都是什么人在买奉贤新城？

第五批新房中，奉贤新城总计供应5盘，约1067套房源，是郊区新城中供应量相对较大的区域，整体来说，均价维持约4万/平不到，但从个案来看，每个盘还有较大区别，那么本期我们就来聊聊奉贤新城的楼市现状。

第五批项目汇总

供应量加大，核心区热度不减

在第四批奉贤新城开盘的新房中，很多朋友都惊讶地发现，原来奉贤也能有冲破70+的高积分项目，要知道这一分数连青浦新城都没法突破，甚至都有赶超大热的徐泾（大虹桥），可谓是赚足了眼球。

金海壹品：72.8分

保利明玥湖光：68.5分

那么，在第五批中，还会出现这样的情况吗？

我们想说，会，但或许不会再出现72.8这样的高分了。

其实，出现72.8分的现象归结起来，是有一些因素在内的，比如该盘所在的位置已经很久没有新房供应了，再比如距离地铁站不足300米，周边大型商业环伺，也临近上海之鱼，同时总价只有300多万，这些因素汇聚在一起，才成就了72.8这一高分。

那么第五批谁有可能冲击高分，答案或许是保利明玥霞光，它的姐妹项目保利明玥湖光上一批入围分68.5分，购房者不妨做个参考。

该盘与保利明玥湖光在地段上几乎相同，靠近上海之鱼，又临近奉贤的“南京路”南奉公路，距离5号线也不远，从品相来看，确实是本批次里比较优质的项目。

另外保利作为大型央企，在品牌打造方面也比较正面，那么品质在这些盘之中，也是值得期待的，这些因素汇聚在一起，触发积分将在所难免。

保利明玥霞光位置图

当然，保利明玥霞光的户型产品都偏向于刚改，最小面积96平，总价也要接近400万，而更大面积段的总价也要更高，对于本地客来说，已属于改善产品，而对于外区客，来奉贤置业大多以低总价刚需客为主，这样的总价段购买难度显然加更大，性价比并不是很高。

与保利明玥霞光对应的是银河丽湾，该盘是奉贤“老牌”项目，本次或也是该盘最后一次推盘，推出49套房源，虽然数量不多，但触发积分或许很难，毕竟最小面积段都接近300平，总价1000万朝上，这样的购买力对于奉贤来说，显然会偏少，那么更不用提外区客了，要知道，1000万在北外滩都能买到热门项目。

山金中澳城其实是个褒贬不一的项目，该盘一直都没开过盘，结果都熬成了准现房，都说所见即所得，购房者买到更放心，但是这个项目前段时间外立面却出现了脱落现象，工程质量令人担忧，这对购房者来说，也势必会成为其购房决策中的重要参考因素。

山金中澳城外立面脱落实景，图片来源网络

当然，该盘优点也明显，周边配套非常完备，还自带高科技影视体验馆，建成又是奉贤一处新地标。

该盘与保利明玥霞光的面积段大体趋同，单价略低为3.95万/平，那么两盘总价段或也将会高度一致，所以这两盘的准客户会存在交叉的可能性，当然，作为本区客来说，首选应当还是保利明玥霞光。

根据案场了解，项目前期验资已超过1000组，本次只推出了273套房源，但最终能否触发积分，即便到了现在，案场人员都摸不透，毕竟竞品太强了。

剩余两盘来自奉贤新城的肖塘区域，为阳光城未来悦、悦澜雅苑。

回顾奉贤第一个触发积分的项目，还是来自肖塘的阳光城未来悦，在今年第二批新房中，该盘入围分50分，当时也掀起了市场一阵狂欢，连奉贤的房子也能触发积分，热度不减。

阳光城未来悦实景图

当然，阳光城未来悦能触发积分，还在于它的产品非常给力，项目推出72-95平纯刚需产品，并且还是精装交付，购买一套72平的总价段只有260万上下，要知道在当前的上海，买一套距离地铁站只有约800米的准轨交房，并且总价控制在300万以内的，可能除了该盘，很难找到其他竞品。

即便与同纬度的奉贤金汇禹洲项目相比，单价虽然相差不大，但轨交优势也凸显了阳光城未来悦的优势。

悦澜雅苑是肖塘板块的全新盘，此次审批价格达到了3.8万/平，比新城核心区价格略低，但也比同区的阳光城未来悦要高，而且该盘面积段为96-105平，最小面积段恰好是阳光城的最大户型面积，相当于前者的准入门槛比后者要高出100万左右。

悦澜雅苑出门就是轨交，阳光城未来悦则距离萧塘站约800米，这或许是两者价差的因素之一，外区刚需客当然会看中轨交站的距离，但在如此巨大的总价差异面前如何取舍，恐怕答案也是非常明显的。

奉贤新城的楼市要区别对待

奉贤新城在外区客眼里和在本区客眼里，是截然不同的，所以仔细划分奉贤新城，会发现这里的客户组成是完全不同的。

轨交5号线通车前，奉贤新城的发展以南桥为核心，相对较为闭塞，所以奉贤和其他行政区相接壤的区域，发展会相对弱化。

5号线通车后，一部分市区刚需客开始把眼光放到了整体房价偏低的奉贤，但对于外区客来讲，和市区的距离感依旧比较重要，所以这些客户来奉贤置业，在位置上就会更加倾向于肖塘、金汇这些离市区较近的板块。

由于这些板块的基础生活配套和市政设施远不如长期受到政策倾斜的南桥核心区，因此房价也会比后者要低，对外区客而言，虽然南桥的配套和未来发展都具备十足的吸引力，但是在距离和价格上，仍然会像肖塘和金汇倾斜。

所以我们看到了比较奇怪的现象，5号线萧塘站附近的阳光城未来悦，几乎都是外区客来买房。

奉贤新城内部的独立性，又成为了本区客的选择，这里有着优质的配套、环境和交通资源，同时本区客的购买力又非常旺盛，能够托起区域市场，所以我们看到了高积分项目，像第五批的保利明玥霞光、银河丽湾、山金中澳城都在新城内部范围，所以有热销潜质。

奉贤新城核心区域实景

其实，对于本地客来说，南桥一直是首选，这种根深蒂固的信念基本不会动摇；对外区客来说，就要考虑更多因素，如预算有限，只能选择一些远离核心区的项目，不过从区域发展来说，未来更多资源还是会向新城核心区倾斜，所以两者在居住体验上还会有所差别。