家商业综合体人气都会不错。

那么过完春节、人气回落之后，再加上印象城MEGA过完开业高潮，届时谁将更受温州市民欢迎？我们将继续观察。

当商业综合体竞争加剧，温州人更喜欢去哪里？不少人会就近选择。 那么，对于绿轴、蒲州、黄屿、梧田等区域的居民来讲，就近同时有3座商业综合体可供选择，他们更喜欢去哪里？我们挑了前往各大商业综合体距离适中几个小区的业主，听听他们的声音，发现萝卜青菜各有所爱。

景秀湾花园L先生：

离吾悦广场、印象城都很近，自己去逛两者皆可。去万象城的话，一般是别人约在那里才去。如果外地朋友过来需要招待，印象城相对来讲特色最鲜明。

对吾悦广场最满意，印象城开业初期体验有些混乱，看后续管理水平。不过印象城、吾悦双双开在自己家附近，生活上好了很多，未来会成为市中心。万象城相对最远，周边施工导致交通混乱、进入停车场排队时间太长。总体来讲，这几家与一二线城市的商业综合体都还有差距。

尚品半岛Y先生：

南瓯嘉园W女士：

在印象城开业之前，距离万象城最近，也能满足几乎一切需求，因此去万象城最多，也比较习惯了。吾悦广场距离最远，去得最少，偶尔去一次会有新鲜感。印象城最近人太多，很难评价。

吾悦广场比万象城近，但还是更喜欢去万象城，品牌更好一些。印象城地段虽好，品牌也不错，但整体格局太狭长。

爱琴海岸C先生：

瑞仕花园W先生：

印象城地段、品牌都挺好，逛起来比较像大城市的商场。吾悦广场最近，但品牌不如印象城与万象城。万象城与印象城品牌都不错，但地段印象城更好，所以喜欢去印象城。

万象城整体档次高，去得最多，再说孩子在那边玩习惯了。吾悦广场档次没万象城高，去得少一些。印象城刚开业，室外岸边喝酒感觉不错，室内一般，而且有不少细节问题，等过阵子完善一些再去看看。

金域中央Z先生：

京都城L女士：

去综合体主要是带孩子玩，印象城有滨水户外空间比较好，但室内空间感和动线不太喜欢，接下来天气冷了会更倾向吾悦广场。对吾悦广场总体比较满意。此前有带孩子去万象城某儿童游乐品牌，但停车排队时间过长，从而逐渐放弃。

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最后我们做个假设。假如印象城MEGA、万象城、吾悦广场3座商业综合体不是相互之间相距两三公里，而是围绕一个路口或者一座广场布局，相互之间以天桥连接，会是怎样一番情景？

3家商业综合体总建筑面积均无需超过20万方，可适当控制规模。

万象城有可能品牌档次比现在更高，甚至不排除引进个别重奢品牌的可能性，3家商场层次更鲜明。

刚开业的印象城MEGA吸引了一波人流，不会把吾悦广场原有人流吸走，反而因外溢至吾悦广场，尤其是那些排不上队、吃不上饭的人。万象城的郊县、外地客流，也外溢至印象城MEGA、吾悦广场。

大家都喜欢约在这个商圈，不在乎具体哪一座商场，都逛个遍。3家商场共享这座商圈的客流，每一家人流量都在上升。

Ol e'超市、西西弗书店只剩1家，但可能迎来言几又书店。在吾悦广场的永辉超市买完日用品后，再去万象城的Ol e'超市看看进口商品。

去印象城MEGA逛ZARA之后，再去吾悦广场逛逛优衣库，去万象城看看MUJI、UR，万象城的优衣库可能替换为H&M或GAP。

在万象城的LADY M喝完下午茶，晚上想吃海底捞，过个马路或穿过广场，去吾悦广场。

结束在吾悦广场真冰场的活动，去印象城MEGA河边转转，逛逛在这里举办的集市，再去万象城的宜家体验中心看看家居。

不太担心自己喜欢的品牌被商场末位淘汰，很可能边上那家商场就接手了，再不济也可以开在边上的写字楼底商。

周边聚集了更优质的公司，带来更多年轻人，边上的商场哪怕工作日也有一定人气。

周边板块、郊县、周边城市的人纷纷乘坐高铁或S2线、S3线，再换乘S1线前来这里消费，来温州出差、旅游的人也不会错过这里。

… …

然而，这一切都是幻想，并没有发生在温州。

如果能在滨江商务区鹿角湾项目、中央绿轴区域惠民路站TOD开发时，做好与现有商业综合体的聚集、衔接，那么以上精彩生活，就是温州商业的未来。

温馨提示：由于商业综合体整体较为复杂、品类繁多，不同时点会出现不同情况，因此本文内容仅为当时的局部情景，仅供参考，不代表整体情景。我们力求客观、真实，尽可能在同一时间点、同一类型、同一品牌、大场景进行对比，尽可能采用数据，但仍难免会有遗漏。同时，在品牌档次方面，我们以国内知名商业综合体的入驻情况为参考，仅为一家之言，不代表大众声音。

后话：大家读完顺手点下右下角的文末点一下“赞”和“在看”，就是最大的鼓励和支持了。授人玫瑰，手留余香。

END

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