读三季报 | 物管板块在房地产行业各细分领域中表现较好

至今，A股上市房企三季财报已全部出炉。各个房地产行业各个细分板块的表现如何？

万联证券今日发布研报，进行了综述与分析。

Part01

营业收入增长情况

仅物业管理板块营收增速较中期有所提升

据万联证券研报，各细分板块中仅物业管理板块营收增速较中期有所提升：

2021年前三季度，住宅开发板块营业总收入同比增速为22.4%，较中期回落6.7pct，该情况主要是一方面房地产调控力度持续加强下，2021年房地产开发企业资金面紧张，三季度竣工增速持续回落，另一方面，亦是受2020年基数影响；

商业地产板块营业总收入同比增速为45.3%，较中期回落18.5pct；

产业地产同比增速-34.5%，较中期下滑幅度扩大5.9pct；

房产租赁经纪板块营业总收入同比增速为15.8%，较中期下降17.5pct。

物业管理板块营业总收入增速为31.6%，较中期提升3.3pct，突出显示了物业管理板块业绩稳定特性，其中，A股主要的物业管理公司招商积余（+27%）、南都物业（+15%）、新大正（+61.7%）、特发服务（+58.9%）。

Part02

各板块盈利能力

物业管理与商业地产表现突出

各细分板块中仅物业管理与商业地产板块利润增速保持正向：

2021年前三季度，住宅开发板块归母净利润同比增速-23.6%，较中期下滑幅度扩大14.6pct；

商业地产归母净利润同比增速为26.9%，较中期下滑26.7pct；

产业地产板块下滑179.1%，较中期下滑幅度扩大24.5pct；

房地产租赁经纪板块归母净利润同比下滑106%，研报表示，主要是该板块成分股仅三只个股且规模小，受国创高新业务扩张影响，成本上升以及计提大额商誉减值，导致整体板块数据表现不佳，但我爱我家与世联行三季度业绩增速表现相对较好。

物业管理板块归母净利润同比增速为10.3%，较中期回落6.4pct；

Part03

各板块业务费用率

物管板块提效降费成果有所显现

期间费用率方面，除物业管理外其他房地产细分领域较去年均有不同程度提升，但较中期变动幅度不大：

2021年前三季度住宅开发期间费用率为8.9%，较去年末上升0.5pct，较中期上升0.1pct。住宅开发领域受销售与结算期限错配影响下，费用率出现阶段性的波动，预计从年度维度来看整体会保持相对稳定的状态。

商业地产期间费用率为8.6%，较去年末上升1.5pct，较中期下降0.4pct。

产业地产期间费用率为32.6%，较去年提升18.8%，较中期提升3.7pct。但值得注意的是，该板块是由于2021年华夏幸福业绩暴雷财务费用率大幅提升，导致板块表现异常。如剔除华夏幸福，该板块2021年前三季度财务费用率为8%（可比口径下2020年财务费用率为6%）。

房产租赁经纪期间费用率为17.5%，较去年上升1.9pct，较中期上升0.1pct。据研报，该板块由于中介服务性质导致销售费用率和管理费用率偏高，整体期间费用率处于较高水平；

物业管理期间费用率为9.2%，较去年下降1.9pct，较中期下降0.4pct。该板块期间费用率从较长维度来看，整体表现出下行趋势，企业提效降费成果有所显现，预计未来随着科技应用，整体仍有一定费控的空间。

据研报分析，目前，房地产行业基本面仍处于向下阶段，但政策上已经开始纠偏，政策调控将逐渐恢复至正常水平。

鉴于A股房地产各板块估值处于低位，尤其物业管理板块目前的整体估值水平22.9倍PE，处于近十年历史2%分位，因此，研报指出，“板块盈利确定性相对较高，目前主要受制于开发板块的信用风险事件影响，但随着开发板块风险逐渐释放，估值修复可期，同时建议关注财务状况与信用较好的头部优质房企。”