四环新房定价7万，五环8万多！是洼地吗？

前几天，我们发布了东坝片区二手房涨幅的分析，评论区讨论甚是激烈。

其实我们整理完数据都挺意外的，因为东坝不仅二手房涨得快，新房不到两年价格也涨了快2万了。

为啥东坝为啥还能热销？除了利好、规划，另外就是前两年的朝阳新房供地极少，不像今年如此集中。

限竞房时代朝阳只供了三块地，货量也很少外加价格倒挂，开盘就被许多想薅羊毛的土豪购房者秒完了。不少刚需或者想要二套换房改善的购房者面临了无房可买的状况。

不过今年不一样了，十几宗地块，分了好几个片区，我们会用几篇文章细致分析。更多新房、二手房分析、政策解读请加饭总助理微信vfang7

其实细看这几年的格局，朝阳的供地一直围绕国贸和望京两大强产业区供应。

毕竟这是朝阳发展最好的两个产业片区，多年运作已吸引无数就业、也成为了朝阳、北京税收的税收大头。

从之前的“抠门掌柜”到今年供地的“大地主”，供地自然要围绕两个产业大头。

朝阳区供地范围

目前，国贸、望京这两大产业片区已经发展多年，国贸CBD二手房价格已经7万多一平，望京近9万一平，两个都是北京发展比较好的片区，国贸的产业实力很强，奈何发展太早，教育也还行，周边基本饱和，老小区多，价格没有起来，但居住氛围还是很成熟的。

金地国际花园

国贸也有不错的小区，典型的金地国际花园，相比去年也有15%左右的涨幅，也侧面说明，即便学区实力一般，好物业高品质的次新二手房也是很坚挺的。

大家选择二手房，在有充分条件下还是优先好位置、好户型、好物业的房源，更多二手房数据、解读请加饭总助理微信vfang7找选房师。

那国贸、望京周边这些新房到底怎么样呢？值不值得买？

我们今天主要来分析国贸。

其实距离国贸最近，单价最低的新房就是沁园，另外地铁前一站王四营三兄弟所在的板块单价上看也有很大的优势。

这四个盘的单价不论是在朝阳区还是五环周边，都具有很高的性价比。

王四营的发展比较慢，客观来说，确实有一些历史因素，现在回头来看走的类似东坝早期的模式，

而且在最新城市总规中，定位了中关村朝阳园的规划。

1、要发展，就先搞环境

确实，当年建设王四营这片区域的时候还有个小故事，焦化厂作为重工业用地，对环境和土壤的影响很大。

所以为了不影响以后居民的居住品质，在建设的过程中，先把旧土挖走，再把新土填埋，多次翻地后才有了现在这幅景象。现在我们看到的焦化厂附近的土地都不是土生土长的。

焦化厂遗址

北京当时也确实请了专业坚定机构对土壤坚定，焦化厂治理修复全部达到了环保标准，空气中的异味也日渐消失。具体可以查询相关新闻。

2017年，原先占地70公顷的焦化厂老厂区已经明确将建设能够媲美甚至超越“798”的北京东部工业遗址文化园区，遗址公园园区设计将由中国建筑设计大师崔凯执笔。

焦化厂遗址公园效果图

2、主路升级，环境翻新

而且，由于是老厂区，过去这片区域的配套还比较落后，尤其是受限于门前脏乱的化工路。

但去年底，困扰区域交通的化工路改造完成，作为城市主干道的化工路通车，双向六车道的宽阔道路，地下管线等市政基础设施也随之完善。而且，保障房中心配套建设了大型商业综合体等，各种配套也在逐渐的完善。

新化工路

3、产业有打底

而这边最大的写字楼就是焦奥中心，属于垡头园区的规划里。

焦奥中心

目前北京控股集团已经入驻，熟悉CBA的应该会知道，北控男篮背后的投资方。实力没的说，2019中国服务业企业500强榜单中，北京控股集团有限公司排名第81位。

4、未来规划前景向好

周边经过疏解翻新，有了一些老东西城居民的外溢，包括五环外部分的人口已经起来了，就焦化厂、黄厂两站地铁周边，几乎覆盖了百万级人口的住宅区，因此，未来沁园周边的商业有一定的打底。

朝阳区更是在其分区规划中提出，要将教育、医疗等配套资源向东南部地区倾斜。之前规划的北京中医医院朝阳院区就与这次供地的片区毗邻。

总得来说，虽然区域还有些尚需解决的问题，但是周边一大片白地，发展可期，就是时间问题了。

5、面对现实，朝阳新房单价最便宜的片区

对比周边，定价性价比高。

只看朝阳五环外的新房价格，十八里店周边荒无人烟，定价比王四营还贵，而且东五环外都已经破8万了！

单看环线，这个定价相较朝阳区其他新房来说，价格很便宜，而且这个片区算是白地开发，需要发展，那自然开发商就先头“杀出”一条阳光大道。跟游戏的新副本一样，总得有人先去开荒。

聊聊这周边的新房：

沁园与王四营三兄弟保利锦上、朝阳壹号、中绿·东岳府相继入市，在国贸工作的购房者可以多关注这4个盘。

三兄弟毕竟五环内定价7.1万/平很低了，据说某项目还推出了一栋的特价房，比指导价便宜3000元/平，这个优惠没几天，想了解更多详情请加买房专家饭总助理vfang7

相对于东边几公里外的管庄，那边快7万，但是短期不会有地铁，而且广渠路有多堵车，在东边上班的都有很强的感受。

先说说三兄弟：

保利锦上、朝阳壹号、中绿·东岳府三个项目周边或同环线的次新二手商品房如华侨城、华翰国际等成交单价都在 7-8万/平，新房的价格相较二手房持平或是有一定的倒挂，也是可以优先选择的。

总价的门槛上，对于国贸小资改善置业都是很友好的，800万买大四居，还是很值得多比较多挑选的。

对比一下，望京、东坝周边四居新房，得1000万，预算不多的可以看向这里。

目前保利锦上和朝阳壹号已经开盘，项目本身都还不错。

保利锦上：品质与物业一直都很赞。之前保利在东边开发的保利东郡、保利中央公园、和锦薇棠都是片区内标致的二手房小区！

也是三兄弟最先入市的，目前剩余房源不多了。

保利锦上效果图

紧随其后的朝阳壹号有一些的110平的户型，总价780万。

而且朝阳壹号是三兄弟中的“高标准”住宅，全装修交付，配有分户式中央空调、双重过滤网新风+除霾系统等，更为健康。

朝阳壹号110平户型

中绿东岳府：

姗姗来迟，据悉也是高标准住宅。122㎡、142㎡和182㎡的3-4居。具体开盘价格待定。

品牌方叫中国绿发，央企，其前身就是中超球迷熟知的鲁能。这家企业在北京开发了不少高品质的住宅，别墅为主。比如三环的美高梅别墅，中央别墅区的优山美地、副中心格拉斯小镇等等。这次做高标准住宅，相信未来的品质在线。

鲁能优山美地实景

改善的选择这么多，有没有偏刚需一点的？

如果你工作在CBD，预算在500万，黄厂站的沁园可以说是最好的选择，77平的户型很不错，朝阳区新房中唯一有小户型刚需的新房！

沁园70平型图

同样也是高标准交付，绿城与金茂两大品牌房企强强联合，品质有保障。

沁园效果图

沁园之前还接受了央视采访，具体的产品细节大家可以戳这里《》

相对于其他新房普遍以改善户型为主，沁园有不少刚需购房者能够到的房源。上周我们也带购房者实地看房了，小户型比较少，看房团一位单身小哥当场转了定金锁了房。

总结：

总的来说，抛去客观因素，王四营这一片距离国贸很近，未来的规划向好，这里也算是进入北京东南、进入副中心的门户。

北京未来的发展模式基本将以地铁站发展，期待未来生活配套起来后，这里的发展还是值得期待的，北京每年要建那么多片区，慢慢来吧！

下次会分析望京周边片区，记得关注公众号，不要迷路。

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