光谷，一个房价很神奇的地方

去过很多城市，看过大大小小各个板块，也听过不少概念，但是光谷真的是一个很神奇的地方

神奇到你如果称为武汉光谷还有点奇怪，光谷似乎是一个独立概念般的存在

我开车在光谷行走，看到主干道的围墙上都贴着一句口号：“敢于冒险、崇尚成功，鼓励创新、宽容失败”

自从90年代的深圳之后，就再也没有如此激动人心又简洁有力的口号了

所以光谷到底是一个怎么样的存在

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现在去百度里搜光谷，你会发现一件有趣的事情就是

本来不大的武汉，你会发现好多地方都是有带光谷的标签

其实你稍微了解下就会发现，这么多年来，光谷一直在膨胀

整体的区域版图一直在扩张，如今已经拉升到了518平方公里，而且围绕着膨胀的过程，光谷一直在装产业，兑现产业，装产业，再兑现产业的过程

整理自©武汉凯叔

你会发现如今武汉的核心产业和未来的趋势产业，都在光谷

武汉真有好房的小伙伴和我说，疫情期间，光谷的产业恢复的非常快，然后整体的GDP产出占到整个武汉的40%，这也是大家突然反应过来，原来光谷的能级已经这么高了

确实这么多年的光谷发展，其实产业规模已经达到非常强势的地位了

光谷的“光”，取自光电子，我的程序员朋友跟我说，这3个字主要是指光纤，而光纤简单粗暴理解，就是通过光来传递信息

光谷一直在默默发力的产业是关系国家未来布局的产业，然后居然把市场份额做到这么大

而围绕这个产业，光谷建立起了国内最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地、全球最大的光纤光缆生产基地

整理自©武汉凯叔

光谷几乎是光电子产业的巨无霸式存在

而这些还只是光谷产业的一个分支，光谷的产业定位是这样的：光-芯-屏-端-网-生物医药

光谷也不单局限在这一领域，生物医药、环保节能、高端装备、现代服务等也正在成为主导产业

正是因为如此，整个光谷大版图中，也依据产业的不同开始各自的定位和布局

这是一个非常特殊的板块划分，一个区域中心由不同产业属性划分区域，这在全国也算是非常的罕见了

不要觉得聊得这些都是概念

来感受下光谷产业发展的澎湃动力

2018年7月31日，人工智能独角兽企业旷视科技的人工智能工程院和华中总部正式在东湖高新区未来科技城开业

2019年12月18日，小米华中区域总部正式开园，截止到目前，员工人数从最初的20多人，快速增长到现在的2000多人

2020年6月20日，国家存储器基地项目二期在武汉东湖高新区开工

2020年7月，武汉华星光电第6代柔性AMOLED显示面板项目（t4项目）将陆续迎来相关设备，加快设备搬入和产线调试工作

2021年2月23日，沿光谷科创大走廊高新大道一路向东，规划中的光谷科学岛，正陆续启动重大项目建设，武汉人工智能计算中心是其中之一

是不是很有画面感了

如今的光谷已经不需要看未来，现在在产业层面已经非常的强势

截止到2021年3月24日，武汉东湖高新区发布相关数据显示，2020年，光谷净增高新技术企业830家，高新企业数量首次突破3000大关，达3148家，占武汉半壁江山、全省30%以上

2025年年底，高新企业数量目标值10000家

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所以光谷的发展根本不是被推着走的，简直就是野蛮生长

来看看整体的产业人口，在每个区域都在为抢人而苦恼的时候，光谷的变化简直可以用幸福的烦恼来形容

一个武汉华星光电，在武汉的两条高端中小尺寸显示面板产线上，员工数已经达到万余人

长江日报做了一个简单的推算，比如一个腾讯数字产业总部未来5年就需要1500人，还有联影武汉总部团队的规模可能要达到3000人...

而这类光谷人，一般收入都走在武汉第一梯队

7月份发布的“光谷招贤榜”上，35 家单位提供 60 余个100w+年薪岗位，是不是很有点上海张江同款格子衫墨镜的味道

这也是为什么光谷还会有这些外号：比如：高学历之城、海归之城、高薪之城

还有一个是我最感兴趣的外号

人口增量王

相比人口总量，人口增量更能代表一个区域的吸引力，以及未来人口规模

整理自©光谷资讯中心

增幅还是比较委婉，增量来看，差距就不是一点点了

整理自©光谷资讯中心

增幅相比增量更能让我们看清这里未来的人口规模，而人口的引入，也是一个区域房价最硬核的底气

2020年武汉市新增落户人约30万人，其中选择落户在东湖高新区的人口占比近60%

不过相比人口引入，我更好奇的是为什么这里不仅能吸引人，也能留住人

这里的配套正在兑现

©光谷中心城

而这些变化的兑现，都集中在高新大道上

我乘车在这根主干道上环绕，光看路网就知道未来这里的配套会多么的密集

3条地铁、六大公园、5所三甲医院、武汉(国际)外国语学校、约150万方超级商圈；406高楼、地下空间走廊

酒店、科技会展、文体娱乐、休闲商业应有尽有，商业这块有奥特莱斯、大悦城、中建光谷之星

很明显，伴随着产业导入和产业人口的增加，整个光谷核心区已经做好了留人的准备

就像产业一样，现在说的这些配套也在快速的兑现

高新大道双向14车道的全线贯通，湖北省妇幼保健院光谷院区7月16日已开业、光谷中心城核心区的商业—中粮大悦城将于2021年底开业，光谷同济儿童医院预计2022年6月交付并投入使用

2022年正式建成的全亚洲最大的地下空间、2023年即将通车的19号线、2024年开业的龙湖光谷天街

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所以光谷的楼市很奇怪，完全不是被烘托出来的，完全是自驱式的发展

今年1-8月，光谷的新房成交了19248套，占武汉市新房成交总量的14.2%，也就是说在武汉每卖出100套房，有14套都来自这里

要知道光谷的面积占武汉的6%，差不多武汉的一个零头

不仅购房者，开发商也喜欢扎堆在这里，今年光谷一己之力3次刷新地王单价，来到2w+/㎡

决定这些的因素其实非常的简单，就如同整个光谷的发展一样

因为光谷作为产业片区，光谷内部并没有太多的住宅地块开发

哪怕是如今最火热的光谷核心区，区域的规划依然以产业用地和商办用地为主导

而如今在稀缺的光谷核心区，如今的住宅开发项目也只剩下两三个，其中值得留意的或许就是南山府这个项目

项目周边约3KM，几乎囊括了全系配套，紧邻高新大道，高新大道的重要程度和能级堪比武汉的解放大道

所有的一切将围绕高新大道展开，包括学校、地铁、商务、商业、公园等等

最值得一提的是星河公园，项目西边紧邻星河公园，在城市核心地段能够拥有这样的大体量城市公园，实属罕见

因此，在上半年的光谷乃至武汉市场中，南山府绝对是最耀眼的那一个，毫不夸张的说，每次开盘都是被哄抢一空

顶着区域天花板的价格，一路领涨，从去年9月底首开，到今年6月底，短短几个月的时间，8栋高层房源便实现了快速清货

这样的去化速度，足以证明市场对它的认可，而且除了这样核心的地段和配套以外，南山府目前在售的叠拼别墅，也非常不一样

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直到这次亲眼看到了南山府的产品，它值得

目前，光谷南山府推售的是建面约143平的叠墅

这个面积恰到好处，既控制在了144平的红线以下，又能保持别墅该有的阔绰尺度

对于很多改善家庭而言，相较于140平左右的高层，这种建面约143平的叠墅拥有更多的赠送空间，实际使用面积甚至可以突破240平，逐渐成为大家更青睐的选择

项目打造的是6层叠墅，从外面看与市面上的传统产品无异，但只有走进样板间，才会发现这里面别有洞天

下叠，除了一、二层，还有负一层地下室，层高做到了约5.4米，足以分隔成两层来使用，相当于赠送了最大约127平的可拓展面积

同时，还自带入户庭院，最大面积约240平，有多少项目能做到如此大手笔

总体算下来，整个下叠拥有地上地下4层空间加室内室外2种场景

更值得称道的是中叠，对于这个平常看来“鸡肋”的产品，项目也给出了完美的解决方案

给中叠配置了一个独立的地下室，同样拥有约5.4米的层高，能够改造成2层来使用

这还没完，中叠还拥有北向的独立私家花园

所以，中叠的实际使用面积也有4层，同样做到了“有天有地”、“有园有景”

上叠除了室内两层空间外，最大的惊喜在于享有顶楼一整层的露台花园

当面积段控制在144平米以内时，通过极致的规划和设计，将实得面积做到最大化，不论是对于自住的舒适度，还是对于投资的门槛和稀缺性来说，这完全能够兼得

产品的价值来源于，产品在未来市场上的稀缺性，这一点，无论是地段，还是产品设计，南山府确实都做到了

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得益于强势的产业定位，人才的持续导入，以及区域各类配套的逐渐成熟，光谷中心城的房价完全是一路飙升

光谷南山府，从首开成交价不到20000元/平米，到今年6月高层清盘时，价格跳涨到24500元/平米，不到一年的时间，涨幅超20%，而且仍然一房难求

区域类高层房价已达27000元/平米，比肩光谷核心区房价，结果却依然卖得较好

目前光谷南山府的叠拼别墅，总价与隔壁高层价格相当，首付约150万左右，拿买高层的价格买别墅，这样的体验也只有当下的光谷才会存在

更重要的是，你要知道，现在的光谷中心，还处于高速发展阶段

到2030年，随着系列产业和生活配套进一步丰富和完善，那时的光谷将会是一个城市级的区域，所有的工作、居住、消费及养老全部能在这里完成，同时区域对周边版块的带动和辐射能力将会更上一个台阶

彼时的光谷，才能真正被称为世界光谷，距离这一步，光谷还有10年的时间要走，那时的光谷42周岁，正值壮年