润玺2期拿证、润峯府欲来！怎么选？

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍今天（12月7日），华润城润玺二期拿证。

备案均价13.2万/㎡，共1024套房源，单价区间12.2-13.9万/㎡，户型建面约120-270㎡，总价区间1426-3737万/套。

而近期，前海润峯府官方户型图流出，展厅也已开放，743套住宅，面积110-150㎡。

前阵子大家刚觉得，深圳的有钱人不够用了，担心新盘去化不好。

结果，连蛇口渔人码头原址上总价3932万起的办公产品（华侨城·新玺）都卖光了，可见深圳人的购买力，堪比“印钞机”。

所以，目测随着这两个“网红”巨无霸入市，深圳楼市今年将会以压轴大戏收场。

那么一个是“地段王”的稀缺盘，一个是“价差王”的福利盘，到底怎么选？

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科技园“价差王”的收官之作

如果熟悉深圳楼市，华润城的每一期都堪称流量的高光，造富的神话。

2014年10月，华润城润府1期均价4.75万/㎡，开盘即日光；

2014年11月，华润城润府1期加推，均价5万/㎡，3小时售罄；

2015年12月，华润城润府2期均价6.2-8.1万/㎡，开盘便日光；

2018年6月，华润城润府3期，均价8.5万/㎡，开盘同样日光；

2020年11月，华润城四期（润玺一期），均价13.1万/㎡，引发万人关注，开盘1171套房源6小时内迅速售罄。

这次，华润城润玺二期获批预售，推售住宅套数共1024套，建面约120-270㎡，分别位于1、2、3栋，备案均价13.2万/㎡。

项目具体细节如下：

目前，项目前四期均已售罄、入伙，所以如想入手华润城版块，只剩下润玺二期。

相信不少手拿子弹的买家们已经等不及了。

润玺二期位于南山区沙河西路英伦名苑-二期东南侧约110米，地处身为寸土寸金的南山科技园，与前四期以及周边写字楼、商业综合体组成了撑起南山半边天的“巨无霸”。

（润玺二期）

附近是深圳目前最大的科技商务区科技园，聚集着大量的高新技术企业和人才。

如果以华润城作为中心，半小时经济圈内，可以辐射至福田CBD、大前海、深圳湾后海总部基地和留仙洞。

不仅如此，商业配套也是数一数二，自身带有超级网红综合体万象天地，是深圳年轻人的打卡圣地之一。

至于学校配套则是华润代建的科华学校，作为深圳市第一家三星级绿色建筑学校，是唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。

（南山外国语学校科华学校）

而从科技园片区的法定图则来看，整个科技园片区住宅用地不多，其中的新房更是少有。

整体来看，润玺二期是整个大冲片区，仅存的稀缺新房。

可见，项目所在地段位置极佳，有很强的稀缺竞争力。

项目价格如果和周边二手房相比，约有4-7万/㎡的价格差。

最近@格隆汇楼市向周边中介询价，片区内的小区真实报价约11-22万/平之间。

如科苑花园58区挂牌15-17万/㎡

大冲城市花园挂牌15.8-18万/㎡

大冲新城花园挂牌11-12万/㎡

华润城润府一期挂牌17-20万/㎡

华润城润府二期挂牌18-21万/㎡

华润城润府三期挂牌17-22万/㎡

英伦名苑一期挂牌12-13万/㎡

英伦名苑二期挂牌14-16万/㎡

目前项目建设楼栋距离封顶不远了，附近在建的项目已经不多。

除了靠近沙河西路一侧的对面是南山水务项目，就剩靠近科发路南侧是华润置地总部大厦。

（南山区水务项目）

（华润置地总部大厦）

（润玺二期南侧）

（英伦名苑二期）

（英伦名苑一期）

（润玺二期靠金铜一侧）

2

前海“最牛”住宅

前海自2010年进入大家视野，就已经是自带高光。

产业战略、人才储备、土地规划、未来交通，都给予了非常高的支持。

不少试点政策都是由国务院直接批复同意建立并由国家发改委牵头。

但是通过前海还没扩区前的用地综合规划会发现，实际的居住用地大约只有122.78公顷，占整个还没扩区前的总面积（1492公顷）大约8.2%左右，居住用地非常稀缺。

所以，新盘只要诞生在前海没扩区前的区域内，几乎都是稀缺盘的代言人。

目前润峯府的户型图已经出炉。

具体的项目情况和户型图如下：

随着润峯府入市的脚步越来越近，坊间称之为前海最牛住宅，那么润峯府到底牛在哪里？

1、牛在地段住宅的稀缺性

首先是地段的稀缺性。

前湾作为前海核心地段的高光之一，功能定位是未来成为具有区域影响力的港城融合的国际商贸中心和全球供应链管理中心。

未来还会重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，建设科技研发中心和文化创意集聚区。

所以功能定位很难被替代。

而在（旧）前海范围内的三大片区中，前湾片区的居住用地面积是最少的。

根据规划面积范围约401公顷，但真正可以作为居住用地的面积，只有24.59公顷，只占片区面积的6.1%。

另外，今年（9月27日），前湾片区的居住面积再进一步被调整。

前海管理局发布[前湾片区]开发单元规划修编（草案）第二次公开展示，居住用地总面积减少至16.69公顷。

其次是住宅的稀缺性。

在润峯府之前，不管是前湾片区还是整个前海片区（没扩区前），推出的住宅项目屈指可数。

2014年11月前海时代一期，作为前海成立首个住宅项目，推出便引爆市场讨论。

2015-2016年，前海时代二期开盘，市场议论度与一期相比有过之而无不及。

接着前海便开始出现长达三年的“住宅荒”。

直到2019年11月，招商领玺和颐湾府同期出炉，前海住宅再次被大家热议。

而2020年，前海再次进入“住宅供应冬眠”。

到了今年，前海迎来住宅供应的爆发阶段。

今年1月份天健桂悦府、龙光天境花园齐齐入市，9月再迎招商领玺二期。

现在即将迎来润峯府。

所以润峯府是前海自2013年成立以来的，第六个住宅项目。

如果聚焦到前湾片区，住宅推出更是少得可怜。

到目前为止，也就今年推出了润峯府对面的龙光天境花园。

2、牛在开发主体

润峯府位于南山前海听海大道一侧，所在地块为T102-0345，金地+电建+华润+前海控股4家房企超级联合体，以81.519亿拿下，可售楼面价约8.5万/㎡，限价10.71万/㎡（毛坯）。虽然以往房企联合拿地的案例并不鲜见，但难见的是，一块宅地被3家有国企属性+一家民营联合拍下的就不多见了。

而且，华润、电建、金地都有多年雄厚的开发实力和经验。

前海控股更是由前海管理局依照国务院2010年8月26日批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》成立，背景非常强悍。

3、牛在价格的高光

润峯府去年拿地时已经被限制普通商品住房入市，最高均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修），如果加上装修6000元/㎡，最高均价会去到11.31万/㎡。

而同地段，仅一路之隔的龙光前海天境花园今年的1月开盘，均价约11.2万/㎡（精装）。

前海润峯府附近暂无二手房在售。

但根据@格隆汇楼市在市场上的实际询价结果显示，润峯府的价格与前海（没扩区前）二手房价格相比存在1-5万不等的价格差距。

目前片区内的二手房实际市场挂价，大约在8-18万/㎡之间。

如，鼎泰风华一期11-14万/㎡

鼎泰风华七期12.4-15万/㎡

前海时代一期14-20万/㎡

阳光棕榈园三期9-14万/㎡

椰风海岸10-12万/㎡

前海花园三期8.2-11万/㎡

诺德假日花园12-18万/㎡

其中和润峯府价格差距最明显的是前海时代一期（14-20万/㎡），存在约4-9万/㎡的差距。

4、牛在交通远期规划

前湾片区内，已经有轨道5号线、轨道9号线经过。

而根据官方消息，远期规划轨道还有21号线、轨道26号线、轨道27号线、轨道28号线、穗莞深城际、深惠城际、港深西部快轨以及一条预留轨道线路经过。

未来区域内的交通枢纽，可以直接连接穗莞深以及香港。

目前项目工程建设已经出地面三四层。

旁边紧挨着的前海十单元01街坊项目还正处于工地平整的状态。

对面在建项目龙光天境花园已经接近封顶的状态，斜对面（东南向）的深港科技创新生态谷也还正处于工地平整的状态。

（前湾公园A出口）

（科创六街）

（深港科技创新生态谷）

（前海十单元01街坊项目）

（哈罗学校）

但目前片区内由于处于高度待开发状态。

附近连普通便利店都没有，商业配套需跨片区到妈湾的前海世茂大厦或桂湾的前海卓越金融中心，都需要步行约2.5公里。

而且未来，项目建成，待片区内规划成熟，低楼层景观会有一定的视线遮挡。

因为在项目的北向，有哈罗学校约有10层高度；东南向有龙光天境花园超过30层；未来东向的前海十单元01街坊项目。

不过就项目西向而言，目前预留了不少公共建筑空地，虽然具体建筑高度还未知，但由于是公共建筑居多，所以未来西向中高层以上的景观视野会非常好。

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润峯府VS润玺二期，到底选谁？

润峯府和润玺二期，二者都带有华润的血统，起点高，而且位置、配套都独一无二，那么手里的子弹该给谁？

就两大项目的情况，@格隆汇楼市整理出对比的细节。

1、区位方面

两者的地段都自带高光，一个在前海前湾片区，一个是容纳大量科技人才的科技园片区，都是高端产业聚集的区域。

但就发展潜力来看，科技园虽然聚集着腾讯、华为、中兴、大疆大族激光、金蝶、迈瑞等高科技龙头企业，是深圳市科技、信息、人才资源最密集的区域之一，不过周边格局已经高度成熟，优质的商业配套、名校资源已经落地。

而前湾则处于待规划发展，未来将会建设成功能复合的科技研发中心和文化创意集聚区，定位更高端，更国际范。

区域内规划的前湾科技研发中心和文化创意聚集区，未来待完成将会吸纳大量的高端人才和企业管理人员。

所以相对来说，前湾的发展潜力更大，更有后起之秀的可能。

2、配套方面

因为前湾片区内还处于规划开发中，而润玺二期周边的配套、社区商圈相对来说已经成熟并且形成规模。

不管是商业形态还是教育资源，润玺二期会更能满足短期的居住需求。

润峯府附近的学校主要有前海国际学校、前海十单元学校（在建当中）和前海哈罗外籍子女学校以及前海哈罗礼德学校，公立教育资源比较匮乏。

而润玺二期中小学都是对口公立的南山外国语科华学校（九年一贯制学校）。

所以从周边配套来看，润玺二期商业及教育配套更占优势。

3、交通方面

相对来说，润峯府更靠近地铁口，并且片区内远期的轨道交通规划有将近10条，包含通往穗莞以及香港的轨道。项目还临近广深沿江高速，能快速前往宝安。

而润玺二期，则因为华润城项目比较大，导致通往高新园地铁口的距离实测有将近约1.2公里，步行需要15分钟左右。而且真正受惠远期规划的轨道交通，只有13号线。

另外，由于片区内规划得早，导致除了沙河西路，周边道路早晚高峰堵车严重。

4、楼盘自身

就小区品质而言，润峯府更胜一筹。

润峯府的容积率（4.85）更低、楼间距更宽，并且主打户型110㎡3房2卫、150㎡4房2卫，整体使用率约80%。

而润玺二期容积率（8.11），比润玺一期（7.22）的容积率还要高出不少，楼间距小，户型面积更大（120、185、270㎡）。

但从户型本身来看，润玺二期的产品力要更强。

尤其是270㎡的户型，在科技园（大冲）片区内，几乎属于稀缺品。

在大冲片区内，除了城市山谷花园，最大户型面积约359㎡，几乎无超过250㎡户型的产品。

片区内，如英伦名苑二期最大户型206.25㎡；同系列其他期的面积，如华润城一期最大户型169㎡，二期最大196㎡，三期最大150㎡，润玺一期最大200㎡

5、价格方面

就当前参考均价来看，润峯府入手门槛更低。

一方面，润峯府均价更低。

润峯府毛坯限价10.71万/㎡，若加上装修6000元/㎡，最高均价约11.31万/㎡。

而润玺二期虽为精装交付，但均价去到13.2万/㎡。

另一方面，润峯府的持有成本相对便宜。

首套住宅，按照三成首付计算，限售解除前，110㎡的持有总成本约691.57万，150㎡的持有总成本约942.99万。

而润玺二期的持有成本，同样购买条件下，持有成本需要约981.34万，比润峯府要高不少。

若是185㎡及270㎡，则限售解除前，持有成本需要千万起步。

不过，就价格空间来看，目前华润城一期及三期市场价已到17-22万/㎡，倒挂空间相对更大。

所以，整体来看，润峯府占据前海限价的红利，是“地段王”的代表，价格更适宜，增值空间弹性更高，发展潜力更大。

而润玺二期，周边预期已经很明确，增值空间需要依赖片区自身现有的价值，更适合有实力，短期需求更明确，持有实力更强的买家。