现在的成都市场双限地已经陆陆续续上市了不少，大家都认知到双限地意味着本次出让的地块，建好后的商品房清水最高售价在土地出让时就已经被确定了。
未亮相前想着它肉眼可见比周边同类产品的差价简直要笑出声了，按照着项目单价=限价的想法，计算自己的预算范围都是按照这个价格来操作的，可以等到价格公布的时候才发觉并不是这么一回事（笑容逐渐消失）。
不是说好的多一块钱都不行吗，果然童话里都是骗人的。“双限地”的“价格美化”是咋回事？打小就聪明的开发商还有啥其他套路呢？
01
定价套路
底跃拉低均价，最大价差达1W+
首先，大量房源单价高于限价这种开发商耍的这个“小聪明”并没有问题，因为现在的“双限地”项目限房价限制的是该项目所有房源的清水最高销售均价，而不是精确到每一套房源的价格，只要把控好高于限价的房源和低于限价的房源价格与总面积协调，让整体均价不超过最高限价就是符合要求的。
政策留的这个空间就让开发商有了不小的操作空间，于是双限地一般就会通过不同的产品组合，拉开价差，满足溢价达到利润的同时也不违背限价的要求，因此具体落到每一套房源上的价格差距还是比较大的。
高层+洋房，高层+叠拼的组合屡见不鲜，而地板价格就让底楼或者顶楼的大面积的跃层来承担吧！
万元级别的价差
我们以东门和西门的两个双限地项目为例来具体看看，东门项目房源单价13827-24492元/㎡，价格最低的一楼房源单价为13826.5-18774.19元/㎡，最大价差10665元/㎡；西门项目房源单价14652-23935元/㎡，一楼房源单价为14652-15834.31元/㎡价差9283元/㎡。两个项目最高价房源和最低价房源之间的差价在万元左右。
大量房源单价超限价
东门项目可售商品住房清水最高销售均价21087元/㎡，推出的4F洋房（1T2，建面约145㎡）均价约21509元/㎡；18F中高层（2T4，建面约110-135㎡）均价约22044元/㎡；22F高层（2T4，建面约110-135㎡）均价约18238元/㎡。
西门项目可售商品住房清水最高销售均价21731元/㎡，推出的10F小高层均价约23120元/㎡；16F中高层均价约22541元/㎡。低于最高销售均价的房源占比约1/4。
价格上虽然用底跃占到了便宜，但开发商日子也没那么好过，新希望万科知园剩余房源多为底跃，面积段为234-274㎡；交投电建洺悦珑庭的底跃产品也基本未销售，面积段为243-281㎡。底跃拉低价格的另一面是面积的扩大化，但也由此产生了直接的消费瓶颈和购买抗性。
这样的定价套路可以从已经亮相的项目得到证实，难得没做高低配的项目如只有小高层产品的正荣瑞锦府、聚亿天府锦城单价最低的也是面积超过200㎡的二楼。
在单价上以部分“特价”房源拉低均价，而购房者特别是刚需购房者想买的小面积段的高层产品往往单价是比限价贵3K左右，这样在计算自己的首付款成本上起码要多10w的预算，这还没有考虑现在不少楼盘的首付款是要给到多于3成的。
02
产品套路
高低配，挖地下室，阳台计入总面积
除了明眼能看到以高低配的产品来拉开价差外，开发商在产品的打造上也是秉持省成本+拉利润的路数。
封阳台+140㎡以下的刚改为主
高低配还是为了拉平容积率，大量的高层配以容积率低的洋房或叠拼项目。通过挖掘地下室开发地下空间，增加了售卖面积同时下层部分是不计容的，于是你还被偷偷的增加容积率。
再将以前会赠送或半赠送的阳台都给封起来，这样阳台部分算进总面积全部计入产权面积，真的是能卖的面积都搞了起来，这样购房者买房的单价变相增加了，同时套内实得面积减少了。
而“高密”组团产品面积也控制在140㎡以内：武侯区德商石榴春和天骄规划为15-18F中高层和三叠拼，其中中高层面积段120-140㎡、叠拼160-220㎡。武侯区正荣润锦府，打造9-16F小/中高层产品，面积段为120-140㎡；金牛区新城德商蓉御天骄打造为11-18F小/中高层产品，面积段为102-130㎡；天府新区天府麓城打造为7-18F的洋房及中高层产品，面积段为100-120㎡。
部分双限地项目情况（图源文轩财经网）
整体控制面积，控总价的初级首改产品为“双限地”项目一个比较稳妥的选择。150㎡以下的普通改善产品或将成为市场供应主流，去化相对较慢的大面积高改型产品供应或将趋少。
产品会标准化实用性为主，高端化和特色产品将趋于变少。
精简售楼部，减少园林打造
比起豪宅项目售楼部的豪迈，双限地项目就能看出开发商的省钱功力公共配置紧凑。新希望万科知园的售楼部属于非常平时的打造，交投电建洺悦珑庭直接用了洺悦玺的售楼部，而天府麓城作为天府新区的首个亮相的双限地项目，连售楼部都没有搞。
而在公区上也是不约而同的比较简约，省去了大规模的大中庭打造。
开发周期变短，利好购房者
从目前已经开盘和取证的双限地项目来看，开发商为了控制成本，会加快进入开发状态，从拿地到项目入市会一定程度地缩短时间，高周转的开发模式或将成为主流，而相应的捂盘现象将减少，不用担心会左等右等不开盘的情况。
“房住不炒”的大环境下未来很长一段时间“双限地”项目会是主流，价格被锁死后非常有利于购房者理性选房，不必担心错过就没这个价的情况。
同时从现实可以看出，比到双限地的限价去选房准备预算是不可能的，它并不会是有大型剪刀差的项目，但它较低的面积和总价还是具备一定的性价比，不要指望双限地能有多香的便宜，但它能符合预算的话可以上车。
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