福州鼓楼区，安商房融侨花满庭，要卖5.5W，怎么看？

继续楼盘分析，最近有读者留言融侨花满庭，这个位于鼓楼区的高配比安商房，从领证至今半年仅网签3套，但并不是项目滞销，而是另有内情，下面来聊聊。

楼盘规划

融侨花满庭：福州市鼓楼区东街南侧。项目规划3栋高层住宅，共268套，其中安商房240套，可售商品房仅28套（目前网签3套），项目是典型的混合安商房，有意向购房者需要注意。

1号楼：23套，位于东端头，户型90平米，公摊24.4%
2号楼：2套，位于东端头，户型88平米，公摊22.7%
3号楼：3套，位于中户，户型105平米，公摊26.8%

楼盘土拍

2019年5月9日，融侨集团以总价4.01亿竞得宗地2019-25号中庚青年广场东侧地块，平均楼面地价13876元/㎡，溢价率24.9%。土地面积：14.95亩，容积率：2.9，限高：80米，配建90%比例安商房，按照19300元/㎡均价销售。

分析：2019年土拍，融侨拿下了市中心的小型地块，同样是定位高配比安商房，由于还需要配建商业面积，导致商品房面积仅2566平米。

对于地块而言，楼面价1.38W，对比回购价1.93W，差价5.5K，虽然没有非常高，不过也基本保障了资金回笼，加上可售房源较少，同时地处市中心，没有去化压力。

对于地块而言，非常袖珍，在限高80米的情况下，容积率高达2.9，北侧还被新亚大厦隔断，整体的开发空间非常小。

对于当天土拍，融侨除了该地块，还拿下了三叉街的安商地块，即目前的融侨则徐道壹号，虽然两个项目同一天拿地，不过首开时间差了1年。

户型情况

90平米：三房两厅两卫，位于东端头，双开间朝南，进深大面宽小，近年也不算少见，优势在于没有过多空间浪费，双阳台，客厅靠东阳台采光，同时做景观阳台，劣势在于客卫是暗卫，客厅墙被卧室门隔断，入户正对餐厅，同时空间过小，无玄关。

区位情况

项目位于鼓楼区，北面省立医院，距离地铁4号线197米，距离东街口740米，项目南侧花园小，未来预计划片，对口十一中，从医疗、休闲、陪读房等方面来说，项目的区位都是极佳，不过项目周边目前被老旧小区，以及中庚青年广场，新亚大厦包围，城建面貌相对一般，加上项目容积率2.9，整体的社区空间感也偏差。

备案情况

项目2021年6月领证，商品房共28套，均价3.97W，以90平米的户型为主。

分析：对于项目的备案价，目前周边有个同类型项目，汇诚·永安里，备案均价3.98W。两个项目都是以额外加价的形式对外销售。对外宣称的均价在5.5W左右，目前花满庭给出的是一手更名，不知道是否是为了应对楼市监管。

价格分析

对于项目而言，目前周边以老旧小区为主，划片花园小的老社区比如大根路6号、仙塔街新村等，二手均价3.5W左右。从楼盘的新旧程度来说，项目如果按备案价3.97W对外，虽然是混合安商房，但是性价比依然很高。

只不过目前也给出了较高的溢价，对于花园小，对口十一中，升学率在公立校7-8名左右。不过十一中，对口三所小学：一附小，花园小和华侨小，从网络数据来看，十一中的一三附升学率大部分都来自一附小。花园小和华侨小都是随迁校，从目前的数据来看，花园小虽然名额减小，但是依然能100%随迁入读。

从学区的溢价来看，花园小对口的十一中升学率虽然不错，但是小学自身并不出众，对于项目而言优势可能仅仅是作为陪读房。

选个楼盘做参考：恒力城，划片中山小，对口十九中，2012年的楼盘，同样是小型高层社区，目前二手均价6.5W。

对于两个楼盘的对比，由于对学区房没什么研究，就不做描述了，有意向的可以自行做个对比。当然目前的学区划片政策，未来是否存在政策变更，以及目前学区房的溢价到底多少。

楼盘总结

项目位于鼓楼市中心，优势在于区位极佳，周边配套齐全，劣势在于混合安商，近期鼓楼区的正祥贵里香园交房出现一定品质问题，虽然项目是融侨联合开发，不过融侨近期高新区项目又出现争议，可以说项目未来的品质也存疑。

同时项目高容积率定位，社区偏小，周边以老旧社区为主，预计划片的花园小，在周边学区里面相对一般，当然最主要的问题还是项目额外溢价较多。对于有意向的购房者，建议多评估溢价情况。