海淀北四环地块户型曝光 产品做小了？

10月18日才确认花落中建三局+中建五局，昨天（11月2日）海淀北四环沙滩桥产品信息就流出了.

主力户型为125平三居，150平/180平四居。有一说一，严肃君看完，第一反应就是---

小了。

01信心不足？

海淀的地，尤其还在北四环，不管购房者还是业内，期待都很高。地刚拍出来，严肃君的N个500人置业群里就纷纷叹息，“肯定都是大户型，买不起买不起。”

地块限高60米，容积率约2.5，产品规划上也可小可大。

小，就是总价逻辑，降低目标客群门槛，走高周转的路子；大，则相反，总价越高越挑剔，考验的是房企在产品上做增量的实力。

显然，中建选了前者。严肃君觉得，略遗憾。

近两年在北京三环四环，我们已经见过太多单价8万+，甚至10万+的项目，单套房源面积缩水至120平起步。千万级以上的改善客群，看似选择很多，实际上产品却大同小异。

海淀北四环中建地块，在北京豪市场，本来是能做出面积段上的差异化优势的。

关键是，海淀也接的住。

学府壹号院主力户型183起步，10月30日一晚就卖出120亿。全北京不好说，至少在海淀，豪宅可以有底气。

天时地利人和下，中建三局+中建五局自身又无高周转快速回收现金流的压力，完全可以凭借海淀地块，成功打开北京新房市场的局面，甚至借此立势立足。

最终却做了这样的选择，可以说是谨慎，背后又是否是对于自身产品信心不足？

02125平起，首付500万起

具体到项目，先划重点~

1. 从楼栋分布效果图来看，东地块有8栋楼，西地块有7栋楼，含保障性租赁住房，皆为15-19层；

2. 主力户型为125平三居，一梯两户；150平和180平四居，都是一梯一户；另有210平户型图暂未流出；

3. 销售指导价为11.2万/平，除去政府产权占比10%，实际单价10.08万/平，总价1260万起，首套首付500万起。

网传海淀中建地块楼栋分布效果图

其中，125平为典型的三室两厅两卫设计，南向三面宽达到10.4米，主卧为套房设计，边户为明卫，具备独立的玄关和家政间。

另外77.82%的得房率在当下北京新房高层产品中，算是比较感人的了。

网传海淀中建地块125平户型图

150平四室两厅两卫，说是四居，其实有一间为多功能设计，目测尺寸不大；同样南向三面宽，主卧套增加了衣帽间设计，中西分厨；得房率80.86%，加上专属电梯厅，实际使用率客观。

边户为了增加观景效果，与中间户差异较大。设计了西侧转角窗，客厅为大横厅，可270°采光，也可以分离出独立的书房；厨房和客卫挪至中间，北侧两个卧室加一个多功能间。

这个户型设计，后期可变动性相当大，从三居到五居，都是可以实现的。

网传海淀中建地块150平户型图

180平四室两厅三卫，由于建面扩大，不再有多功能间设计，全部为正常尺度卧室；客厅也全部为宽尺度横厅设计。

网传海淀中建地块180平户型图

边户同样做了变异设计。除客厅转角窗和270°观景外，餐客厨一体，通透性更好；但为了多出一间次卧，以及第三个卫生间设计需要，导致客厅尺度一般。

03预定全城打新？

之前严肃君就说过，只要海淀供地，不管在哪儿，都是热门。

10月份二批次地块出让，也只有海淀北四环沙滩桥两王炸地块，最终进入高标准竞争环节，由中建三局+中建五局联合体全部拿下。

两地块属于京昌路楔形绿地棚户区改造项目，位于北四环至北五环之间。

整个改造项目大部分规划为绿地和科技园区，仅有约30万平住宅规划，其中15万平回迁安置房双泉嘉苑已落成。

地段优势不必再赘述。

紧邻科荟路，不管是北上去西二旗后厂村，还是东边望京产业园，以及南下金融街，都只需要半小时车程；距离地铁北沙滩站只有700米，限号的日子还能绿色出行，15号线直达望京。

地理位置更优越，人群覆盖面更广，产品面积梯度也更友好，严肃君相信摇号是肯定以及一定的了，热度只能说上不封顶。

互动时刻：

以上仅为海淀沙滩桥地块流传户型图，最终还要以官方释放信息为准，据了解，某些户型面积段也确实仍在调整。

严肃君也持续关注中，欢迎有内部消息的群友爆料，加房友小易（fangyouxiaoyi3）进群详聊 ~