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北京租房市场入冬

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天气转冷,北京租赁市场也正式入冬,市场淡季叠加部分区域疫情反弹因素,11月北京租赁市场呈现加速降温趋势。11月29日,贝壳研究院发布数据显示,11月北京市租赁成交量环比减少超过10%,各城区租赁市场均保持降温趋势。从租金水平来看,11月北京市平均月租金水平为84.9元/平米,租金水平环比微跌0.8%,同比稳中微涨,相比于2019年同期微涨3.3%,租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势。


租金水平连续四个月下滑

根据贝壳研究院数据,2021年11月北京市租赁市场成交量环比减少10.7%,相比于2019、2020年同期,由于叠加了短暂的小范围区域的疫情反弹,租赁市场呈现加速降温。从租金水平来看,2021年11月北京市平均月租金为84.9元/平米,租金水平环比微跌0.8%,同比稳中微涨,相比于2019年同期微涨3.3%。

今年下半年,随着毕业生的租赁需求集中释放,北京市租赁市场在7月达到年内市场热度高峰,8、9月租赁市场持续降温,10月曾呈现小幅回温,11月则延续此前的降温趋势,租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势。

丰台西红门地区某中介销售人员告诉记者,虽未有明确划分,但租赁市场存在明显的淡旺季。春节后的2-3月返工潮、暑假期间的6-8月毕业季,都是传统的租赁市场旺季。受疫情影响,北京流入人口明显下降,传统旺季的表现也发生偏移,而淡季则更加"惨淡"。

"目前北京整体上是‘差’的,不过也存在区域差异,毕竟租金水平的高低,受供需因素的影响。西红门最近几个月,附近有几个公寓楼都在拆迁,房源少了,价格反而比之前旺季还要高一些。"上述中介人员表示。

为保障租赁市场供需均衡,近期北京市发改委、住建委联合发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》(以下简称"通知")。通知中明确提出,要重点扩大了公租房、保障性租赁住房的增量建设供应,旨在提升租客的租住品质。其中,集体土地租赁住房的建设是保障性租赁住房的重要供给方式之一。据悉,北京市当前已经开工建设数十个集体土地租赁住房,即将陆续入市。

除此之外,北京还积极盘活存量资源。11月23日,北京市规划和自然资源委员会公布,顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批,原则同意天竺万科中心D座、万科28街区2#楼商业办公项目改建宿舍型租赁住房项目。上述商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目,预计将提供宿舍874间。

六成商圈租金环比下跌

市场热度方面,北京各城区市场热度均保持降温,除丰台、通州和大兴区外,其余7个城区租金均环比下跌。从成交量来看,根据贝壳研究院数据,11月北京市10个城区成交量均环比减少,其中海淀、东城、通州、昌平及顺义区环比减少超过10%。

从租金水平来看,11月丰台、通州和大兴区租金环比基本持平或微涨外,其余7个城区租金均保持环比下跌趋势,跌幅不超过4%;有赖于有效的疫情防控,各城区租金同比均保持稳中微涨,相比于2019年同期水平,10个城区的租金水平均保持微涨。

今年北京租赁市场热度TOP30商圈中8成商圈11月市场环比降温,鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加,6成商圈11月租金环比下跌。根据贝壳研究院数据,今年以来市场热度TOP30的商圈中,11月回龙观、望京、鲁谷租赁市场热度领先,鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加,其余24个商圈均环比减少,其中降幅超过30%的为长阳、武夷花园。

从租金水平来看,11月TOP30商圈单平米月租金最高为酒仙桥(121.2元/平米)、最低为长阳(45.1元/平米),套均月租金最高为双井(10660.9元/套)、最低为顺义城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙桥、旧宫、马家堡、青塔、双桥、顺义城、武夷花园、玉泉营、枣园、常营等12个商圈环比微涨或基本持平,其余18个商圈租金水平均环比下跌,从同比来看,除了科技园区外,其余商圈均保持同比微涨。

12月北京租赁市场继续保持降温

整体来看,11月北京房客源成交周期环比延长,不过房源出租难度低于疫情前同期水平。

根据贝壳研究院数据,11月北京房源成交周期为32天,环比延长1.8天,同比缩短13.4天,比2019年同期缩短7天。客源成交周期为12.8天,环比延长0.1天,同比延长1.6天,比2019年同期延长0.5天。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示,房客源成交周期自9月开始,连续3个月保持延长趋势,传统市场淡季,叠加短暂的疫情反弹,使得业主房屋出租难度提升,但对比2019年同期,房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平,主要是经历过疫情后,租客租赁时考虑的因素增加,如小区位置、物业等,决策周期延长。

黄卉预计,12月北京租赁市场保持降温,租金水平或保持下跌。现阶段租赁市场处于传统淡季,高校毕业生租赁需求在6-8月集中释放,租赁市场租赁需求减弱,9月开始进入传统租赁市场淡季,预计12月租赁市场活跃度或保持下降,租金水平或继续保持稳中回落趋势。

北京商报记者王寅浩

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