广州远郊房产勿碰，房价升值无望

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：我有乐意居花苑二套房，一套保留自住，然后想把另一套第一期二房的卖掉，62方，新装电梯，北向，但电梯没有影响光线。把它卖了当首付，大概能有245万首付，公积金贷款100万，总价不超过350万，想买一套跑赢大盘的房子，把它当投资，用于今后小孩的投资，至少持有五年以上 。想问一下雕叔有什么推荐吗？

回答：事实上经过这轮行情后，基本300来万的房子也仅仅只是很刚需而已，你是纯投资的话，要想跑赢市场，一看时机，二看选筹时机会比选筹更重要，你这预算买的话，更偏自住多一点，涨也不会涨多少，算上未来横盘期的利息成本跟价格回调，空间会更加紧更建议捉时机去买或者把自己首付降下来吧，有200来万的首付，才买一个300来万的房子，有点大材小用

提问：雕叔，单价已经差不多的情况下，罗马家园、剑桥郡、欧泊。买哪个好点。家里都是自己开车。罗马家园车位紧张。

回答：最近很多人问雕叔有关罗马家园的问题，以及这个盘到底值不值得入手，先说结论，罗马家园从投资上来看，其实是不值得，大家不要被什么单价低之类的鬼话所迷惑1、罗马家园最大的问题是交通掣肘和物业问题，我才不管你处于什么广州中轴线的南部的重要节点，也不管什么沥滘村的改造如火如荼，其实沥滘村改造已经提了10年了2、罗马家园这个盘最大的问题就在于后期的接盘侠到底是什么人，这个盘以自住属性位居，但周边的客群以及未来的接盘侠又比较模糊，除了龙璟这种偏豪宅之外，其他的组团管理上、产品上都一般般3、如果纯粹投资，那不如再多坐两个站，去到万博、去到南大干线，去到7号线沿线，大把3-4万的次新小区

提问：雕叔好刚需，小孩过几年也要读书，想买华阳学位房三房。看了下，华阳本部要么太贵，要么楼梯房不太如意，但是华阳的华成校区（体育西路那边，绿庭和西雅等）有几个盘环境价格都还可以，如果买那边过七八年，会不会难脱手，毕竟楼龄也是97.98年

回答：天河学位房还是买2000年后的吧，会稳很多毕竟天河学位房还有很长周期要走，接盘多为新广州人居多，对上世纪的产品还是有所忌讳不像越秀满大街都是2000前

提问：提问: 雕叔，请问您一下，那个科学城附近，350万，可以买到龙湖云峰原著，113方复式四房，半投资半自住，如何？

回答：自住可以，投资就不太行。1、新房本来的投资属性就很弱，这是规律2、而且龙湖这个项目的113平米，估计产证面积没有这么大，肯定比这个小的多，所以如果按照产证面积来计，单价会贵到天上去3、如果自住，就买我觉得没问题，必经龙湖的园林、户型、物管都不错。

提问：雕叔好 单核怎样撬动700-800的房贷。有好贷款中介推荐吗？

回答：700-800万，单核，很容易，两个按揭单子就搞定了。主要的逻辑是把流水做足就行了。如果是一个单子要贷700-800万，其实道理也一样，也是流水的问题，把流水养足就行，9-10万\/月就行

提问：雕叔，预算500万以下，首先看中小学学位，最好初中学位也可以比较OK（最好省一级）；其次看中升值潜力和居住舒适度，买哪里好呢？想入手美林海岸，单价已经6万多，感觉只能入手个7十多平方的，生活质量会打折扣…我先生想买荔湾海珠，我觉得还是想买向东向南，比较有潜力。但我先生说这些地方已经涨了，我们过去接盘的。您怎么看呢？

回答：你放心，你现在看到天河东的那些盘，明年小阳春还会继续涨，我们要做早鸟，提前布局我们的仓位美林海岸虽然是省一级学位，但其实口碑也不怎么好，还比不过骏景小学，骏景小学其实一直被低估了，骏景也就是中学不好而已，如果你小孩还小，先考虑小学学位吧，上个骏景也可以如果要住的舒适还有潜力也不错的话可以看看城市假日园，对口的旭景小学也不错，中学是奥林匹克中学（新名字，估计后续会有点向好的节奏），或者考虑一下中海康城顶级学位的那些3华+龙口西就不要去了，估计你会觉得舒适度不高南部的话海珠性价比还不错，英豪花园或者逸景翠园都可以看看，不过逸景最近有点飘

提问：江尚东山怎么样

回答：如果看学位的话，不是一个好的选择，江尚东山的学位对口的是市一级大沙头小学，在越秀遍地名校的大环境下没有明显优势且孤零零的两栋单体楼盘子太小，注定交易量、价是很不灵敏的再加上小区特别小，对于住家客来说花园小区很重要，本轮行情涨得好基本都是带花园的也就靠江视野好，不过现在放出来的都是一些大户型，总价高，足以让你来更核心的板块了，比如天河公园，琶洲一带如果是追求投资的话，坦白说自从2020年5月广州一轮行情拉涨至今，整整涨了一年了，目前买的话不会有太大的赚头，还不如专心关注下一轮领涨的板块，买强概念区本轮行情越秀的房价明显滞涨，只有东风东为首几个花园学位房涨得好一些，其余的大部分是被天河核心区（珠江新城，金融城，天河公园，奶厂，华景）这些碾压所以，得看你这边买房的需求跟目的，我好进一步分析

提问：雕叔，您觉得华景新城翡翠居，龙门阁这种有入手的价值吗？加装电梯的那种，楼龄96年左右的。

回答：不太好，楼龄在2000年后是一道分水岭，以后的新生接盘侠是否愿意花大价钱去买你的老破小学位房是要打个问号的，稳妥一点还是买个原装电梯的吧一般是建议买个有潜力板块的近地铁，次新，原装电梯，花园小区，3房，广州市区楼龄可以放宽一些

提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔，已有两套房，想把亚运城的一套出掉，换个其他涨幅高，更有潜力的地方。但房子还有贷款没还清，过桥还贷的话预计需要几万支出，现在行情不好，卖不出价。再买中介税费也得接近20万，也就是说换房成本还是比较高的，是否建议换呢？

回答：亚运城你既然认定他是劣质资产，你迟早都会卖掉的。所以你刚说的换房成本近20万迟早都会发生，你现在卖掉只不过提前到现在而已。所以我建议你卖郊区的房子置换到潜力板块，除了后期涨幅大，还有就是你把房子换到市区，租金也比亚运城高不少了。你应该是纠结这个问题挺久的吧？要想挣大钱，必须对自己狠

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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