北京学区现状：东西城拼爹，海淀拼娃，佛系看朝阳

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：您好。现在持有回龙观龙华园四层两居室，孩子25年上小学。希望换房到东、西、海。综合上学、将来出售等因素，请问您能给些建议吗？ 什么时候买，买在哪里？衷心感谢！

回答：不清楚您的预算，说下现在学区的大概情况 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。 时间上建议等一等，5月左右出完政策细则再入。

提问：房姐您好，今年准备7.8月份买房，sfsd，首付预算500-550万，因为没有户口，所以考虑朝阳上车，最近看了望京和亚运村很多房子，次新好的三居都1000以上了，800左右的都是老房三居多，所以是买一个好一点的两居合适（保利金泉，澳洲康都)？还是买个老一点的三居好？

回答：近期次新盘上涨幅度比较大，现在老破大反而突显投资价值，性价比更高，也会有几个月的补涨期。抓住这个窗口，建议上车老一点的三居

提问：房姐，你好，海南自贸港，2025封关运作，海南房产怎么看？非海南省的要补缴二年个税，万一政策变动有什么风险？如果可以投资，海南投哪里？万宁可行？

回答：海南我个人认为，不是一个很好的投资选择。 第一，那是因为海南的人口基数特别少，整个海南省的人口都是不超过1000万的，三亚的人口更少，常住人口几十万。 第二，海南的旅游地产的概念太浓了，现在房价已经比较高了。 第三呢，看着海南的房价高，但几乎没有二手市场，外地人去都是买新房的。而且海南的Z策随时调整，你也不知道下一步他要干啥。

提问：房姐您好，SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近，没结婚不考虑学区概念，刚需上车和投资的角度，目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园；朝青板块的国美第一城、青年汇、晨光家园；CBD区域的百环家园；四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭；通州的顺河经济区的新房。 1、望京的天花板会更高，但是价格一直在上升，短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说，望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。 2、同等区域内的老破小的优质房和次新小区的低楼层同价位应如何选择？ 3、5年后可能涉及到改善或者换房，请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐？ 4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢？

回答：1. 每个板块有自己的受众人群，和天花板阻力位，不能统一比较，高端盘望京和双井领涨，上车盘朝青会更合适，550左右建议看朝青附近，望京适合800+的选筹。 2. 优选次新 3. 优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

提问：房姐，您好！非京籍43岁，200万子弹，无房首次购买，有公积金贷款资格。在朝阳东三环上班，听说公积金贷款最高120万，所以计划购买一套320万左右1室1厅的住房自住且能保值，作为将来退休养老用途，朝阳区有什么可推荐的合适楼盘？因目前租住在管庄的远洋一方，所以关注了本小区和常营的柏林爱乐，目前总价都在380万左右，还没有看房，这两个成交价有可能在320万左右吗？谢谢！

回答：400左右建议选择常营或者潘家园，最近三年小户型的涨幅在朝阳都是前列，交通便利的上车盘还是很受欢迎的，常营选择金隅悦和园、苹果派 涨幅都是跑赢大盘。柏林爱乐活跃度和涨幅都差一点，可以作为备选。管庄相比不建议，上车盘的市场接受度不高

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是首选距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成两房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北七家回避 见之前写的《北京边界》 北面最远，不要超过天通苑，回龙观 天通苑的大户型，仍然在3万元，3.5万的北七家老破大，还洗不干净。

提问：您好，刚刚加入星球，三口之家，有紫金庄园，沿海赛洛城2套房子，几乎全款，目前考虑置换，卖紫金庄园大约1000，沿海赛洛城大约600，想换1200-1500品质小区，不需要学区，看了富力城，乐成国际，苹果南区，奥森公园附近的澳林春天小区，倚林家园，现在倚林家园有142平的大约1250，6楼的4，有电梯，临街性价比可以吗，可以入手吗，买哪套房子合适，希望得到您的指点

回答：建议出掉紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。 倚林这套属于市场价，现在房源也不多，没有其它硬伤或者更满意的房源，我觉得可以入

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