楼市迎来“首付比例支持”，释放什么信号？懂行人：不同于2014年

转眼间，楼市的“金九银十”已经进入尾声，与以往不同的是，今年9月10月楼市用“惨淡”来形容丝毫不为过，根据众多机构公布的数据来看，过去两个月楼市的表现甚至不如淡季，目前已经出现了“三降”的趋势：房企销售额下降、购房者预期下降、房贷增量同比下降。

首先是房企销售额下降：根据克而瑞数据显示，2021年9月，百强房企实现销售全口径金额8443.4亿元，同比大跌36.6%，百强房企销售业绩环比下跌趋势延续，下跌约6%。具体来看，超过9成的房企单月业绩同比降低，其中60%的房企下跌幅度超过3成，一半以上的企业无论是环比还是同比均出现了下降，其中，恒大同比降幅最大，为96.26%，绿地控股同比降幅为55.54%。绿地、万科、融创、碧桂园等头部房企降幅均超过30%。楼市“金九”已经彻底沦为“铁九”。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年的“金九银十”预计将会成为多年来最冷清的一年，张大伟还表示多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。也就是说，在接下来的第四季度，对于负债较高的开发商来说，依旧需要抓紧卖房，加快现金回流，或者通过“以价换量”的方式来降低自己的负债水平，一方面为了达到相应负债指标，另一方面降低自己的库存水平。

其次是购房者预期下降：2021年《9月国民安居指数报告》显示，9月份用户信心指数为94.0，环比下跌4.8%，55%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨；超四成购房者认为今年房价与去年相比基本持平。数据表明，随着房企通过降低销售价格的方式来增加销量，当前购房者已经出现了“买涨不买跌”的心态，换言之，越来越多的人都不看好未来房价会继续上涨，选择了观望的态度。

最后是房贷增量同比下降：根据央行发布的金融报告数据显示，第三季度新增的住户中长期贷款为1.29万亿，同比降幅达到28.3%。显然，随着“限贷令”的生效，流入楼市的资金明显得到了收紧，许多热点城市也传出来房贷延期甚至停贷的消息。调控逻辑也很简单，房地产过度挤占了信贷资源，影响实体经济的发展，同时导致百姓消费降低，甚至与当前生育率降低也有非常直接的联系。

楼市迎来“首付比例支持”？释放什么信号

不过，随着楼市加速遇冷，如今也迎来了“首付比例支持”。10月21日，国新办举行的第三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部门负责人刘忠瑞在提及房地产信贷表示：

• 保障好刚需群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者给予支持。

我们知道，在过去一个月内，央行召开的多次会议上，均提及了“两个维护”，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。随后，哈尔滨与长春也开始拯救当地房地产市场，通过放宽二手房公积金贷款房龄年限、买房发放补贴等方式来使楼市回暖。对此，银保监会主席郭树清表示：这是2021年来第一个推行“救市”的城市，足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的发展需求。

但这一次，提出的是“首付比例支持”，释放了什么信号？不少人担忧楼市重新回到2014年，原因是当前楼市与2014年“十分相似”，主要体现三3个方面：1、库存直线上升，数据显示2013年~2014年住房库存从不足5亿平米上升至6.2亿平米，而2020年底我国70个城市新建商品房库存同样超过5亿平米。2、2014年楼市遇冷，新房二手房交易放缓，而2021下半年同样出现了这个情况。3、楼市的“分化”十分明显，人们趋向于向一二线热点城市流动。

随后，楼市开始了“去库存”，通过各种方式刺激购房者买房，三四线城市更是纷纷开启“棚改”大招，由此楼市迎来了长达3年的大牛市，许多城市的房价开始大涨的步伐。而最初的源头，恰好就是“降低首付比例”：2014年的“930”，信贷放松，下调首套房首付比例与房贷利率，半年后，降低二套房首付比例，随后半年迎来3次降息与2次降准，通过降低购房杠杆的方式解决楼市问题，但也激增了不少购房需求。因此，许多人会担心楼市会重回2014年也并非毫无道理，但事实真是如此吗？

懂行人：不同于2014年

答案显然是否定的。尽管当前楼市形势与2014年有些类似，但实际上还是有很大区别，根据央行公布的城镇家庭负债统计报告来看，截至2019年12我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，由此可见相应的住房需求比2014年减少很多。此外，银保监会负责人也明确表示“保障好刚需群体的信贷需求”与“首套房”。也就是说可以这样理解：通过降低首付比例的方式，让无房刚需尽早买到房，进一步减少整体住房需求，加速楼市泡沫的消除，让房价尽快回归理性。

独立经济学家马光远也表示：“在经历了4年的调控后，房地产事实上已经真正降温了。目前房地产最大的风险是高压下出现的快速下跌的风险”。也就是说，当前楼市与2014年本质上还是有很大不同的，当前楼市的核心理念依旧是“房住不炒”，因此不会以房价上涨为代价来解决楼市遇冷的问题，但与此同时也要避免楼市过度遇冷而出现“乱跌”的问题。

有一个形象的比喻，房价和收入就如同人的两条腿，只有两条腿步调一致了，人们才能够感觉舒适，但房价的那条腿不能太快，不然容易崴脚，需要等等收入的那条腿，因此需要房价的那条腿适当收一收。也就是说，只要往前走，房价就需要稳中有涨，但想要走得好，还是需要房价在不断调整中，回归与收入相匹配的步调。