深圳仅有1997平方公里，面积只是和一个中等的县相当。深圳是一个人口超千万的超大城市，却只有一个普通县市的面积，其拥挤程度可想而知；正是因为可使用面积严重不足，导致深圳房价居高不下，人才引进和城市竞争力也因此受到了影响，“大马拉小车”的困境日益明显。
过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。
深圳的居住用地未来要达到25%以上，中长期更应该达到30%以上。所以，将来必然有一部分用地调整为居住用地，这对于缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题，具有重大的意义。
2018年有一份官方数据，当时商品房189万套，城中村住房510万套，保障房43万套，单位自建房55万套，工业配套宿舍183万套，其他93万套。
这里最关键的商品房只有189万套，而且这里还有不少是豪宅和人才房，不是普通人的菜。
房子少的背后是土地供应严重不足。深圳土地总量严重不足，又向产业和商服用地倾斜。数据显示，从2009年到2019年，深圳住宅用地供应量431.5万平米，这一数字仅相当于北京的10%，上海的5.8%。
而现在，深圳土地开发强度已超过47%，近一半土地都用来建城了。未来增加供应只能靠内部挖潜，通过立法加快推动城市更新。比如将于2021年3月1日生效的《深圳经济特区城市更新条例》就实现一大突破，老旧小区，城中村，旧工业厂区（俗称三旧）只要签约面积和签约人数都达到了95%，剩余5%即便不签，也能通过征收的方式推进，要知道征收是具有强制性，不以个人意志为转移。
而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。
授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。
一代人记忆的城中村——深圳重点旧改航母（沙河五村）白石洲
改造后市值约3000亿
白石洲位于华侨城片区，是深圳最大的城中村之一，拥有深圳市区最集中最大规模的农民房。2012年官方数据显示，在白石洲0.6平方公里的土地上有出租屋2477栋，囊括了15万人左右，绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。
史上最大旧改航母已经启航！白石洲旧改重建后，总建筑面积将达到550万平方米，回迁房100万平方米，有多栋超高层建筑，包括了1座600米高、8座350米高、10座250米高的高楼。
白石洲旧改后总建筑面积将达到550万平，如果按照链家的数据，，旧改后的白石洲市值至少在3000亿元。
白石洲的真正价值体现在哪呢：
1.战略性地理：白石洲旧改，位于深圳核心地段南山区，是最大的城中村旧改项目。
紧邻世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等旅游区，东侧与高档豪宅波托菲诺纯水岸一路之隔。
白石洲旧改传闻已久，但是真正的关键节点是2017年，白石洲地区所辖沙河五村，正式出台了城市更新规划草案。
更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米。
其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。由绿景集团新建2所9年制新校区 和1所幼儿园到时都会引入优质的教育集团进驻！
由绿景公司进行开发，绿景对白石洲旧改布局已久，每年的会议都会积极参与，邀请行业内专家，对片区规划与发展进行深度讲解，一直以来的诚意，得到了广大村民的认可。有绿景和华润和深业三大开发商操盘。
到2019年，仅仅一年，拆迁签约率达到80%，工作进展得非常顺利，疫情事件，让村民都希望改变生活环境，提高生活品质，尽快住上新房，否则，连安全防疫都会成为问题。
2、旧改规划绿景将白石洲定位为：
超级智慧城市新社区，项目要承载区域30年以上的需求变化，用超前的眼光规划未来，超越现在的华润城。
华润城目前一到高峰期，交通特别拥堵，当初设计时候，没有考虑周全。
绿景将吸取这方面的经验教训，深化规划方案，绝不重蹈覆辙。
从交通及商业起到盘活整个华侨城片区的活力和提升生活品质。
绿景与中国联通、景悦科技订立战略协议，以白石洲城市更新项目为基础，提供智能城区相关的技术支持及服务。
还与华为建立长期战略合作关系。以深圳大型旧改项目作为重点，在项目智慧城区顶层设计、落地实施以及平台搭建等方面开展深度合作。
绿景将聘请全球最优质的团队，把这个项目做成，智慧城市新社区的标杆产品，跟随这座城市一起发展，成为未来三十年最具影响力的产品。
绿景对白石洲旧改的用心程度，直接决定了产品未来的高度，从目前种种迹象来看，他们真的是很用心在做。
白石洲旧改日历：
1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；
2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；
3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；
4、2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；
5、2016年6月，股份公司50万平方米集体用地完成确权；
6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；
7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；
8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；
9、2018年12月，白石洲改造专项规划已获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批 复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；
10、2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订；
11、2019 年 5 月，最新个人物业确权已经接近 90%
12、2019 年 6 月，启动拆迁补偿协议签订;
13、2020年10月，白石洲启动拆迁
14. 2021年3月18日一期拆平地块公示。
15.2021年5月12日确认了绿景公司为为实施主体，
16.2021年7月31日拿到"建筑施工许可证 "一期正式启动建设程序
3、区域价值南山目前高收入人群就业最多的地方，就是科技园、后海，不管是就业人群的数量还是质量，都是数一数二的。
白石洲旧改离科技园、后海总部很近，这两个深圳最顶尖的产业基地，贡献了全市50%以上的购买力。
高端的产业加高大上的配套，吸引着众多高收入人群在此置业。
他们的收入增长很快，大家都想住离家近、品质高、配套好的地方，谁的钱多，谁就能从众多购房者中，争夺到自己喜欢的房子。
科技园的产业人群，使华润城站上了17万，后海总部的产业人群，使深圳湾站上了20万。
最关键的是，白石洲南面2公里范围，是深圳未来最顶尖的产业高地：深圳湾超级总部基地，这个规划的级别，比科技园与后海都要高端。
目前高楼大厦正在建设当中，未来五至十年，高端企业总部会不断入驻，高收入人群不断增加，区域的价值必然发生裂变。
深圳湾超级总部旁边住宅很少，远远无法满足将来置业人群的居住需求，而科技园与后海的住宅区已经饱和了，且没有新增住宅。
那么旧改之后的白石洲，一定会成为深圳湾超级总部基地产业人群，置业首选之地。
大量的高收入人群涌入，会使整个区域的价值加速提升，旧改后的白石洲将会成为，五年后的下一个热点风口。
科技园成就了华润城，后海总部成就了深圳湾，深圳湾超级总部，将来必定会成就白石洲。
白石洲的房价，将来只会比华润城、深圳湾更贵，一代新人胜旧人，待建成之日，便是王者归来之时。
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