婚前男方经济适用房，婚后一起「还贷」，离婚时房子怎么分

在离婚案件中，房产分割经常成为双方争议焦点。而经济适用房作为一种特殊房产，更有其特殊性和繁杂性。是婚前申请，还是婚后购房，是夫妻购买，还是父母出资……

而在北上广深这样的一线城市，为了买套房，是很多人的终极人生目标，奈何随着房价的逐年攀升，买房却只是一个遥不可及的梦。

有人计算过，若要在北上广深这样的地方购房，一辈子不吃不喝，干活100多年，或许才能实现梦想。于是很多人开始关注更划算，也更有购买希望的「经济适用房」。

经济适用房常简称为经适房（下文简称经适房），是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性质的商品住宅。

所谓经济性，是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，而不是降低建筑标准，供应对象为中低收入家庭和住房困难户；所谓适用性，是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

我国的经适房分为一类和二类两种，这种房子有着其特殊性，房产证上标示的是以经济适用房管理等字样，且大部分经适房满5年才能上市交易。

所以从经济性、保障性、实用性来看，购买一套经适房对于一般家庭来说简直是再合适不过了，当然前提是你足够幸运，能摇得上。

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经适房作为一种特殊性房产，在离婚时分割需要确认以下三个重要因素：

1、是一方在婚前申请购买还是夫妻双方婚后申请购买；

2、房产证是婚前登记还是婚后登记，这个是认定产权人的归属；

3、是一方个人财产出资还是双方共同出资。

其中经适房因为在购房5年内不能上市交易，满5年才可以上市交易，可以认定房屋的评估费，确认分割份额。

如果是全额出款购房的情况下，针对以上三个因素，我将分3种情形分别探讨：

一方婚前申请购买，个人出资，无论是婚前登记还是婚后登记，此种情况下经济适用房属于个人婚前财产。

第1种情形

这种情况下，无所谓房产的分割与出资方的补偿。在法律层面不存在疑问与争议问题。

一方婚前申请购买，无论婚前登记还是婚后登记，配偶共同出资的。

第2种情形

婚前申请购买的婚前登记产权，登记在一方名下，房屋由产权登记方所有，离婚时支付另一方房屋权益的折价款。

但有些地方的经济适用房通常都需要一定时间周期，有时婚前申请的购房资格，但产权登记却发生在婚后。

按照目前主流观点来看，房屋的取得主要还是取决于一方的购房资格，即便配偶婚前婚后都有出资行为，即便房产登记发生在婚后，仍不能直接将房屋定性为夫妻共同财产。若将房屋视为夫妻共同财产，不符合房屋购买时对购房人的申请条件，亦与经适房政策相悖。

但配偶作为出资方，可就此获得相应补偿。关于补偿折价款的数额，法院会综合考虑房屋来源、房款支付、房屋市值等情况，酌情分割一定比例。

一方婚前申请购买，婚后登记，配偶共同出资的。

第3种情形

此种情形下，这已经是典型的夫妻共同财产，购房资格在婚后取得，购买房屋并登记亦完成于结婚之后，即便登记在其中一人名下，也不影响夫妻共同财产的性质。

如果夫妻之间对财产分割有约定的按约定分割，没有约定的按照相夫妻共同财产以及当地相关的经适房政策进行分割。

经适房分割还有遇到特殊的情形：经适房的分割涉及案外人（其他购房人或同住人）的利益时，法院将不会对该房作出处理，需要相关权利人另行起诉。

因为经适房的申请人通常以家庭为单位，即由家庭成员共同向政府部门提出购买申请，这将导致离婚时经适房的分割，不仅涉及到夫妻二人的利益，同时关涉到其他同住人的利益。

因此，在很多离婚案件中，经适房只能待离婚后通过另案起诉的方式进行处理。

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家理律师常常会在后台收到一些当事人咨询经适房分割的私信。但事实上家理律师代理离婚时经适房分割的案例少说也有100+起。

比如我们曾经遇到一起离婚案件，女方来自广州，男方是北京本地人。女方嗜赌成性，丈夫多次劝诫后无效心灰意冷后开始分居，而女方以性格不合为由提出离婚并要求分割男方购买的一套在五环内100多平的经济适用房。

接到起诉后，男方找到了我们，希望家理律师能帮他保留此房产的拥有权。一方面这套房是他的唯一住房，也是安身立命的根本，另一方面他还要赡养80岁的老母亲，主动替前妻偿还了部分债务，看着这个年纪已过半百的男人，家理律师决定尽力帮助当事人实现他的诉求。

经法院查明，此处房屋的确是经适房，但是我方当事人以婚前个人名义购买，且婚后也是一直由他的母亲在进行还贷。女方出示的证据并不足以说明共同还贷的事实认定，最终判决支付女方10万元的折价补偿款，帮助男方实现了最大利益化。

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古人云「长安米贵，居之不易」，尤其是一线城市，本身房价非常高，现实中经济适用房也很难申请，如果自己不具备购房主体资格，却出了房款，离婚时难道真的就没自己的份了吗？

经适房分割的复杂就在于它主要是取决于经适房的申请人，他是否具有具备申请的资格，而不是基于出资等等其他的情况。如果经济适用房是一方婚前取得的，那么婚后配偶对于房屋的出资或者还贷与否是不影响房屋的产权归属的。

所以经适房产权属于有资格申请的这一方，并非夫妻共同财产，但另一方出首付或者共同还贷的行为是可以获得相应的补偿的。

法院在分割时会综合的因素有：1、房屋来源；2、有限产权份额；3、首付款支付情况；4、贷款偿还情况；5、目前房屋市场价值情况等，亦可适当参考就出资方的该部分出资额，以公平为原则，兼顾双方对涉案房屋享有的权益，在低于按照夫妻共同财产分割的数额下，最终合理确定对另一方的补偿金额。

最后，我建议各位，在以家庭为单位申请经适房时，相关申请人（无论是作为购房人还是作为同住人），最好能够提前签署相关的家庭财产协议约定，将各自的出资情况、性质以及权利和义务加以明确，以尽量避免将来可能产生的家庭内部纠纷。

在实践中，离婚房产分割的情形趋向复杂多变，如果你遇到了这样的问题，不妨可以提前咨询专业的婚姻家事律师，以免让自己处于被动地位，同时在签订离婚协议或是起诉离婚前，也最好提前咨询家事律师，以便争取更多房产份额。

我是易轶律师，如果你有婚姻家事法律相关的困惑，可以找我聊聊，我来帮你。