我来踢个馆，谁说海珠成熟了?

海珠，是一个怎样的存在？

“成熟”或许是绝大多数人给予它的标签。起源于上世纪80年代的江南西商圈，除了是“河南”的商业地标，更是被钦点的“全国放心购物一条街”。以此为开端，江南大道、宝岗大道、江泰路商圈成为人流的聚集地。

|江南西商圈 @广州房产 细鹏

与此同时，省一级名校群、三甲医院群也在沉淀中崛起；除了繁华，这里的石板路、古建筑、甚至还有扎根百年的大榕树，无不在诉说着百年历史。

当然，对于美食爱好者而言，最有吸引力的莫过于下楼就是一盅两件的生活，永远都不会消逝的烟火气，成为海珠最迷人的气质。

有人说一日海珠，一生海珠。

但是，也正是因为这份“成熟”，在很多新广州人看来，海珠缺少了活力，他们认为无论是区域发展还是资产升值，都存在天花板。为此，以天河、黄埔为代表的东部，成为了他们的置业首选。

海珠发展真有天花板吗？或许不输天河、黄埔

但是海珠真的已经熟透了吗？我们切开这个90.4平方公里的区域来看看。

海珠的发展，是一个自西向东的过程。

摊开海珠地图，浓缩了广州半个工业时代的工业大道、传统商圈江南西、以及豪宅板块滨江路，都位于海珠的西部，说这里是海珠熟透了的地方，没有人会质疑。

|海珠龙骧大街实拍图 @广州房产 细鹏

但是，最近两年，大规模的城市更新运动在珠江后航道，以及海珠中部、东部席卷，在各区的十四五规划中，海珠和黄埔是广州为数不多把城市更新列入区域重磅工作的区域。

在9月27日，海珠区第十三次党代会上，甚至将旧改与人工智能和数字经济，并称为海珠发展的双引擎，地位可见一斑。

旧改意味升级、蜕变，是区域未来的变量所在。

那么，海珠的浩荡升级之路会如何铺开？

看回上图，海珠一路向东，超过20个旧村在酝酿改造，遍布2/3区域疆土面积。

值得一提的是，目前已有8个项目完成了招商，总投资金额达1040亿元，改造面积超500公顷。

也就是说，海珠的旧改魄力不仅体现在规模上，执行力更是名列前茅，甚至甩了天河一大截。（备注：天河超20条旧改只有1个完成招商）

这就是海珠的想象空间。

那么，海珠哪些板块最受益？

看回旧改分布图，根据海珠十四五公布的”一区一谷一圈"规划，我们不难发现，海珠大多数旧村改造项目集中在中大国际创新谷和琶洲人工智能和数字经济区，而且每一个都地段金贵，要么靠近中轴线，要么临江。

这也恰好印证了两大板块更胜一筹的发展潜力，等待它们的不仅是产业升级，还有宜居新城的到来，未来，将实现真正的腾笼换鸟式的蜕变。

如果将板块进一步细分，房产君绘制了一张发展潜力地图，通过城市界面、配套层级、以及旧改力度三大维度考量，最终得出13大板块的发展潜力指数。

它们的数据是这样的：

无怪乎海珠拥有这样的比喻，它就像是一面砂纸，轻轻一磨，就会焕发光彩，从底蕴基础看，比天河东部还要更胜一筹。

海珠爆发，站在价值前排

这样的海珠，自然光芒万丈。

克而瑞数据显示，2021年1-9月，海珠成交面积一举超过天河，甚至由于房源结构的影响，套均价高出天河100万。（备注：海珠套均价约900万，天河套均价约800万。）

单盘成交更是屡爆热点，光是最近一年，中海观澜府、时代大家、中海观雲府明星项目一个接一个。

即使面对严苛到极致的出让条件，土拍市场也依旧不乏亮点。

就在刚刚出让的第二批土地中，海珠两宗用地成交，其中一宗为全市楼面地价最高的地块。另外一宗蚝壳洲地块，根据测算，实际楼面地价也超过5万/平。

另外，在全市地价top10地块中，海珠已经高调占据半壁江山，开发企业对于海珠未来强劲的信心，还有什么比人民币的投票来得更直接。

海珠霸主中海，网红第三子亮相

对购房者而言，在未来可期的海珠安家，或者入手一套资产，显然是值得追崇的目标。

那么，机会在哪里？

很多区域往往都有领头羊，买房盯着领头羊，不失为一个聪明的选择。而海珠的霸主毫无疑问就是中海。

在上月，中海吞下海珠仅有的两宗宅地，短短两年，连落5子，用十足的诚意表达了对海珠的一往情深。

至少在未来三年，中海在海珠的统治力都是不言而喻的。

就在刚刚过去的国庆黄金周，其笔下的第三个网红项目——中海观澔府正式揭面。

|中海观澔府效果图

在兄弟项目中海观澜府、中海观雲府之后，那么中海观澔府，又有什么值得高看之处？

简而言之，这是一个为广州新精英阶层而来的项目，所谓的新精英阶层，他们个性鲜明，爱潮流但不随波逐流，挑剔只为找到更好的选择，他们钟情于不设限的人生，对未来的可能充满期待。

而中海观澔府有什么能耐满足他们对生活的想象？

首先是资源的不设限。

资源尤其是自然资源，对大多数新精英阶层而言都是奢侈品。

在广州核心城区拿下一套江景住宅的成本，房产君也列过多次数据，让人望而却步丝毫不夸张。

但是中海观澔府，扼守珠江后航道江景资源，南向望江，并且江面最宽可达620米，比网红爆盘中海观澜府还要宽阔。

|中海观澔府江景航拍 @广州房产 Ricco

要知道，在广州核心城区能够实现南向望江的板块，除了珠江新城、金融城之外，也就只有中海观澔府所在的广纸新城板块了，而中海观澔府又是中心城区仅有的三个待售望江住宅。

所以，中海观澔府延续了中海观澜府的江畔社区生活，把推窗就是浩瀚珠江的诗意，完美收藏。

|位于中大国际创新谷的中海观澔府航拍图 @广州房产 细鹏

当然，作为稀有的资源，江景又能为资产带来赋能，这也是为什么位于珠江新城猎德街前排的豪宅，总是能够刺破市场的天花板。

其次是地段不设限。

除了资源带来的期许之外，项目所在的地段也有着无限可能。

项目位于石溪-广纸板块，而这是珠江后航道10公里的精华部分，执掌石溪、南箕两大旧改项目。

其中，石溪村是整个海珠的三年重点项目，规模浩大，改造范围涉及101公顷，投资金额将近170亿，早在去年年底就完成招商，将由佳兆业主导完成。

|观澔府周边石溪改造效果图

按照规划，这里将建设268米地标塔楼星级酒店、花园式总部办公区域、工人文化宫、滨江公园、智慧运动中心。

而南箕村，则花落新世界中国，目前也已按下启动键，未来将引入多元产业，并融合科创孵化、文化创意、高端商服于一体。

成功打造东塔、k11等地标的新世界，会如何在南箕村大展拳脚，显然值得期待。

另外一位旧改大员广百海港城综合体，就位于项目几公里外，由越秀地产锻造，目前已经在建，不久后便能为整个板块提供优质的商业配套。

也就是说未来的石溪-广纸，将成为广州核心城区，为数不多的总部经济和品质豪宅区兼容的板块，并且一口气云集东西塔两大地标的缔造者，这也是它为什么能够获得更多目光停留的核心所在。

|观澔府周边石溪改造效果图

再次是交通不设限。

如果仔细研究项目交通，你会发现，它的通勤，比天河东部还要方便，尤其在与珠江新城的联系上。

项目南侧在建东沙-石岗隧道快捷路，往西南方向连通至广船、广钢，只需约1.5公里，就能到达规划的广船商业产业创新区。往东北方向又能连接新滘西路和广州大道，告别拥堵，畅达珠江新城、琶洲。

另外，海珠规划的约42公里的环岛路就在项目门口，届时与琶洲阅江路形成闭环，进而接驳至珠江新城。

总之，项目未来与两大CBD的通勤，大概只需要一集《海贼王》的时间。

|中海观澔府交通图

至于地铁，直线距离1公里范围内便有双地铁站，分别是广佛线的燕岗站和石溪站；而且在建地铁10号线大干围站与项目直线距离也只有约700米，预计将在2023年年底通车，届时又能直通体育西商圈。

最后是生活方式的不设限。

从外在条件看，中海观澔府已经是天赋异禀的项目，不过，天赋，从来不是中海征服市场的唯一底气。

中海最大的魔力，是对生活方式的引领，而且总能出陈推新，超越自我。

中海观澔府是中海府系产品的最新力作，作为旗下高端系列产品，它的魅力在中海观澜府、中海观雲府两大项目已经得到淋漓尽致的演绎，从颜值，到产品力，再到生活方式的引领，完美地向市场展示了什么叫做“中海出品”。

而中海观澔府，除了承袭府系产品物理空间的精髓之外，更在生活理念上进行了全新升级，瞄准新精英阶层的精神享受，其将成为中海府系产品的定版之作。

|中海观澔府效果图

打造“未来互联”社区

虽然中海观澔府，光是江畔生活已经足够让很多人为其埋单，但是中海观澔府的颠覆之处，是抛出了前所未有的“未来互联” 社区概念 。

为什么叫未来互联？

核心便是中海在社区打造的co-lab未来互联实验室。

这个创意是基于中海对于社会现象的深度洞察。年轻人奋斗在万丈红尘的一线城市，披星戴月的生活，加上互联网带来的日新月异的体验，人与人之间的隔阂也就不可避免地诞生了。

|机遇之城：广州 @广州房产梁正

电梯间，永远是似曾相识的面孔；在花园里与楼上的邻居擦肩而过，没有熟络的问候，更不会有亲切的攀谈。表面上共同生活在一个偌大的社区，实际上，正陷入小家庭甚至是自我围城。

越来越多人从互联网的世界中获取了便利，但是与人面对面交流的热情也在消减。

群体性孤独成为了普遍现象。

而中海旨在于通过未来互联社区，打破传统社区交往的界限，实现人与人内心情感的联结，营造更人性化，更细腻的社区生活体验。

物质享受可以通过金钱得到满足，但是在精神至上的时代，谁能够关心用户最深层次的需求，并力所能及给予满足，或许这才是真正的以人为本。

而这恰恰是中海一以贯之的做法，所以我们看到了男士居酒屋、女王生活馆、方舟客厅、云端生活馆......。

相比以上有趣的场所，co-lab未来互联实验室，更是一次超前的，极具科技感的颠覆。

以这样的空间为载体，中海观澔府要为仅有的383位业主，提供内心富足、家庭幸福、工作圈层的平台。

具体体现在三个维度：

首先是空间互联。

通过建筑内外互联的5大空间，打造立体都市桃源，以场景空间的互通来串联不同社交需求，邻里之间从此建立情感连接，不再是冷漠关系，中海旗下的方舟客厅、海宝农场、海宝乐园、云端生活馆等知名IP都将在此呈现。

|中海观澔府方舟客厅效果图

其次是无人无感的高效智慧社区。

在中海观澔府，你能看到的是社区设备运行、空间运营、居家体验实现全面的智能化落地，通过无人化、无感化的技术，减少与快递员、外卖员等外来人士的沟通，把时间更多地留给亲密的家人和朋友。

再次是社区共创。

中海旗下顶配颂系物业也将运用到社区。与此同时，中海还认为，在理想的生活方式中，每个人都是生活的主人，为此，项目还倡导业主参与社区建设，共同商议社区公约，构建更阳光、明主、文明的社区。

简而言之，co-lab未来互联实验室就是要推倒人与人那堵无形的墙，通过更好的社区共融，更好地触及生活的温度。

建面约88-124㎡三房四房

中海之所以成为生活的规划师，当然不仅体现在共建配套上，更体现在产品。

建面约88-124㎡的三房四房，除了空间设计尽善尽美，每一个设计细节，都融合了中海对美好生活的构想。

让我们以建面约124㎡的户型为例。

这是品质改善最为青睐的四房两厅两卫户型。

很多中海经典的设计，都在这里得到了升级。

LDK餐客厨一体化的设计，让你的家庭拥有“黄金两小时”。厨房不再是女主人孤独的空间，与家人共同操持一顿美食，或者听音乐、与友人连麦交流，都能一一满足，烹饪的两小时，也是亲情和社交大放异彩的黄金时段。

|中海观澔府客厅样板房实拍图

L型阳台贯穿了客厅与卧室，尺度由此变得更大，在瞰江的同时，也给予你一个自由DIY生活的空间。

在这里捣鼓一个小花园，把四时花开带到家里；也可以为父亲，砌一个鱼缸，看鱼儿水中游。

|L型阳台样板房实拍图

提到空间的亮点，又怎能不提主卧。

中海大胆地把MINI吧的概念用在了主卧，其中的支撑就是270°望江大飘窗，在这位有着浪漫主义情怀的“理工男”看来，这里是与爱人对着皓月星空，把酒当歌最好的舞台，让爱情在时间酿造中，越发香醇。

|中海观澔府卧室板房实拍图

在装修应用上，中海观澔府除了拥有府系标配的豪宅配置，还充分照顾了科技体验，专门引入了以华为HIGHLINK为核心的未来互联系统，实现灯光、电器、燃气与空调协同控制，彻底解放双手。

每一次看似细微的变化，实际上都是生活方式的一大进步。

而中海，就是在用一点一滴的创新，让生活方式变得更加细腻，从而满足不同人群的定制化需求。

那么，中海观澔府的出现，广州新精英阶层，还能按捺得住吗？

这个答案，相信不久后便会浮出水面。

好了，项目江畔板房已经绽放，不妨到现场亲自体验一番。