作者：苗雨律师丨山东齐鲁（淄博）律师事务所
《淄博市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2021年12月1日起施行。从体例上看，《条例》共八章八十六条，相对《物业管理条例》，增加“监督管理”一章，而且总条数增加了十九条；在字数上，《条例》18000余字，是《物业管理条例》的两倍有余。《条例》是结合本市的具体情况和实际需要，制定的地方性法规，内容更加具体，更具有可操作性。本文总结了以下八个要点，供大家参考。
一、明确各部门在物业管理活动中的职责
监督管理——住房城乡建设主管部门。市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；区县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
按照各自职责，做好与物业管理有关的工作——其他部门。详见《条例》第六章。
二、增加电动（汽）车的规定
《条例》根据实际情况，增加了关于电动自行车、电动汽车停放场所、充电设施的规定。
新建住宅小区内，建设单位应当根据规划要求配建电动（汽）车充电设施和电动自行车、自行车停放场所。既有住宅小区内，根据实际需要配建电动（汽）车充电设施和电动自行车、自行车停放场所的，由业主共同决定。（《条例》第十二条）
三、业主的权利义务
权利与义务相辅相成。业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
其中，根据《条例》第二十条第一款第（六）项规定，按时足额支付物业服务费是业主应当履行的义务之一。实践中，业主因拒交物业费被起诉的案例屡见不鲜。结合相关法律规定以及笔者在实务中的经验，笔者理解，业主以物业服务不到位为由减免物业费的主张一般不会得到法院的支持。
四、首次业主大会会议、业主大会
首次业主大会会议的召开条件。根据《条例》第二十二条第一款规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）已入住业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；
（二）已入住业主人数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住业主人数的比例达到百分之二十五以上。
业主大会的决定事项。根据《条例》第二十六条第一款规定，业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会成员和候补成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务人;
（五）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；
（六）使用专项维修资金；
（七）筹集专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）确定业主委员会成员津贴或者补助的标准；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
五、业主委员会
业主委员会成员和候补成员由业主大会选举产生。业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。
业主委员会成员候选人的产生方式：（一）社区党组织推荐；（二）居民委员会推荐；（三）联名推荐或者业主自荐。
六、明确物业服务人的公示、公告义务
《条例》第十七条、第四十五条分别对前期物业服务企业以及物业服务人的公示、公告义务作出规定。
违反上述规定，未如实公示、公告相关信息的物业服务人，可能面临以下行政责任：由区县住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。
七、物业服务期限
业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。（《条例》第四十七条）
根据民法典以及上述规定，笔者理解，若业主对物业服务人不满，可通过法定程序解除物业服务合同或者等待物业服务合同期限届满后，重新选聘物业服务人或者决定自行管理。
八、物业服务收费
收费标准。《条例》第五十二条第一款规定，物业服务收费应当按照国家、省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。
“空置房”的物业费如何收取？《条例》第五十四条第三款规定，住宅物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定，但是对普通住宅前期物业服务费的约定不得超过省规定的收费标准。
关于空置房是否应当支付物业费，《民法典》第九百四十四条亦作出规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主拖欠物业费怎么办？《民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
《条例》第八十二条规定，物业服务人以业主拖欠物业服务费等为由，采取中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益行为的，由区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，并处二千元以上一万元以下的罚款。
本文仅代表作者观点，不代表齐鲁（淄博）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如您需要进一步交流或探讨，请随时与本文作者苗雨律师联系。
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