深圳终于又有小高层新盘，地铁上盖，直达南山科技园

今年深圳楼市进入了一个极度分化的市场。

如果只有地铁加持，或者只有名校助力，又或者只有商业助攻的新盘，去化成绩都不太理想。

因为，当下买房逻辑已彻底改变，只有全面发展的尖子生才有市场，买房人才会愿意用宝贵的房票和真金白银投票。

上周六（10月30日），深圳光明有一个新盘开放展示中心和样板房，没想到吸引了两千位客户过来看房，现场人挤人，再现去年千人排队看房场面。

由于现场人实在是太多，为了让客户有更好的体验，样板房不得不限流，排队叫号才能进去。

让人意外的是，现场还有一位腿脚不太方便的哥们杵着拐杖来看房。此情此景，忍不住感慨真是什么也阻挡不了深圳人看房的热情。

这个楼盘到底有什么魔力，在今年的市场行情下，竟然热度这么高，吸引了这么多客户关注？

房产大象探盘发现，果然是综合实力全面开挂的选手，从地段，到配套，再到产品，样样都很优秀。

地铁、商业和学校，“刚需三宝”统统都安排，而且就在项目边上。更重要的是，项目还是限价盘，加上装修费大约五万出头（具体以备案价为准）。

试问，哪个刚需能抵挡住这样的诱惑？

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市场热情正在回归

光明买房窗口期来了

市场信号很明确，买房窗口期已经来了。

或许有人会担忧现在是不是买房的时机，今年前三季度市场观望情绪确实有些重，但进入9月尤其是10月，我们明显感到市场信心逐渐回归。

10月15日，央行连发两条重磅信息，拨开迷雾。第一条信息：指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。第二条消息：少数城市房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常。

11月2日，财联社发文，10月金融机构对房地产融资基本恢复正常。

春江水暖鸭先知，一批嗅觉敏感的买房人已经行动起来了！

不过，房产大象要提醒的是，接下来楼市一定更加分化，只有真正满足居住需求、位于城市核心地段、实力过硬的产品，才能赢得市场，最终脱颖而出。

这就很好理解为什么深铁瑞城开放展示中心、样板房，当天竟吸引了两千位客户前来参观。

因为，像这样位于城市核心地段，地铁、商业、学校、休闲各方面配套又很拔尖的项目，确实太少了。如果错过这个好盘，实在太可惜。

我们先来看买房人尤为关心的地段。

首先，项目位于深圳西部热门区域——光明。

在粤港澳大湾区的格局中，光明作为广深港科创走廊的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个湾区核心城市的科创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流科学城”，争做参与未来科技竞争的“冲锋舟”。与北京怀柔、上海张江、安徽合肥一同形成全国四大科学城的强大阵营。

光明科学城整体鸟瞰图

光明区2021年上半年的GDP增速，就充分说明了光明的行动力有多强。20.8%的增速领跑全市，超过南山，成为深圳经济的新增长极。（数据来源：深圳光明公众号）

其次，项目位于光明的重点板块之一——凤凰城。

光明凤凰城，作为光明科学城“一心两区”中的产业转化区，布局了多个重点项目，聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。

累计投资超过1000亿的华星光电就在光明凤凰城，带动上下游产业蓬勃发展。（数据来源：深圳光明公众号）

华星光电

同时，从整个区域位置来看，光明凤凰城是距离福田、南山最近的板块。

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地铁上盖，一站换乘13号线

南山工作、光明生活，30分钟轻松切换

接下来，我们再来看看深铁瑞城的出行到底有多方便快捷。

其实，无论是刚需买房，还是改善换房，地铁排在非常靠前的位置。

深铁瑞城无缝接驳6号线长圳站（已开通），妥妥的地铁上盖项目。长圳站是6号线进入光明的首站，未来这里还有一条西起宝安、东到盐田的18号线（规划中）。

深铁瑞城区位图

更惊喜的是，从项目出发一站即可换乘13号线（在建中）。13号线是深圳西部极重要的一条南北纵向地铁，每小时速100公里，串连起南山多个核心商务区：留仙洞、科技园、软件产业园、后海，预计2022年开通。（数据来源：深圳大件事公众号）

沿线有众多行业巨头企业，比如大疆、腾讯、百度、阿里等，这些大厂员工购买力相当强。

从长圳站出发一站换乘13号线，直达留仙洞、西丽火车站、科兴、科苑、后海、深圳湾口岸。这简直就是南山“打工人”期待已久的大礼包。

每天省下来的时间，早起晨跑，再冲个澡吃个早餐坐地铁上班，晚上早点回家吃饭，不错过孩子的成长时光，幸福感拉满几个level。

如果自驾出行，也非常方便。周边有“一横两纵”3条高速（一横：外环高速；两纵：南光高速、龙大高速），快速到其他中心区。而且，龙大高速和南光高速是深圳少有的两条免费高速。

探盘那天，我们从福田中银大厦出发，走彩田路、福龙路、龙大高速、外环高速、东长路、光侨路，到项目将近40分钟。（高德地图测算，具体以实际为准）

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建面约63万㎡的超级大城

商业、学校、公园全在家门口

再往下，继续揭秘深铁瑞城的强大配套。这个建面约63万㎡的超级大城，生活配套面面俱到可谓应有尽有。

在家门口，你就能轻松享受到高品质的商业、学校、休闲公园等配套，不用折腾跑太远。

项目自带建面约6万㎡的商业，无缝连接地铁。闲暇之余，和家人在楼下商场吃顿美味大餐，看场新上映的电影，享受慢时光的无穷乐趣。

深铁瑞城商业效果图

不仅如此，项目一街之隔还有一个建面约6万㎡的商业。两个商业加在一起，体量大约12万㎡。

深圳目前最大的商业壹方城，建面约36万㎡，换句话说，相当于1/3个壹方城在家门口。

周边还有K+PLAZA（建面约8万㎡）、玖龙台购物中心（建面约10万㎡）、大仟里购物中心（建面约15万㎡）等商圈，不愁没地方逛街。

项目自带一所21班幼儿园，就在展示中心位置，后期将改建为幼儿园。

图正中间位置为幼儿园（效果图）

此外，项目紧邻一所84班九年一贯制学校，总投资超6亿，房产大象实地探盘看到学校已经动工。

84班九年一贯制学校区位示意图

近到什么程度？就在项目东北边上，走路上学，小孩多睡会成长觉，家长时间也更从容。

疫情让越来越多的人意识到健康的重要性，朋友圈里打卡跑步的人也多起来。项目深谙人们对健康生活的向往，在社区内打造了一个公园。

公园效果示意图

阿德勒说：“幸运的人一生都被童年治愈，不幸的人一生都在治愈童年。”所谓幸运，从小便生活在一个温馨有爱的环境下，对万事万物充满强烈的好奇心、探索欲，拥有很强适应能力、学习能力和同理心。

开放包容的阳光大草坪、五彩斑斓的儿童趣味活动空间、舒适惬意的休憩空间，是孩子们户外玩耍奔跑嬉戏的乐园。

不只是孩子们，一家人的运动喜好，都能在园林里找到专属场景。既有年轻人的活力体育场、阳光慢跑道、景观泳池，也有老年人的康体中心。

另外，周边还有新城公园、明湖城市公园、虹桥公园等大公园，是日常散步、遛娃、遛萌宠的好去处。

虹桥公园实景图

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2.97容积率、80-82%得房率

单价5字头，刚需买得起的大3房

最后，我们来看看产品到底有哪些亮点。作为深铁置业的第一个城系产品，开发商花了大量的心思打磨产品，在产品设计上倾注很多心血。

探盘过程中，没想到竟然“藏”了这么多彩蛋，这几个细节给我们留下了深刻的印象。

1、2.97容积率

讲真，现在深圳新盘容积率在3以下的几乎没有。要知道，这几年深圳新盘容积率大多在5、6，做到4已是极致。

深铁瑞城沙盘图

容积率越低，对买房人而言，意味着楼盘密度越低，住起来越舒服。对开发商来说，意味着可售产品数量少了，随之利润也会减少。

2、低密小高层

项目首批推出的1-17栋，全是10-11层的小高层。

1-6栋，2梯5户，共10层。

7-12栋，2梯5户，共11层。

13-17栋，2梯4户，共10层。

深铁瑞城沙盘图

坦白讲，这几年高层，甚至超高层，在深圳楼市已成主流。30多层非常常见，有些甚至有40多层。

相比高层、超高层，10-11层的小高层，住起来更舒适，在家就能欣赏园林美景，让生活回归自然。坐在阳台上，手捧一杯热茶，看楼下嬉戏玩耍的孩子，跑步健身的年轻人，享受悠然自在的生活。

上下楼等电梯，也不用因为楼层太多而等很久。

深铁瑞城效果图

像这样的小高层，不仅在新房市场受青睐，进入二手市场依然倍受喜爱，坂田的万科四季花城就是非常经典的例子。

3、得房率80-82%

深铁瑞城共6个户型，分别是：

A、B、C 户型——建面约98㎡ 3房2厅2卫

D户型——建面约95㎡ 3房2厅2卫

E户型——建面约120㎡ 4房2厅2卫

F户型——建面约130㎡ 4房2厅2卫

现场开放了建面约98㎡和120㎡的样板房。

先来看建面约98㎡3房2厅2卫的户型，经典竖厅设计，格局方正实用，动静分区。

左右滑动查看约98㎡户型

餐客厅一体化设计，动线布局科学。U型厨房，分区合理，洗、切、炒动线布局科学。阳台开间约3.5米，采光通风俱佳。

左右滑动查看约98㎡样板房，具体以实际交付为准

主卧套房设计，空间阔绰，带独立卫浴、衣帽间，带来高品味的享受。两个次卧均带有大飘窗，开窗面大，采光通风更佳，空间宽敞。

如果预算充裕，约120㎡4房2厅2卫户型也是不错的选择。

约120㎡户型

这款户型是经典横厅设计，它有一个开间约6米的大阳台，能根据一家人的需求切换场景，为增添生活更多乐趣，既是孩子的乐园，也是妈妈的瑜伽房、爸爸的健身房、奶奶的小花园、爷爷的小茶室。

约120㎡户型样板房，具体以实际交付为准

户型方正实用，南北通透。客厅、主卧、一个次卧朝南，采光通风充沛。入户玄关处，有一面景观飘窗，引入园林美景，家中处处赏心悦目。

L型厨房，搭配生活阳台，放置洗衣机、清洁用具，让客厅阳台更整洁美观。公卫采用当下流行的干湿分离设计，满足早上家人同时洗漱的需求，提高利用率。

通过精细巧妙的布局设计，得房率可以做到80-82%，相比市场上70-75%的主流得房率，相当于多得5-10㎡，多省25-50万。

4、单价五字头

深铁瑞城，限价4.75万/㎡，加上装修单价预计五万出头（具体价格以备案价为准），妥妥的刚需门槛、改善品质，实在太惊喜了。

深铁瑞城效果图

据深圳贝壳研究院数据，2020年南山区二手房成交总价中位数684万。地段好、离地铁近、配套全、楼龄新，远不止这个数。更何况二手房还有数目不小的税费、佣金等隐形成本。

新房呢？10月开盘的南山西丽某楼盘，均价8.4万/平，户型112㎡起，上车门槛940.8万，直接劝退启动资金有限的年轻刚需。

显然，对南山“打工人”而言，深铁瑞城既离南山很近，又离压力很远。

写在最后：

看到这里，你是不是心动了？

这个宝藏新盘，展示中心开放当天就上演两千人看房的大场面，周一下午我们过去探盘来看房的客户络绎不绝，又有“刚需三宝”——地铁+商业+学校助攻。

项目即将入市，有兴趣的朋友一定要抓住这个难得的机会，机会总是留给有远见有准备的人。这个周末假期，不妨去展示中心一睹为快，锁定你心仪的房子。