广州楼市：荔湾公园两房pk金融城三房，你怎么买

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：老赛，按照你们的专业意见，投资房产一般的年度回报率去到多少，才会能跑赢大市，比如跑赢基金、跑赢银行存款利息，能分析下背后的逻辑吗

回答：广州作为一线城市房产投资跑赢基金、存款是大概率事件，前提是做好区域和产品的选择，好的区域和产品接盘人数众多，需求和供给相对就不平衡，广州人口净流入，产业，城市综合竞争力依然不差，所以体现出持续的保值增值，哪怕按某年算比一定比理财高，若干年的平均投资回报率高于则是没有问题的～

提问：雕叔您好！我的预算是总价500万左右的房子，请问琶洲的雅郡花园值得投资吗，西区的会展西岸、畔江花园的上升空间大吗？琶洲和老黄埔您会怎么选？

回答：不建议选畔江花园。因为畔江里面很多是租给小公司的。住家氛围不浓。雅郡优于会展西岸，万胜围一带是改善之地，未来会受到琶洲一带的金领的追捧，可以选的。老黄埔跟琶洲都不差，500万还是放在琶洲吧，因为只要一涨起来，就是变成700万了差不多，放在琶洲更放

提问：雕叔，预算300～350万的话，自住+投资，金碧和黄埔花园哪个好？

回答：自住的话黄花赢。投资的话看价格带。如果350以下的话，建议金碧，因为金碧上一个小3房也是可以的，很多刚需会喜欢。黄花有学位，是带点改善的盘，建议选个带主套的更好，350以下够不着。

提问：雕叔，请教一下。手头280的子弹，月供2W左右，总价应该是700以内了，想要美林湖琶洲的三房，但发觉市场无货。不知道有什么建议？需要转移视线，还是退而求其次呢？

回答：700万以内，这金融城、琶洲、鱼珠，还是有一些不错的房源的，比如美林湖畔、比如世港国际、比如会展西岸，甚至美林海岸都有合适的房源的

提问：雕叔你好，有半个房间按阳台报建属于赠送面积，应该怎么看待这个赠送面积，计算单价时，赠送面积该不该加到房子的总面积里面？

回答：肯定不计入单价核算的，除非是你买一手楼，入户花园、阳光房、各种飘台、阳台全部给你算进去，然后一摁计算器，我靠单价才3.2万，其实按照建筑面积要去到4.8万

提问：如图，第一段输入法笔误，应该是「老黄埔是潜力中的潜力？」，未来3－5年，还是吗？

回答：老黄埔后续的旧改会很多，城市面貌会越来越好，他的规划定位是跟金融城，琶洲同一个级别的，虽然处于下风，合成广州试验区，毕竟谁会放过珠江最后的一片南向望江处女地呢中鼎你已经有了，相信也知道涨了不少了，好盘保利天汇你也有了，新盘中的杠把子，不怕持有我们一般倾向于把子弹打到每一个角落，明年的行情是未知数，哪里是外洼地还不清楚，建议优先考虑番禺，那边如果大水还没覆盖的话，杠杆还是有的

提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：小米你好，在线上跟你们和雕叔聊了那么久了，基本的问题也解决的七七八八了，接下来就想去你们隆德办公室签署合作意向，到底什么时候可以去办公室啊

回答：您好，目前公司物业管理公司还不准许外来人员探访，后期可以探访了我会及时在群通知！您如果急于开展代购服务我们可以线上签约！签约请私聊我谢谢！[握手]

提问：雕叔对楼龄怎么看？如果后续鱼珠港发展起来了，那边的接盘人群还是以年轻白领为主，他们会对盈彩这种相对较老的盘产生抵触，反而会更容易接受美林誉府的次新逼格溢价吗？

回答：只要楼龄不超过15年，就问题不大，想想看天河北的帝景苑、猪心的南国、星汇园，东山口那一堆堆带小区的电梯洋房照样天价，问题不大

提问：真心求教雕叔，之前雕叔楼盘点评里说过畔江花园，对他评价很高。想问下雕叔对隔壁世港国际的看法。这个小区虽然和畔江花园挨着，但最大的问题就是里面有很多办公的租户。我看的那套二手房的业主也是把房子租给公司办公，而且甚至把防盗门都改成了玻璃门…想问雕叔如果一个小区如果大量的房子都租给了公司办公，这个小区是不是就很难涨上去了。房子始终摆脱不了居住的属性，是为家庭准备的居住场所。如果我是有孩子的人，面对这样的小区，即便离公司再近我可能都很难入手。不知道雕叔怎么看这个问题？世港花园可以入手嘛？如果可以买的话，多少钱的单价比较合适？

回答：你说的是那套南向3楼的房源，几乎没啥阳台吧。看你买房的目的吧，如果你是自住，那肯定是住独立花园社区，物业99分的小区，比如两个美林，比如万科欧泊，比如富力银禧花园之类的如果你是纯投资，只要房价涨就OK了，当然你说了物业管理不善会影响升值的动力，这个我承认，但是这个因素只是其中的一个维度而已只要大片区概念没问题，只要区域板块的产业没问题，newpeopleewmoney没问题，就买它

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