限价格局③ | 梅溪湖限价格局分化，高流速下警惕预期风险

梅溪湖一直是长沙楼市的热门板块，2017年首限地出市限价9970元/㎡，2018年破万，随后一直处于限价第一梯队。随着一期进入成熟期，土地逐渐开发殆尽，2021年暂无地块入市，热度向周边扩散，梅溪湖二期顺势接棒，蓄力迸发。

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梅溪湖板块高速发展，一二期限价格局分化

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限价整体位于全市一梯队，但内部梯队分化

梅溪湖板块整体分为一期、二期开发，中间以三环线为界，板块整体限价处于全市高位，但内部限价格局有所分化。

一期充分开发下，板块成熟度尽显，自2017年以来，限价连年走高，2020年最高限价即达到13500元/㎡，一直处于全市第一梯队。随着一期开发殆尽，二期发展进入初始阶段，2019年迎来首次限价地，目前板块最高限价保持在11300元/㎡，处于第三梯队前列。

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一期收尾，二期为承接高端需求，产品分化

随着梅溪湖一期板块各项高能级配套落地，片区开发进入收尾阶段，新城中心形象尽显。城市向西，一期热度扩散下，梅溪湖二期顺势接棒，板块内部资源和限价趋势不同下，产品也显著分化。

（1）岳麓梅二：非限价承接一期高端需求，打造叠墅、洋房产品

岳麓梅二和梅溪湖一期板块交界，主体资源及周边配套相对高能，当前地块不限价，已入市的两个项目容积率1.1-1.5，打造低密高端改善住区，产品以叠墅、洋房为主，面积段全部在140㎡以上，承接一期外溢的高端需求。

（2）望城梅二：受限价压制，承接麓谷新区刚需刚改需求

望城梅二限价在10500-11300元/㎡，限价处于相对低位，和麓谷新区接壤较长的板块边界，当前入市项目多打造高层+洋房产品，高层以类板楼为主，注重品质生活，主力承接麓谷新区刚需刚改置业客群，主流面积段为100-120㎡的3房与120-140㎡3+1房。

另一方面，受限价政策压制，入市项目均推出精装产品，采用国内外一线品牌，如招商配置老板电器厨房三件套，中海配置方太三件套、洗碗机、凉霸、3M净水器等。同时注重人性化细节打造，如设置入户感应灯，收纳柜设置活动层板，方便灵活收纳等。

样板间实拍图对比

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高能级规划推动高流速，警惕预期风险

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梅溪湖流速全市前列，

二期中体量全配套项目去化更好

梅溪湖搭乘着湖南湘江新区这一“国家级新区”的高速发展快车道，战略地位高企，定位为“长沙城市副中心”，一二期衔接处规划建设3公里“超级中轴”，打造科技、金融等第三产业聚集新高地。随着各项高能级规划出炉，吸引全城目光，市场预期向好下，一二期项目不论高端刚需，月均流速均位于全市前列。

城市建设时序下，二期起步较晚，当前仍处于规划阶段，各项配套暂未落地，从3个限价项目入市情况来看，市场偏向于住宅建面在20万方以上的中型体量社区，拥有较为齐备的生活系统，能够弥补当前片区配套暂缺的短板，提升功能品质。

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梅二高能高险，房企进驻警惕预期风险

第一批集中供地下，梅二成交2宗地块，043号商住地位于岳麓梅二，由绿城溢价25%竞得，不限价；044号纯住宅地位于望城梅二，57家房企摇号，博翠以1.7%的概率幸运中签，限价11300元/㎡。根据CRIC栅格地图，以1*1公里栅格将大量行业及非行业数据落位，将板块能级进行划分，可以看到，2宗地块栅格及片区能级均较高，另一方面由于规划和配套暂未完全落地，栅格潜力方面也具有较大的预期风险。

整体来看，土地热度较高，房企对梅二板块未来发展仍争相看好。传导到楼市，当前3个项目住宅存量都已接近尾声，但具备丰富配套的中型体量社区流速明显更快，人口净流入及产业扶持等利好下，板块购房需求将持续新增。未来进驻房企可优先关注高能级栅格所在土地供地，同时也要优化产品功能及社区布局，内部配套弥补外部短缺，对冲当前栅格高风险。

梅溪湖板块高速发展，限价一直处于全市第一梯队，但板块内部格局分化，一二期发展时序下，最高限价呈现较大差异，产品分化明显。随着一期迈入成熟红利期，二期接棒发力，然而高能级规划暂未落地，房企可持续关注板块机会，但需警惕未来预期风险。

来源：克而瑞湖南

撰写：宋熙晨

审核：蔡嫣

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