学区房萧条！未来楼市整体横盘，利好A股？

文/杨国英

说个真实的段子，关于学区房的。

上周六，为了孩子明年的幼升小，他通过中介去看一套南京鼓楼区的名校双学区房，80平米，挂牌价670万。

业主是一位高校经济学教授，很是温文尔雅，房子装修和朝向也都不错，教授和他二人，一个介绍一个问询，交流得很不错，还认了老乡，临了，我朋友说，“先回去想一想，再给教授一个反馈。”

教授立马接过话茬，“咱俩聊得还挺有缘的，又是老乡，这样，不管多少，你先出个价。”

朋友抹不开面子，想着先压一个不可能成交的价，然后回去再想想、比较比较，于是直接砍价100万，报了个570万。

没曾想，教授镇定了（事后想是“故作镇定”）5秒钟，回应道，“好，老乡，说话算数，我便宜卖给你了，你今天先交个30万定金。”

我朋友懵了，没想到砍价这么狠对方居然同意了，只能对教授抱歉，说回家和老婆商量商量再定。

教授送他一个霹雳的眼神和一个质疑的句子，“你讲过的价，反悔了，还算个男人吗？”

讲到这里，朋友自饮一小杯，感慨道：

“现在卖房（学区房）成卖拐了，教授也成赵本山了。买家不能轻易还价，一还价，对方会冷不丁小榔头一敲，‘好，成交’。”

这个真实的段子，充分反应了当下学区房的萧条。

最近四个月，在新教改、打击教培、防范教育内卷的强大冲击下，历来作为楼市硬通货的学区房，不仅硬不起来了，而且彻彻底底地萎了。

据不完全统计，一二线城市的学区房，最近四个月普遍下跌了20%左右，部分天价的名校学区房，现在如果想真实成交，价格相比年初不下调30%，一般是很难出手的——也就是说，上述我朋友看的挂牌价670万的学区房，他如果砍价到500万，对方也是有可能同意的。

当然了，现在不同意，到了年底也还是会同意的，毕竟现在学区房向下的趋势，没有三四年肯定是探不到底的。

讲到这里，我先对未来两三年的楼市下个定语，然后，再谈谈这对股市的反射性。

1，未来三四年的楼市，整体横盘，局部下跌。

2，明后两年房地产税大概率要通过立法，房地产税通过立法打击房价，解除限购限贷（以及降低房贷利率）则支撑房价，两者对冲保持房价的基本稳定。

3，所谓的局部下跌，主要指三个局部，一是学区房大幅下跌，二是豪宅中幅下跌，三是三四五线中小城市小幅下跌。

记住今天我对楼市的这个判断，其实不需要等到两三年后，看明年楼市的走势，就基本能看出我这个判断的对错了。

楼市的基本横盘，而且预期至少三年，这对股市是形成结构性支撑的。

楼市为什么要横盘？

大涨会吹炸泡沫，大跌会导致系统风险，所以，横盘是最好最安全的，也只有通过先强压再松绑，才能对冲掉明后两年房地产税带来的大跌风险。

怎么对股市形成支撑？

通过持续的横盘，最终击垮国人惯性的投资信仰。

在国人眼中，股市是用来短炒的（比赌博好点），房产才算真正的投资，这与成熟市场是相逆的。在欧美等成熟市场，股市才是真正的投资，房子主要是用来住的、且有持有成本（房地产税）。

如果不打垮这一惯性认知，不可能迎来一个可持续的健康牛市。

如果不打垮这一惯性认知，不可能迎来一个直接融资推动科创发展的新时代。

所以，只要政策对楼市的强压不动摇，A股的未来注定越来越美好，强压一时，国人的惯性信仰或许不会变，但持续的强压，终会一点点击垮这一惯性信仰。

对此我是坚信的。

不但我坚信，今年以来，外资也是一直坚信的。