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曼哈顿上西区203米的摩天大楼
竟是开发商利用法律漏洞
悄悄扩大产权 允许范围外又增高20层？
1.1亿的顶层复式公寓是否要被拆除？
多个团体抗议数年 法律诉讼一波三折
最终裁决近期已公布
作者｜Kin
编辑｜Yihan
阿姆斯特丹200号（200 AMSTERDAM） 是纽约市曼哈顿上西区的一座摩天大楼，身处林肯广场中心地带。它坐拥纽约优质资源与环境，又毗邻“城市绿肺”——中央公园，可谓富人区中的亮点。
大楼由Elkus Manfredi 建筑事务所设计、SJP地产公司和三井不动产美国公司开发，首席室内设计师为Cetrauddy 。
203米高的摩天大楼傲立于纽约曼哈顿上西区
周边环境资源优渥
这座大楼是曼哈顿上西区的最高建筑，而它存在却一度引发数年的民意反对和法律诉讼，因该建筑“违反了分区规划法”。
2021年2月其建设许可证被吊销，甚至被勒令要拆除顶部20层，包括售价1.1亿、极尽奢华的复式顶层公寓。近期，大楼业主终于赢得官司，可以正常推进销售。
01
少数人的奢享
曼哈顿上西区203米摩天楼
阿姆斯特丹200号（200 AMSTERDAM）是对纽约战前经典的现代演绎。建筑设计向Elkus Manfredi的装饰艺术风格致敬。
整座大楼共52层、112户， 充分体现了现代生活方式的永恒魅力。 经典与现代相碰撞，夜晚华灯初上，点亮城市夜空。
从建筑内部向外看去，可远眺中央公园，见证曼哈顿繁华，亦可望见波光粼粼的哈德逊河静静流淌。
住宅内部十分宽敞，大幅落地玻璃最大程度引入窗外景色。
大楼内的公共设施齐备，高级的水疗中心，75英尺的恒温泳池，儿童休息室，私人俱乐部及健身中心......处处彰显尊贵。
最吸引人的还是这栋大楼的顶层公寓，俯瞰城市的动静、生机与活力。
从41层开始，有8个全层和2个复式公寓。起价为1750万美元（约合人民币1.1亿）。这 10 套住宅拥有宽敞的三居室或四居室布局，并有私人电梯可供出入。
02
一波三折法律诉讼：开发商投机取巧？
大楼违反“分区法”偷偷扩大了产权
项目刚开工不久现场照片
项目建设中，塔楼的冠冕正在成形中
2019年夏季，据《华尔街日报》报道，虽然阿姆斯特丹200号已经封顶一周，但它一直以来都受到各类活动团体和部分官员的反对，其理由是：该建筑身处第69街和第70街之间，它被建在了一个“不合法”的分区地段。
纽约市艺术协会（MAS） 和Committee for Environmentally Sound Development，对开发商提起了诉讼，斥责建筑的地理位置违反了“分区法”并利用法律漏洞将建筑增加至52层。
纽约市艺术协会（MAS）LOGO
Committee for Environmentally Sound Development的首页，赫然刊登着抗议阿姆斯特丹200号的相关文章
该委员会仍在持续需求民众帮助，包括资金支持和抗议支持
“我们必须阻止它！”
“
（我们）诉讼的重点是：开发商的建设违背了开放空间比例的规范，并滥用了税收地段，导致该地段被开发商自己描述为‘不公正的分区’。
这些开发商靠着不公正的手段积累财产，使1万平方英尺的分区地段变成了11万平方英尺的分区地段（产权被无形中扩大），并声称他们有权建造一座建筑面积超过35万平方英尺的建筑物。
愤怒还不止于此。这座建筑的高度，也不应该是668英尺（203米），建筑超过51层，对于周边地块来说是过于庞大的体量。
它将成为61街以北最高的建筑，其投下的阴影遮挡了PS199的操场和教学楼，对其产生不利影响。
——Committee for Environmentally Sound Development
开发商SJP得知后，则表现得淡定。
“
大部分买家都是纽约本地人，尤其是上西区的买家。该地区由于缺乏此类高水准新住宅，需求旺盛。
——SJP Properties首席执行官
Steve Pozycki
言下之意，我生意好得很，你的反对也阻止不了大家的购买热情。
2020年2月，事件出现新发展，据《纽约时报》报道，纽约州最高法院法官W.Franc Perry裁定：上西区阿姆斯特丹200号的房产开发确实超出了其允许的区域范围。
法官命令纽约市建筑局撤销其建筑许可证，此外，该建筑超过地块允许的分区范围的部分还必须拆除。
虽然该地块允许的确切建筑高度和密度不太清楚，但据当时《纽约时报》的分析，要使整座塔楼符合规定，至少要拆除20层。
2020年2月，阿姆斯特丹200号的顶部20层，面临被拆除的命运。这其中就包含豪华复式公寓。
得知可能会被拆除顶部20层，开发商终于不淡定了 ，表示：
“
这项裁决对纽约市及其居民来说，是一个令人震惊的损失。
我们将在法庭上对这一裁决进行有力的上诉，并相信我们和市政府将在案情的进一步裁定中占上风。
——SJP Properties
03
真的要拆除建好的20层？
最终裁决9月新公布
2020年5月， Esther Sperber 针对阿姆斯特丹200号面临拆除20层的命运在archinect.com发表了文章。
他建议大家把焦点从“是否拆除大厦违建部分”，转移至“如何更有效的开发出让人们能负担得起的住房”上。
“
虽然我理解且尊重社区的愿望，以及他们对开发商贪得无厌的不满。
但我担心撤销一个在建项目的许可对建筑和建筑行业的影响。 我甚至对要拆除一个已经建成的结构的想法感到惊恐。
Esther Sperber提出：
如果我们不拆除阿姆斯特丹200号的顶部20层建筑，而是将该建筑的一部分改为经济适用房，会怎么样？
可以让开发商保留顶层公寓，其中包括两个大型复式阁楼，每层售价超过4000万美元。作为回报，市政府或一个非营利组织收回下面的20层，用于中低收入的家庭住房。
该公寓官网资料显示，从四层到二十层，每层都有三套大型公寓。根据官网显示的计划，将它们从大型的两居室、三居室和四居室的公寓。重新设计并划分成更小的单元，是非常容易的。
在不对建筑的服务和结构进行重大改变的情况下，完全可以重新设计，让每层楼有8-10套经济适用的公寓。混合单间、一室和两室，创造出160-200个小单元。
原平面图：3个大单元
重新设计的平面图：8个经济适用的小单元
“
纽约市居住着一些世界上最富有的居民，但也有成千上万的人甚至没有一个干净、温暖、干燥的地方可以睡觉。
纽约正在努力解决低收入个人和家庭的住房短缺问题，并为60,000多名无家可归者提供住所。
与此同时，纽约市空置、未售出的新豪华公寓却不断增多。过去的十年里，新建的公寓在规模和设施方面都有所提升。
根据数据服务部的南希-帕克斯统计，价格已经翻了三倍，从2011年的平均115万美元到2019年的377万美元。
有非常多人需要住宅，而经济适用房又如此稀缺，因此，在曼哈顿的中心位置拆除数万平方英尺的住房，让人感觉是浪费和错误的。
然而，2021年9月，经过一年的漫长诉讼，纽约最高法院公布了最新/最终裁决：阿姆斯特丹200号开发商赢得了最后一战。
法院驳回了推翻先前关于高度的所有裁决。
SJP地产公司董事长兼首席执行官Steven J. Pozycki发表了声明：
"纽约最高法院——纽约上诉法院决定拒绝上诉许可，明确地结束了对阿姆斯特丹200号的无理法律挑战。我们很自豪能为特殊的上西区社区提供一个美丽的、具有独特风格的建筑，并期待着在未来几周迎接200阿姆斯特丹的第一批居民。"
至此，长达数年的法律纠纷有了一个最终结果。
Reference：
https://www.elkus-manfredi.com/project/200-amsterdam/
https://200amsterdam.com/gallery
https://archinect.com/news/article/150173618/stepped-nyc-tower-designed-by-elkus-manfredi-heads-toward-completion
https://archinect.com/news/article/150184822/ruling-could-force-developer-to-demolish-top-20-floors-of-manhattan-luxury-tower
https://www.nycurbanism.com/blog/2020/2/17/200-amsterdam-forced-to-remove-20-floors
https://archinect.com/features/article/150188787/let-s-move-the-conversation-from-demolition-to-creating-more-affordable-housing
https://archinect.com/news/article/150281324/judge-issues-final-ruling-on-challenge-that-would-have-cut-down-200-amsterdam
图片来源：©Lester Ali via CTBUH © Elkus Manfredi Architects ©CetraRuddy©200 Amsterdam©Binyan Studios
部分图片来源于互联网
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