“弃房断供”持续上演，重庆法拍房挂拍量居全国第一

“躁动”的法拍房，正在花式“出圈”。最近，随手一搜，就能看到各种法拍房的爆款新闻。

10月24日，上海“房叔抛售同小区93套房产，持有28年、房价翻了100倍，套现4.5亿元”的消息刷爆社交平台。

11月10日，位于江苏苏州的一处“凶宅”即将开始法拍，为证明“凶宅不凶”，拍卖前一天，该房屋内进行了一场24小时的试睡直播，引发大量关注。

法拍房，因自带价格优势，话题性很强，得到了越来越多人的关注和参与。

今年，重庆市场又有大量法拍房入市。根据阿里拍卖上的数据情况来看，截止2021年11月17日，重庆住宅性质的法拍房挂拍量为42996套；而同期去年，挂拍量为31451套左右，激增了1万多套住宅。

那么，法拍房的“羊毛”能不能薅呢？

重庆挂拍量稳坐第一背后隐藏了这么多玄机

海豚选房是一家司法拍卖服务连锁品牌，汇总全国7大交易平台、300家联交所、50家AMC的法拍房产、债权信息，并提供从拍卖咨询到过户交易的一站式服务。其统计数据具有一定的参考性。

海豚选房数据显示，2021年1-10月期间，全国法拍房的挂拍量为585595套，而重庆的挂拍量有28914套，远超上海4431套，北京5493套，深圳4032套。

计算下来，在今年，重庆有28914套房产被拍卖，平均每天拍卖95套。

（近12个月各城市成交量排名，来源：海豚选房研究院）

上图是一组全国典型城市的法拍房成交数据，可以看出，近12个月以来，重庆以34984的拍卖数量，8994的成交数量稳居第一。

虽然，重庆以数量取胜，但从成交率来看，重庆仅25.71%，远低于其他城市，像上海成交率达到了51.77%，宁波市成交率达到了56.61%，杭州市成交率达到了54.93%。

其中，综合各拍卖阶段来看，一拍成交率55%，二拍成交率35%，变卖成交率8%。

从平均报名人数来看，重庆平均报名人数1.12人，在全国排75位。排名前25位的主要是长三角、大湾区等城市。

为啥重庆的挂牌量如此之多？在海豚选房实控股东刘彦盟看来，有着多重因素。

从市场方面来看，重庆的区县多，人口多。如果只看核心区域，挂牌量和成都差不多。重庆的法拍房成交率低也有一定的影响，有时同一房产会被法院多次拍卖，因此，在一定程度上会有些虚高。

（资料图片）

此外，但这两年，经济情况并不乐观，个人欠款还不上，企业破产的情况越来越多，被拍卖的房产也就逐年增多，法拍市场也越来越活跃。加之，房地产也不太景气，一些房地产公司也进入了破产峰期。在破产的房企名录中，还不乏一些知名企业，这些企业基本都是手握大量房产，破产流程一启动，就等于大量房源进入了法拍房的池子里。

从政策方面来看，重庆司法执行能力强，平均推派速度很快。

从上下游方面来看，目前法拍贷款金融体系相对比较健全了。

断供潮来了？超38.5%选择“弃房断供”

大量的法拍房入市，它们来源何处呢？

据统计，从成交量来看，今年法拍房中，住宅用房占比57.61%，商业占比41.25%，工业占比1.15%。

“这些法拍房主要来源还是金融债务违约。”刘彦盟表示，但近年来，出现了不少加大杠杆、高位接盘的炒房者，一不小心就容易“弃房断供”。

之前有数据统计，法拍房中有38.5%是因为还不上贷款而断供，也就是我们所说的，业主主动弃房断供。刘彦盟预估，在重庆，因断供的房源占比应该比38.5%更高一些。

央行数据显示，截至2021年三季度末，我国房贷余额达到37万亿元，相当于人均背负房贷2.6万元。

业内专家认为，断供大多分为两种情况：一种是房价大幅度下跌，房价跌到剩余贷款都可以重新买一套，主动断供才能止损。另一种是资金链断裂，由于企业破产抵债、个人失业等现象，被迫断供。

因此，刚需群体买房要考虑好自身需求和房贷负担能力，如果带着投资的心态去加杠杆买房，当资金链断裂时，“弃房断供”的后果只能自己默默承受。

平均78折法拍房容易捡漏吗？

法拍房自带两个标签：一是不限购，二是便宜。

据统计，在重庆，今年1-10月，重庆平均折价率为78折。

其中，折价率最高的区为沙坪坝区，达到92折，其次是渝中区88折、江北区86折，九龙坡低到了75折，渝北区为78折。

在海豚选房app，今天就成交了6套，新增146套房源，16套无人报名，14套流拍。

从今日成交的房源来看，有一套位于谢家湾的老房子，以65.74万元成交了。以法院评估价为参考，折价率达到了6.5折。

奇葩的是，在2019年，奉节县有一套评估18.58万的房产，被1339.91万的天价拍出。

看似数据错误，但法院评估价的确只有18万，最终成交价的确是1300多万。将近两千九百平米的房产（图上那一条街的房产都是）竟然评估价只有18万，起拍价只有13万。估计也只有当事人了解情况了。

捡漏容易入住难法拍房的水到底有多深？

法拍房价格亲民、房屋信息透明度高、竞拍过程公平公正，受到越来越多人的关注。但很多人想买但是又不敢买。

全款买了房，但无法入住，这样的案例在法拍房中比比皆是。

今年5月份，渝中区的但女士56万全款买了一套拍卖房，在结清房款、取得房屋产权证后，双方在法院的协商下约定7月底交房，而原房主至今也没有搬离，双方争执之下，但女士家人被刀砍伤。

前段时间，李先生花一百多万元购买了银海峰景小区的一套法拍房，房产证已经过户到妻子名下，但交房时间过去了一个月，一家人还没有住进去。法院工作人员表示，中止本案执行，是在拍卖完成之后出现的情况，所以暂时无法接房。

那么，要买法拍房，有哪些注意事项呢？

安宁律师经手过很多房产案件，在他看来，购买法拍房很容易出现纠纷，主要集中在两种情况。

一是拍下房屋后，发现房屋里还有存续的租客。

竞拍者在竞拍前最好进房实地看下，如果拍卖之前房屋带有租约，那么根据“买卖不破租赁”原则，交房时就有可能存在租客不走、要求协商赔偿等问题。

二是法拍房能否按揭的问题。

法拍房有相应的折扣，从表面看确实减轻了买房压力。但是，一般购买商品房只需付个百分之三十的首付，剩下的可以通过银行贷款付清。法拍房则不同，要求一次性付清全款，一次性拿出几十万甚至几百万买房的人也在少数。

安宁提醒，竞买人最好在报名前联系法院、实地调查，充分了解拍卖标的纠纷情况。

“法拍房的交易过程中，还容易出现一些干扰因素。如案外人执行异议，我们曾碰到拍卖出价到一半，法院撤拍，理由是案外人异议。”刘彦盟表示。