楼市刮骨疗伤 优者胜强者立

　　仲恺高新区，楼房布局规整。 南都资料图

　　中流击水，奋楫者先之 综述

　　9月26日上午，惠州夕日的明星企业光耀集团，在两次破产重整失败后被惠州中院宣布破产，负债100多亿。近日，行业传出这一全国新锐房企裁撤在惠州几乎所有项目的营销团队，寻找接盘侠。

　　深圳楼市评论人朱罗纪说，在当前三道红线以及“房住不炒”的大局势下，惠州的房地产行业也和全国一样，将会有刮骨疗伤之痛。

　　但是天总会晴的，我们更愿意把这次调整称之为行业的正常调整周期。基于惠州这座城市的基本面来看，我们依然相信，即便在行业大变革时代，惠州楼市依然可期。

　　大产业大交通，惠州努力走出舒适区

　　8月9日，惠州市市长刘吉在政府党组会议和十二届176次市政府常务会议上强调，要全力支持两个合作区建设。要坚决贯彻落实中央决策部署和省委、省政府的工作要求，主动对接、支持、服务横琴、前海开发开放，全力做好粤港澳大湾区这篇大文章，要立足大湾区一体化加快推动交通基础设施互联互通。要完善现代综合交通体系，加快“丰”字道路交通主框架建设，推进与周边城市的轨道交通设施建设，融入大湾区“1小时生活圈”。

　　很多人都有这样的感觉，这些年惠州从现代化绿色山水城市到抓双区建设，融湾入圈，加快大交通体系建立，比学赶帮超大行动，惠州正在努力走出舒适区。

　　大交通的互联互通成为了双区建设的先行者，年底即将通车的赣深高铁，以及计划2023年通车的广汕客专将让惠州拥有“三线九站”高铁格局，站站皆可连广深，惠州30分钟联通湾区两大核心城市即将成为现实。惠州持续推动“丰”字道路交通主框架建设，努力形成外联内畅、互联互通的大交通网络格局，正在形成30分钟县区核心交通互联网线。

　　在创新协同和产业共建上，惠州以两大国之重器的科学装置，积极参与国际科技创新中心建设，深入对接广深港澳科技创新走廊。大力实施“湾区通”工程，全面深化与港澳教育、医疗、文旅、环保、民生等方面合作，共建优质生活圈。在产业上，惠州坚持发展实体经济，打造“2+1”现代产业集群，创新谋划“3+7”产业园区，破解城市产业零散、分散格局，高标准厂房、高标准园区配套加速建设，让企业既能出得了深圳，又能在惠州落得下来。

　　惠州强化“比学赶超”意识。抢抓“双区”建设机遇，要以世界眼光、战略思维深度融入深圳都市圈，对标国内外先进城市，进一步破除阻碍高质量发展的思想观念和体制机制，学习借鉴深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点先进经验，惠州七县区纷纷动起来，科学选定“比学赶超”对象，学先进、补短板、强优势、促发展，以你追我赶的势头走出发展“中等舒适区”，比出干事创业的激情、信心。

　　被住建部约谈，出台限购政策　　

　　但从房地产市场来看，这一年的基本面远没有惠州这座城市的势头好。

　　惠州的城市愿景和城市预期让房地产行业成为兵家必争之地，虽然上半年受疫情反复影响，但并不影响各路品牌发展商对于惠州市场的良好预期，优质地块备受追捧。

　　从年后至调控前，惠州城区多宗土地刷新市场预期，惠州历史TOP10地价，今年累计5宗，最高楼面价9160元/m2。但是令人奇怪的是，在城区地价屡创新高的同期，在银行政策持续收紧，以及房贷利率创新高的同时，惠湾、惠东以及外向型客群明显的区域，成交降温，和城区形成冰火两重天。

　　城区地价迅速上扬带来房价、地价上涨过快，还是让惠州房地产市场受到了影响，7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，因为新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。会议宣布，将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单。

　　8月9日0时，惠州市住建局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。旨在着力稳地价、稳房价、稳预期、加快构建房地产市场健康发展长效机制。累计共有八条（简称惠八条）房地产市场调控举措，其中最引人瞩目的则是惠州首次对重点区域——惠湾片区限购，非惠州户籍，限购一套。

　　稳地价、稳房价、稳预期的指导下，推出房价、地价联动机制，推动土地竞拍、市场、资金监管，让市场预期迅速转变，多个项目案场的反馈显示，购房者观望气氛浓郁，土地市场迅速降温，市场分化更为凸显，投资客户批量退潮。

　　但是从长远来看，行业调控升级，住房回归居住属性是基调，也是楼市未来回归健康的必经之路。考验的将是开发商的融资、产品、以及精细化打造的能力，当快周转不再是常态的时候，开发商该如何面对市场的变化以及调整呢？

　　预计10月市场下行趋势仍会持续

　　实际上惠州被约谈并非房价上涨过快，而是地价上扬太快，在调控政策出台的当月，惠州楼市下行的趋势已经十分明显。很显然，惠州被住建部约谈后出台的相关调控政策，加快了惠州楼市的下行步伐。

　　惠民之家统计数据显示，2021年8月新建商品住宅网签6647套、网签面积70.99万平方米，相较于7月8502套网签套数、91.65万平方米的网签面积，均下跌2成以上，在年内仅比春节所在的2月高。

　　无论是开发商的自销还是渠道，最大的感受就是8月份、9月份市场没客。仲恺某项目8月份卖了一套房，而北站惠博沿江路的一些项目，连续周成交挂零。市场出现了众多的降价促销、返现打折等方式。

　　一位中介的营业经理说，以前跟进的有意向的购房客户，现在都基本不考虑了，客户也是买涨不买跌，有人已经关店去旅游了。

　　惠州资深地产评论人胡光宇解释，预计9、10月市场的下行趋势依然会持续，但是在巨大的去化压力下，不排除热点区域的标志性楼盘采取优惠、降价的方式促销，成交量可能会有一定幅度的拉升。

　　胡光宇解释，即便惠州没有被约谈，或者是没有出台调控政策，惠州这一轮楼市依然会下行。这是一个行业的大变革时代，在当前三道红线以及“房住不炒”的大背景下，惠州的房地产行业也和全国一样，将会有刮骨疗伤之痛。

　　但他坚持认为，惠州的城市基本面没有问题，当下惠州是非常的务实，给惠州的城市定位就是抓大湾区和深圳都市圈的机会，做好对接，对接大项目，给城市找未来，用丰字大交通，联通内外，加快高铁的建设，谋划轨道交通的建设和发展。但是房地产行业需要周期，行业的大周期，城市的小周期，这一轮洗牌对于行业和购房者都可能是好事，“现在地产行业已经进入淘汰赛阶段，真正进入行业充分竞争时代。未来做地产开发会越来越难，产品的精细度、开发商的实力都是比拼的东西。但是惠州的城市基本面，背靠深圳这个事实没有变，楼市依然比很多同类型的三四线城市有更好的预期。”

　　这是一个行业的大变革时代，在当前三道红线以及“房住不炒”的大背景下，惠州的房地产行业也和全国一样，将会有刮骨疗伤之痛。——惠州资深地产评论人胡光宇