太原刚需购房必读的指南——优质刚需房该如何选？

太原楼评张明☞ | 业内视角

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7月末出现刚需盘房证同交现象，业内一股清流，刚需房引起关注 ——题记

目光所及，皆是现象，所想所思，皆系地产！

什么是太原刚需房？从字面上理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。也就是人生的第一套住房。本文围绕作为首套房的选择利弊作为浅析。答疑解决：

1，优先在太原哪里买？2，面积选两居还是三居？3，毛坯和精装哪个好？

4，首付和贷款优化组合？5，六城区性价比红盘推荐。6，刚需户型如何做优选？

一：优选在太原哪里买？

房子和生活是密不可分的，所以选择房子的地点原则一定是要兼顾生活便利性。

首先是看城市的发展方向！太原虽然是四向发展，没有哪个城区一定是没落的，都在崛起的发展中，但是最主要的发展方向仍然是向南，典型的例子，在十年前，富力和恒大接近同期的选择进入太原，选择北城的富力城，选择南城的恒大绿洲，最初的情况北城起步优于南城，但是十年过后，恒大绿洲的价格超越富力城，二手房活跃度，以及客群的关注度明显南城大于北城，所以南城作为优先选择。

其次，生活的半径距离，选择的附近最具规模的片区内。原则上开车15-30分钟的车程距离即可，考虑到工作的不确定性，更倾向于就业机会和发展红利更好的区域，也许伴随发展，新的就业机会也会随之而来，典型的这种区域如：综改示范区，汾东商务区，太原南站东片区，长风商务西片区，以及三给片区。就近选择能形成规模的潜力片区，最好是起步阶段选择大规划的区域。

第三，选择价值高地，价格洼地的区域选择。由于价格曲线是波动的，就需要熟悉市场的供需情况，也就是选择刚需盘的时候，不是一定要追着卖的最好的项目去追高，而是看着区域内的竞争最为激烈，或者明显处于地段相似，产品相似，甚至施工是同一个公司，但是营销和品牌影响力不同，明显出现的价格偏差，优选营销稍弱的项目。比如对比煤气化的某达和某润。

太原楼评：片区大/择首期/供需博弈/理性追热度！

二：舒适两居和紧凑三居如何选？

政策开放了二孩三孩，甚至部分城市对二孩三孩的进行生育补贴，但是刚需的客群敢生二孩三孩么？你未来的家庭究竟是什么样子的结构？

第七次全国人口普查公报显示，全国的家庭结构也是平均才2.33人。太原市平均每个家庭户的人口为2.45人，比2010年第六次全国人口普查的 2.83人减少0.38人。

作为家庭单位，这套房子到底要住几口人？刚需房的答案是2-3口之间居多，如果房子内三代人同住，那么就不是今天聊的刚需市场了，而刚需市场是满足上车的需要，要相信房子不是从一而终的，随着家庭架构变化，房子是要更迭的。

2019年后，太原出现了很多100平米内的三居室 ，深受欢迎，一度让人相信二居室绝迹了。但是，小三居并非一定是最好的选择，有一部分人考虑说父母亲戚来，这种偶尔性的需求在实际发生中，其实很少实现，其次伴随着入住的实际体验，尤其是现在的刚需年轻家庭，功能型的三居室其实属于：房内舒适不足，房间使用浪费。

长风商务区金地格林格林的76平极致二居室

考虑房产的市场流通性，太原二手房交易是以二居室成交占比5-6成的占比，未来很长时间会是小三居室新房的竞争市场，二居的流通是二手房的天下。

1，当房屋流通需求不足，则价值无法兑现，二居的需求人群广泛。

2，买卖市场流通慢，则其交易议价空间变大。租赁市场二居和三居偏差度极低。

3，户型配比供应相对稀缺，品牌房企普遍供给比例低，小面积的去化也最快。

4，税赋方面，面积控制在90平米内，契税也能省掉几个月的工资。

故而：有二居室的选择，纯正的刚需建议优先选择两居室，而不是越阶去盲目追求紧凑的三居室。即便生了二孩三孩，最优选项是在本小区先租一套小两居室，接父母过来，不是立马去换三居室，而是要蓄力3+1的四居室。

太原楼评：功能/总价/物尽其用/明确先上车！

三：浅析毛坯和精装选择

思考一个问题：刚需上车，是相对的性价比和控制财务压力，而并非最优选项最优解。所以，如果在经济实力尚不允许的情况下，精装和毛坯的差价在1000以内，推荐选择精装项目是对财务压力一种的控制，相当于装修的费用也做了相应的贷款，不必为交房后的装修继续投入十几万的预算。

但是如果精装的差价明显高于1000以上，且交房期明显差别半年以上，那么毛坯优于精装，这个时候的操作就是自己要额外花上1-3个月时间学习装修知识，在相对可控的操作下，大概是是有机会以60%的装修成本，达成项目精装交付近似效果。

在预算相对有限的情况下，当下又务必上车，则先选毛坯；预算相对宽裕，月供可支撑，还是优选精装的项目，毕竟装修是个痛苦的经历，到处都有坑。但是选择精装的项目一定要选择有信誉的房企，最好是央企或者首进太原的项目。

太原楼评：精装是服务，防财务压力！

四：首付贷款的最优组合

刚需购房的主要来源，多是家庭支援，自己辅助继续，从某种程度上，家庭的财力决定了首付额度，自己的收入决定了贷款额度和月供压力。结合目前太原市场，给予的建议是首付压力适度缩减，贷款压力给予自己更多负担。

作为一个外地人，如今的新太原人，自己是亲身经历过在山西工作，从月薪4000、5000，到8000，到后期年薪制不同的财务阶段。在城中村租过房子，在租的单位家属院结了婚，到现在换了几套房，期间的艰辛滋味还是蛮有感受的。

自己的亲身经历，在太原买首套房的时候，家里并不支持，首付是自己用了前几年工作的积蓄加两张信用卡付的（这个现在会受影响），尽可能的多贷，长贷短还，如今五六年过去了，最初的贷款也已经铲平，首套就是套刚需房。

给刚需的首付贷款组合：首付23-28万+贷款50-65万，总价范围70-90万之间的首套刚需房。这个压力的门槛大概是工作2-3年，自己积蓄8-12万，家庭可支援部分，工作收入稳定在5000+左右，月供还款额在2600-3300之间，当下存在一定的月供压力，仍可以在承受范围。

太原楼评：首付要控低，背负良性压力！

五：六城区刚需盘推荐

六城区中，其中刚需项目多集中在北城：每个区选择两个项目做个选择参考。

太原楼评：各区有红盘，选盘多对比！

六：刚需户型如何选择

先上两幅带尺寸的户型图做参考，两个都是不错的项目。

1，户型的全明格局是否达成？

2，主要功能间的尺寸，如厅宽不低于3.6米，

3，考虑公摊系数，公摊系数是否在25%以内。

市场进入刚需时代，希望本文能为您选择项目提供一些参考！

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