摘要：硬币的另一面（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银
如今的房地产市场，有人落寞，有人狂欢。
9月28日，深圳22宗住宅地集中出让，此次以限价+限购+摇号的规则进行。
公开挂牌出让22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷，其中，光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、南山2宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。
本批次共有21宗宅地成交，其中16宗为国有企业竞得，中海竞得4宗，保利置业竞得3宗，分别居据榜单第一位和第二位，华润，天健和金地等企业也有所斩获。
实际上，今年中海拿地就颇为积极。
据其公告披露，8月，相继在北京、成都、哈尔滨和海口收购了5幅地块，应占楼面面积合约105.62万平方米。
今年1-8月，中海收购的土地累计应占楼面面积约903.65万平方米，土地出让金约为791.82亿元。
同期，中海地产实现累计合约销售金额2549.29亿元，出地出让金占比约为31%，还是比较合理的。
不过，据观点地产统计，近一个月，中海地产加快了拿地进程，先后在天津、苏州、重庆、广州、深圳等地拿地24宗，成交金额近508亿元。
要知道2020年以及之前，中海的出手阔绰是圈内闻名。
随便举个例子，2021年，3月17日，其以熔断价34.2亿元竞得河南郑州某地块，综合房价30843元/平米，溢价率50%。
福建省泉州，中海地产旗下企业以溢价率高达120.6%，总价21亿元竞得某地块，可售部分成交楼面价9094元每平方米。
中海拿地这么“猛”，是有底气的。
最新半年报显示，中海地产三道红线零踩线，剔除预收账款后的资产负债率为60.2%,净负债率为33.8%,现金短债比为2.1。
中海地产有在手现金1174.3亿元，银行授信额度530.6亿元，下半年到期银行及其他借款，担保票据及公司债券合计共318.5亿元，下半年偿债压力较小。
中海差的是钱吗？肯定不是。中海差的可能是利润。
以北京此前的集中拍地为例。此前杠杆游戏也关注了下，诸多地块都需要配建公租房和人才房之类，占比也比较高。后期的销售压力和利润压力，可能确实不小。
但中海“利润王”的王冠并不是非常好戴的。尤其在这几年，维持高利润非常不易。
实际上，从年报披露的数据来看，2018、2019、2020年，中海地产的净利率已经呈现走低趋势，分别为27.2%、26.1%、25.7%。
2021上半年，中海毛利率为28.5%，较上年同期减少2.1个百分点；归母净利润约207.8亿元，同比增长1.2%
硬币的另一面，真正值得重视的是其项目维权问题。
今年以来，中海地产在郑州、成都、北京、上海、广州、沈阳等地的项目均遭到了业主投诉，其中，涉嫌房屋质量问题、虚假宣传及违规等问题。
中海郑州项目，用业主话说：没有项目不维权的。每一个项目都维权，都有质量问题或者违规，“问题项目”多了，还有过业主一天甚至“多盘并举”向开发商讨要说法。
中海地产项目郑州问题不少，主要涉及马甲抢地、捆绑销售、无证销售、质量减配简、用料低廉等等。媒体多有报道。都是公开可查的。还有环保污染问题。
今年7月，银川市住建局在对全市在建项目开展安全专项检查中，发现中海地产开发的“多个在建项目存在严重问题”。
据《财经》报道，今年8月，北京中海寰宇天下的业主已是第三次尝试与该项目工作人员谈判协商解决，自2020年9月底交房以来，多户业主家遭遇的房屋内部渗水、接缝处漏水、甲醛超标等问题。
该媒体在报道业主维权事件期间，还发现了其存在员工讨薪问题。
今年9月，青岛市市场监督管理局开出罚单，对青岛中海海岸置业有限公司对已售楼座的展示模型楼层高度与实际不符问题进行处罚。
未来的楼市，到了用品质说话的时候。希望中海能少点问题楼盘，也希望我们都能买到理想的住宅。
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