取消“期房”吵了十多年，为啥落实不了？真取消了未必是件好事

随着房住不炒的政策出现，房地产行业的高温终于刹住了车，近两年房价不涨了，房地产行业也就越来越难了。

当初我国房地产发展初期，许多商人为了赶上房地产热，纷纷加入地产行业。随之而来，也带来了许多问题。

因房地产开发的资金门槛比较高，当时许多企业的自有资金只有12%左右，剩余的资金都是靠融资实现，但这个行业的融资渠道单一，银行贷款几乎成了惟一的选择，给国家金融系统造成了很高的金融风险。

于是，为了支持这些房地产企业的发展，缓解资金困难问题，建设部就主导设立了商品房预售制度。从此期房就诞生了。

期房就是那些正在建设，还不能交付使用的房屋。也就是说，开发商在房子还没有建好之前，就可以销售回笼资金了。

因为降低了资金成本，所以期房的价格通常要比现房低不少，而且挑选余地也比较大，但由于是先付款后交房，因此房屋最终能不能按期交，交房质量如何，都要完全依赖于购房合同。

而购房合同上的霸王条款我们先不提，单单合同条款本身是否能被履行到位，即受开发商自身的经营情况的影响，还受到许多客观因素的制约。期房制度的弊端日益显现。

期房会造成的风险

1.延期交房风险

延期交房几乎是期房的一个通病，很多开发商为了能够早一些销售房屋回笼资金，就拼命地把拿预售证的日期往前赶，但各地政府对预售日期和交房日期之间的时间周期是有限制的。

所以，这些项目是提早开卖了，但工期再如何压缩，也无法赶在约定的日期前完工交房，对购房者的利益造成了损失。

尽管合同都约定了交房延期赔付的条件，但开发商会找各种理由延迟赔付甚至不赔付，或者最惯用的手段就是拿赔付款冲抵物业费，通过各种拖延的手段来降低资金成本，大大地影响了购房者的消费体验。

2.开发商自身风险

购买期房最怕的情况就是烂尾，如果开发商在建设过程中因为资金不足停工，或者因为压缩成本等原因导致项目质量降低，这就伤害了购房者最切身的利益。

很多买到烂尾楼盘的业主都只能通过维权上访等手段以降低损失，地方政府为了照顾民生也往往不得不接收这些烂摊子，给老百姓和地方财政都造成了巨大的损失。

3. 市场行情变化

很多购房者购房后因为房屋降价而打砸售楼部的新闻我们时常见诸报端，在购买期房之后，如果房屋价格维持上涨态势，则大家都开心；如果房价快速下跌，对购房者的心理冲击确实比较大。

很多购房者把买房理解成买菜，觉得自己连商品见都没见到呢，凭什么就白白损失了几十万，还不能退货？进而造成市场秩序的混乱。

4. 房屋质量问题

购买期房时，大家看到的都是各种宣传图，而不是实物。很多开发商故意把商品介绍或合同中的一些细节模糊化处理，玩一些文字游戏，误导购房者交钱签了合同，但最终的项目质量则可能完全是另外一幅景象，因此也对购房者的利益造成损失。

期房制度为何迟迟没能取消

期房制度确实有诸多弊端，让很多在这上面吃过亏的老百姓都恨不得生啖其肉，因此取消期房的声音出现了，而且这个声音已经吵了十多年，却迟迟没有落实，这让很多人困惑：难道期房制度的取消不是一件好事吗？

确实未必，从国内地产开发的模式来看，大体上这有三个特征：

资金占用大：通常开发商要在拍下土地后较短时间内支付全部地价，这是一笔巨大的资金占用，而且通常由于房地产本身的周期属性，资本化利息以每天几百万的数量级增长。

开发周期长：以20层左右的高层为例，假设买地到开工的前期规划需要大概6个月，地下室及主体施工需要1年，装修等后期还需要6个月，从设计到交付最少也有2年时间，如果再考虑销售、回款过程则还会增加至少6个月，整体下来最短时间2年半，如果遇上政策、自然等不可控力，整个周期会持续五六年。

金融工具少：开篇就提到过，银行贷款是房地产开发企业的唯一选择。相比欧美等国家，国内地产的金融化程度差距非常之大，开发商只能通过尽早销售来尽快回笼现金。

这三个特征相互联系，互相牵制，因为金融工具少所以资金占用就很大，占用大就更受不了发周期长，而最终结果也导致金融监管机构认为地产风险较大，而进一步限制了金融工具。

简单来说，如果不预售，开发商就可能赚不到钱。无利不起早，赚不到钱，就很少有人愿意干房地产开发。无人开发就会导致能住的房子越来越少，又因为中国人特有的归属感，老百姓对房子的需求不会减少，需求大于供给，房价会迅速上升。

政府的土地无人开发、卖不出去，政府收不到钱，老百姓买不到房子，大家都不会开心。以国内的情况来看，取消预售制度之后恐怕很快就会有地产商用其他方式变相进行预售，最终变得更难监管。

如果还有人愿意干房地产开发，那就必须有能力解决上述问题，比如：有极强的政府公关能力，降低拿地成本或者能够在贷款过程中得到最优惠的利息……这些做法好像在哪个反腐剧中似曾相识，官商勾结、质量问题、金融风险……

写在最后：

所以不管取消“期房”吵了多少年，只要还没有找到更好的方法来替代，期房制度还不能消失。作为普通人在买房的时候不管是期房还是现房，量力而行，仔细考察。老牌地产企业有信誉、出名的企业有能力，在这些企业买期房可以有效降低风险，保障自身的利益。