“最严调控组合拳”成效初显 年底或迎一波降价“促销潮”

东莞住有所居之综述

进入10月，东莞楼市“降温”明显，“凉意”渐浓。

近日，塘厦镇诸佛岭社区一宗约4.4万平方米商住地突然宣布因故终止出让。紧接着，长安镇沙头社区一宗约6.7万平方米商住地也宣布终止出让，引发市民热议。南都记者从东莞市公共资源交易网获悉，两宗地块截至终止出让，皆处于无人问津的状态。更值得注意的是，这也是今年东莞首次出现商住地终止出让的情况。实际上，在今年“史上最严”调控组合拳的围追堵截之下，下半年东莞楼市降温明显。塘厦地块“因故终止出让”，可谓是春江水暖鸭先知。既与上半年东莞土拍“逢拍必火”的火热态势形成强烈对比，也为今年四季度东莞楼市“遇冷”埋下伏笔。

调控组合拳防止市场乱象 摇号选房为楼市降温

在塘厦、长安商住地终止出让前，东莞其实刚刚经历了一场“史上最严”的调控组合拳。

今年8月2日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”，主要内容包括将法拍房纳入限购、暂停向个体工商户销售商品住房、社保造假五年不能买房、严格审核购房人首付资金来源、将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年等。记者注意到，“莞八条”还优化了土地竞拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房价地价联动机制。

对此，《东莞进一步加强房地产市场调控（政策解读）》称，在东莞被列入房地产市场监测重点城市名单后，市委、市政府高度重视，强调东莞坚持制造业立市，全力打造民生幸福美好城市，必须保持头脑清醒，进一步提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在深入评估前期调控政策成效与不足的基础上，继续充实和丰富“一城一策”调控工具箱，不断探索房地产长效机制的“东莞路径”。

然而事实上，“莞八条”也无法抵挡房企对于优质地块的渴望。8月27日上午，一宗编号为2021WR023号的虎门商住地结束竞拍。经过34家房企101轮竞拍，该地块最终被深圳市深物业城市更新有限公司以20.7亿元成功斩获，可售楼面价20883元/平方米。可见，“莞八条”虽然明确土拍将采用“限房价、控地价”的方式出让，房价上涨幅度预期收窄，但优质地块依然受到不少房企的激烈争夺，导致在最后的短短三分钟时间里房企疯狂加价24轮进入终次报价。

与此同时，记者还注意到，“莞八条”出台后，东莞土拍市场虽然热度不减，但房企对于非优质地块的积极性降低，竞拍明显更为理性谨慎。8月10日上午，一宗编号为2021WR019号的茶山镇增埗村商住地在东莞市公共资源交易网正式挂牌出让。经过117轮激烈竞拍，该地块进入终次报价环节，最终被东莞市天林名苑房地产开发有限公司以总价46.17亿元成功斩获，折合楼面地价18028元/㎡，并成功打破区域土拍总价、楼面地价两项纪录，总价位列东莞土拍总价排行榜第三位。记者注意到，该地块虽然进入终次报价环节并刷新纪录，但在竞拍达到97轮后，实际仅剩3家房企仍在继续参与竞拍。

直到近日，东莞楼市迎来了又一个转折点。9月30日，东莞市住房和城乡建设局官网接连发布全市商品住房价格地图、公证摇号选房新规，并在10月8日发布东莞二手住房交易参考价。记者了解到，地图中标识价格作为未来住宅用地限房价出让的重要参考，将更好地稳定市场预期，也有利于房地产开发企业在土地竞拍前核算经济成本，减少金融风险。与此同时，东莞公证摇号选房新规还提出，今年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目，统一通过购房意向登记系统办理认购登记。

对此，有业内人士分析认为，为了抑制热点楼盘的投资投机热度，东莞针对客房比高的楼盘实行摇号选房，体现公平公正公开，是调控政策的补充，尤其是对客房比大于3的热盘实行限售5年，优先保障无房居民家庭购房需求，也反映了楼市调控更加精准化，有效防止“茶水费”“排队费”等市场乱象，防止打新热，平稳市场发展。同时，针对东莞热点区域板块一二手房价倒挂的现象，公证摇号选房的规则有利于抑制“打新热”，再加上二手住房交易参考价的发布，加强对二手房的调控，一套犀利的组合拳让楼市开始迅速降温。

市场

整个9月推货量同比大跌近五成

新政过后，东莞楼市“银十”黯然失色。今年国庆黄金周期间，购房者观望情绪浓厚，住宅成交量同比大跌，且大多数镇街成交低迷。

据中原地产研究院不完全统计，今年国庆期间东莞有三个项目推新，较去年减少两个。虽然在国庆前夕有多个项目集中开盘，但整个9月推货量也仅3000多套，同比大跌将近五成。中原地产研究院分析认为，“莞八条”政策出台后，有效需求大幅减少，蓄客周期拉长，市场惨淡，部分房企推货意愿下降；另外，东莞限价政策持续从严，部分房企项目基于利润率考虑，延迟推货；加上当前东莞楼市供过于求，货量积压，大量项目以去库存为主。

需要注意的是，由于国庆期间东莞在售项目折扣优惠、特价房明显增多，刺激成交。尤其是受个别公寓盘降价促销效果显著，拉动整体成交量上升。据中原地产研究院对100多个在售项目进行监控产生的数据显示，今年国庆期间，东莞各大在售项目来访量比国庆前一周大幅上涨107%，比平常周上涨112%，但同比下跌22%。从区域来看，市场热度高度集中在松山湖、塘厦、黄江等个别项目。

在成交方面，东莞中心城区来访转化率上升最为明显。中原地产研究院分析认为，这主要是由于城区长期缺乏供应，国庆期间公寓特价房促销提高成交量。与此同时，东部产业园片区同比大幅下降，主要由于去年大批项目在售且属于价格洼地，今年项目价格上涨的同时在售项目少，而其它片区不少项目都有不同程度的降价或加大转介力度，来访转化率有所提高。

据中原地产研究院监测数据显示，今年国庆期间东莞住宅成交面积约3万㎡，同比去年下跌38%。实际上，今年东莞楼市受“莞八条”调控升级影响较大，8月以来市场持续降温，项目开盘加推去化率普遍偏低，导致国庆期间网签量缩减。据不完全统计，国庆期间全市住宅成交286套，其中成交20套以上镇街（园区）有大岭山、道滘、东城、凤岗、麻涌等镇街。不难看出，水乡新城片区受供应量和价格影响，表现相对亮眼。但总的来说，受国庆假期及政策影响，购房者观望情绪依然浓厚，大多数镇街（园区）成交低迷，滨海片区和东部产业园片区成交甚至不到20套。

实际上，早在今年三季度，东莞楼市就已经开始明显转冷。据中原地产研究院监测数据显示，今年三季度东莞新建商品住宅供需齐跌，供应面积约137万㎡，环比下跌7%，同比大跌37%；成交面积约104万㎡，创2011年以来同期新低，环比下跌17%，同比大跌58%。记者还了解到，截至今年9月30日，东莞住宅库存套数27877套，库存面积持续上升，约336万㎡，环比上升5%，同比上升7%。按照过去6个月消化速度计算，9月底东莞住宅库存消化周期持续拉长至8.8个月，较上月增加0.4个月。中原地产研究院分析认为，主要是由于刚需改善群体持续观望，投资投机需求退潮，造成成交量萎缩，库存逐步积压。

走访

不少小区房价“打折” 买卖双方都在观望

连日来，东莞楼市政策频出，不仅新房市场“遇冷”，二手房市场也仿佛步入了“寒冬”。

在东莞发布二手住房交易参考价后，全市218个成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格浮出水面，引发全民热议，不少市民直呼“房价打折”“资产缩水”。与此同时，东莞二手房中介门店和房产交易平台反应也十分迅速，有二手房中介门店紧急撤下挂牌房源信息，有房产交易平台更是火速下线有参考价且挂牌价明显高于参考价的二手房源。

近日，记者走访了东莞中心城区多家中介门店，发现大部分门店门可罗雀，甚至有个别门店大门紧闭。在东莞南城热门小区万科金域华府附近，记者看到，在万科金域华府等成交活跃住宅小区的成交参考价发布后，包括链家、德佑、糯家、合富、融易找房在内的大部分中介门店都已经把挂牌房源的展示资料撤下来了，从门店外墙玻璃也可看出挂牌房源资料被紧急撤下来的痕迹。

除部分中介门店紧急撤下挂牌房源信息外，还有平台火速下线有参考价且挂牌价明显高于参考价的二手房源。在东莞二手房参考价发布次日，有经纪人反映在贝壳找房APP上，部分高于二手房参考价的房源已不在外网显示。

对此，记者采访了东莞贝壳相关负责人。该负责人告诉记者，在10月8日东莞发布二手房参考价后，东莞贝壳严格执行通知提出的要求，平台暂不显示有参考价且挂牌价明显高于参考价的挂牌房源，而没有参考价的挂牌房源则正常显示。“接下来，我们会进一步和放盘的业主进行沟通，如果业主不接受按照参考价放盘，那我们将会在平台下架该房源。”

而在万科金域华府附近一家正在转让的中介门店，记者看到还没有来得及撤下来的挂牌房源信息。这家门店的挂牌房源信息显示，东骏豪苑一建面约200平方米的4房，总价1000万元，单价50003元；万科翡丽山其中一套房源总价400万，单价42212元；中信凯旋城一套建面约134平方米的3房，总价590万元，单价43743元。而根据东莞最新发布的二手住房交易参考价，东骏豪苑成交参考价、万科翡丽山成交参考价与市场挂牌价仍有较大差距。

记者还注意到，在与万科金域华府相邻的城市风景小区，由于没有成交参考价，所以小区附近的中介门店依然正常展示挂牌房源信息，远远超出周边小区的参考价。

位于东莞万江的理想0769小区，在该小区二手房参考价出炉后，就有业主连夜询问该小区挂牌房源价格调整情况。德佑巨邦地产门店负责人告诉记者，自今年2月“莞六条”出台以来，东莞的二手房市场就已经非常惨淡了。尤其是近两个月来，其所在的门店几乎没有成交量。而在东莞二手房参考价发布后，不少小区房价“打折”，买卖双方都在博弈、在观望，二手房市场异常艰难。当记者询问东莞二手房个税降为1%对二手房市场的影响时，门店负责人表示，二手房个税下调虽然能够直接降低购房者的购房成本，但在一系列严厉调控措施下，购房者观望情绪浓厚，出手的意愿并不强。

实际上，不少城市出台二手房参考价后，并不是不允许业主以高于参考价的价格卖房，而是房产总价标的越高，参考价越低，购房者需要付的首付越高，这就抬高了购房者的买房门槛。对此，该门店负责人表示，今年以来其门店成交的房源大多面积小、总价低，基本都是刚需客户。若提高首付门槛，二手房成交可能会更加惨淡。

记者还注意到，自东莞二手房参考价发布后，市面上按照参考价挂牌的房源或者低于参考价的房源明显更受中介人员以及购房者的喜爱。需要注意的是，尽管东莞二手房参考价发布后，市面上的“笋盘”明显增多，但购房的“门槛”也并不低，多是要求高首付或全款，对购房者的资金实力要求较高。

声 音

东莞试行公证摇号选房新规是东莞房地产政策的持续升级加码，会令市场知道政策只会收紧不会放松，这样对于改变市场预期有加速的作用，叠加房价地图、二手房成交参考价机制等，会加速东莞市场转冷，观望气氛将更加浓厚，加上东莞周边城市已经开启“降价潮”，或导致部分东莞客户外流，四季度东莞楼市下行压力增大，年底或迎一波降价“促销潮”。——东莞中原战略发展中心总经理车德锐

采写：南都记者 黄慧萍

摄影：南都记者 刘媚