伴随两集中拍地后，核心城市土地市场的门槛和热度都在上升，竞争较大，而非重点城市土拍也在升温，高热地块进一步向郊县“下沉”。房企当下面临融资难、拿地更难的处境，而一线城市、重点城市的地价不断上升，房企开发利润缩小，新进入的房企盈利困难，因此选择利润空间更可控的下级市场成为房企的又一选择。
洛阳市受经济发展、规划利好、产业转型等多种因素影响下，城市进入快速发展阶段，主城七区近五年住宅用地的成交楼面价由约967元/㎡上涨至约3562元/㎡，企业拿地成本不断上升，县域成为近两年关注重点。
洛阳市行政区域划分图
图源网络
除原有核心城区外，孟津区、偃师区、宜阳县作为“洛阳半小时交通圈”内的重点县域，市场热度较高，多家企业进驻，房地产市场发展相对较快。在洛阳都市圈规划近一年、撤县划区已半年的现在，各县、区间发展差异逐渐显现。
概况分析
1
发展定位、主力产业、发展方向
宜阳县：产业支撑型、商业消费型、旅游休闲型、生态环保型洛阳卫星城 / 整体向东发展，重点发展宜东区域，形成与洛阳市区无边界接轨。
孟津区：洛阳产业转型发展新高地，宜居生态健康城 / 未来将重点发展石油化工、化工新材料、装备制造，逐步向电子信息、科研、物流产业方向发展 / 向南发展打造洛北新区。
偃师区：发展为“新兴产业之城”、“夏商文化传承之城”和“滨水生态宜居之城”/打造以民营经济为特色、以新兴产业为主体的现代化产业集聚区 / 城市主力往西发展，打造首阳新区。
2
宏观层面：宜阳常住人口第一/孟津距离较近、GDP第一
孟津位于洛阳市北部，距离洛阳市核心区仅约23KM，与吉利区合并成为孟津区后，借助原有吉利区的产业经济优势，孟津区GDP、人均GDP均排名第一位；宜阳县同样作为多产业聚集区，产业带动就业、减少人口流失，2019年常住人口约61万人，位于三区域第一位；偃师整体排名也位于洛阳市各县域前列。
数据来源于洛阳市统计年鉴及CRIC市场调研数据
区域间整体情况均以向洛阳核心区方向发展为主，以区域自身优势发展不同产业，整体宏观经济层面上相差不大。
变化显现
1
土地层面：孟津土地价格不断上涨 / 宜阳成交量下降 / 偃师首阳新区占比下降
孟津近两年承接洛阳市北拓各种利好，国家级黄河发展战略、洛阳大学城落位孟津、撤县划区、地铁规划等等，区域价值不断提高，企业关注热度持续攀升，住宅用地楼面价上涨至约1867元/㎡，2021年多宗土地出现溢价成交。
反观宜阳与偃师，洛阳市东西向临近县域，交通道路平坦，前期发展热度高、进度快，但今年在房地产大环境影响下，宜阳未实现撤县划区，未来承接市区利好优势不再，土地成交建面下降；偃师则需先等待伊滨区的发展成熟，现伊滨新区仍处于发展初期，仍需较长时日，土地成交楼面价受首阳新区成交占比影响较大，2021年首阳新区成交土地仅约1宗。
数据来源于CRIC市场调研数据
2
企业层面：孟津成为新的投资热区，中梁、正弘均为新进企业
数据来源于市场调研（不完全统计）
3
市场层面：孟津价格接近约7000元/㎡，2021年成交量遥遥领先
2021年1-8月孟津成为三区域中成交量唯一突破两位数的区域，且成交量达约39万㎡，偃师与宜阳受主城市场影响较大，成交量均不足约5万方，客户认可度下降明显；成交价格方面，孟津价格上涨较为显著，2019年三区域商品住宅成交价格相差较小，经过近三年的发展，孟津成交均价达约6727元/㎡，而偃师成交均价仍维持低位，仅约4476元/㎡。
数据来源于CRIC市场调研数据
4
房地价差：孟津>偃师 >宜阳
5
客户层面：孟津热度高 / 东部伊滨优于偃师 / 宜阳投资热度下降
无论是土地投资层面还是商品住宅销售热度上，以及客户的认可度上，近三年各区域均经历了不同的变化，而在整体房地产大环境遇冷的现状下，主城区市场热度下降同步影响近郊区域，而孟津区借助城市的重大利好与自身良好的市场容量脱颖而出，逆市上扬，成为重点发展区。
作者：周静颖
城市研究事业部
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