北京楼市：东坝崛起后，将成为下一个望京

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。 你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。 从地理位置上来看 望京好于东坝。 所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。 望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 南湖东园略好一点。

提问：房姐好，首次提问。本人沪籍，在沪名下有一套住房430万左右，月供14000，目前公积金➕租金已经够还月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首贷。计划婚前在京买套住房。本人年收入约70万，女朋友30万。双方都是it从业者，工作地选择就是中关村和望京。首付预算约200万，求推荐合适购入的小区或区域？目前自己看了北苑一带的两居。

回答：你们的情况不推荐看北苑，老北苑是跑输大盘的，新北苑学区溢价。 重点关注回龙观板块，首付200 这边几个新盘可以淘 比如公园悦府或者华润的万象悦府买个新房三居室。二手关注下新龙城、智慧社、国风美唐

提问：北京东城户口，居住在东城，购房小白没经验刚领证才琢磨买房投资保值，sfsd，首付预算130+，对应月供没问题，看了几天总结方向如下，请帮把把关，给些建议： 1、天通苑东区，面积90+，房龄2001+左右，好处是单价低面积大，17号线未来开通，不止是否好租，环境就是人多嘈杂，均价3w+增值空间感觉大些 2、团结湖、农展一带95后老公房，50平左右，卧室为主没有厅，看样子适合出租且配套成熟，但是再过几年是否还能有人接盘，那时候房龄奔40了，有推荐小区么，均价6w+感觉未来空间有限 3、北七家金辰府，旧宫洺月湾，都是新房，户型设计紧凑带精装，不过公摊大，价格也没优势，不过限竞房好像不推荐购买 4、是否可用组合贷，把沉睡公积金用起来，公积金贷款据说审批周期长是否会影响交易结果 5、北京购房后，计划常熟老公老家旧房卖掉换臻湾雅筑147户型，作为改善居住，能跟上大盘保值即可，可行么 6、长远考虑我户口在东城但东城无房（父母有且有学区）未来小孩上学可否使用东城学区，感觉学区正常变化很快 盼复指点迷津，感谢！

回答：1. 天通苑大面积低单价适用于 面积200+单价3以内的标的，90+的面积并不便宜 2. 团结湖这一片的租金就是比较高，适合入老破小做投资，95后的公房可以入。 3. 新盘不如看 奥森one、奥海明月 4. 公积金审批下款慢，会拉长交易周期，二手房需要你和卖家协商 ，卖家没意见就没问题。 5. 常熟经济是靠旅游业，没有稳定产业支撑和人口导入，很难冲高房价。以投资属性来看不是一个好的标的。如果是必要的改善，就直接换吧 6. 四老有房的话，能上，只是给的顺位靠后

提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢

回答：首开知语城里面有两排回迁房。 小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话 ，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下 季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光

提问：您好，新人首问，目前在顺义马坡附近租住 看了后沙峪和马坡、顺义城区等小区 因为是二套首付比较高 总200首付 最多可再借30万 所以看的都是330万以下的房子，同时因为购房资质要到明年6月才可以以上为基本情况。今天看马坡房子 佳和宜园09年90平房子 小三居一层自己改了地暖，房东可以现在给签购买合同，等到明年有资质再正式交易，需要先付160万 链家担保，想问下是否合适 以及在过4-5年出手情况，目前希望上车 目前谈到总价295万 急求助 谢谢

回答：你好，顺义本地人喜欢买马坡，也是很多人改善的目的地。之前有城铁规划，现在暂缓。 考虑自住可以买，但是你明年6月才过户，首付160万成本太高。建议先付少量定金，签个定金合同，假设明年6月购房资格没有搞定，你的损失也不会太大。 同时把合同条款都改成利好你方即可

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北京买房，北面不要超过回龙观天通苑 远郊老破房，流动性的底层产品 3.5万大户型，比天通苑还贵很多； 天通苑大盘货还没出完，你怎么出掉？

提问：请问房姐，北四环内（东西皆可），优质的别墅或大平层楼盘，价位7k内可接受，三代家庭终极置业房产用途，求推荐，谢谢！

回答：你好，别墅属于特殊小众产品，流动性很低，只有在底仓比较大，现金流稳定，标的很笋的情况下才会考虑别墅。 一般是等待破产老板降价7折大甩卖。 排除加盖平房和四合院，北京四环内的别墅非常少，可以关注下诸子阶，京润水上花园别墅可以关注下。 五环外的别墅非常多，有点供过于求，但是附近商业配套，或者到市中心不是很方便。 万城华府，红玺台，泛海世家这几个盘也可以关注。

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐好，西二环有一个110+的两室学区房（在孩子名下，没有贷款），楼龄22年，在周边老小区里算不错的，但是没有电梯，停车困难，车子经常被划，来上学的租户也让小区品质有所下降，好处是近地铁近医院，生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居（没有产权，只能使用，而且如果买了商品房就会被收回，所以房子写孩子名）。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼，烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住，孩子们都在国外，5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业，可能会带朋友回来，并且几年后可能回国工作，想卖掉二环房，换成大的3-4室改善住房，换房原因除了老房子的不便处，还有就是两个孩子都大了，至少需要三室。自己工作自由，在家工作机会多，所以希望家里环境改善，对区位不敏感，只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章，首开拾光里，国风尚樾（已经没有三室了，pass），珑原、澳洲康都的四室平层，东湖湾三居，还打算看福熙大道，以及未来科学城一带的新楼盘，主要考虑西、北，西北，东北，希望自住改善加增值，也考虑如果孩子回来工作相对交通方便，求支招，是否建议出掉二环学区房，换新房还是二手，孙河的房子上次看过很喜欢，是否能保值以及地段配套估计能否较快完善，求推荐选项，怎么配置合适，谢谢！

回答：孙河长期看还不错，但配套要3-5年后才能成型，定位就是中央别墅区，人口密度比较低，商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ，位置也不如望京。

提问：房姐，壹亮马是否值得购买？如果不值得买，帮忙推荐朝阳区五环内总价3000-4000的新盘和次新盘。谢谢！

回答：你好，壹亮马属于ceo盘，考虑居住品质可以，周边环境太差，但酒仙桥靠拆迁不知道猴年马月才能有改善了。 考虑自住比较推荐泛海国际

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。