北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我们是三口之家，孩子2岁，东城户口，未来要在东四附近上学，预算1000万，但是不想买东城房子（附近的用这么多钱都太小了）。我们希望房子能尽量大，但送上学的距离又不会太远，所以我们现在看了左家庄，惠新北里地铁站附近的房子和南湖东园的房子，都是90年左右的房子，且没有电梯。我们相中的都是顶层复式户型，现在我比较犹豫的点是：
1、买这种没有电梯的顶层老房子合不合适（最起码还是不是可以保值）？
2、因为我目前看的3个区域其实算各有千秋，章哥您有没有觉得更推荐哪一个？
A：
1、顶层复式，保值大多没问题，和中间楼层的平层在价格差率上早就稳定，不会再有什么扩大。比如现在中间平层每平10万，顶复8万，差率是20%。那再过十年，中间平层有可能涨到20万，顶复则会涨到16万，价格差拉大了，但差率还是20%。
但这有个前提，就是顶复的户型要好，能做到宜居的程度，至少是没硬伤。如果是户型朝向不好，步梯又占走了较大使用空间，那价格差率有可能也拉大一些。但也不会太多，以近十多年来看吧，那些面积小户型不好的顶复落后了约5-10%。
2、顶复的主要劣势在于流动性弱和租金低。如果将来不打算住了，出租会很费劲的，极少有家庭会租这种户型。一般都是交给中介改成隔间，他们给的租金不会高，而且有可能惹来邻居的不满和投诉，麻烦。
出手时挂牌时间会较长，是中间平层的至少三倍以上。毕竟北京的房价太贵了，出得起高总价的又一般首先考虑房龄新品质高的，买不到合适的才会来看顶复。
3、区域没什么差别，北京市区成熟板块的这些老房，在保值上都差不多。都是跟随板块大盘，走不出独立行情。望京虽然在总体上升值高，但超值利润基本都被房龄新的高档小区拿走了，老房得到的不多，所以也没什么特殊的。
这就凭个人喜好选吧，只要户型好就行，在保值上不吃亏，等加了电梯对顶复还是利好呢。
仅供参考。
二、
Q:
最近看了双桥康惠园顶层的房子，东南朝向，72平总价350左右(无转商费)，离地铁500米左右，计划1年左右要小孩，房子也不是太着急。
双桥康惠园小区这边后续发展怎么样，现在是否适合入手？还是等年末？辛苦章哥指导下
A：
1、双桥的发展，普通吧。本来就是两区交界，又被铁道和河道隔离，就是普通板块，很难说引进什么大型配套或高新产业。所以就是普通的生活居住区，房价走势的最好成绩能跟上北京大盘。
康惠园是两限房，保障房性质，属于典型的自住型房产。买来自住很合适，经济实惠。投资的排序靠后，最好的成绩能跟上板块大盘。
顶层东西向，东西不算硬伤，顶层也不算严重。自住凭个人喜好，投资的话不影响保值性，只是有可能在将来出手的时候挂牌期长。
总之从板块到小区和户型，都是很普通的自住型房产，自住合适。
2、时机不能说什么，也根本不让聊这些。有需求就买，不着急就等着呗。不过最好问清楚自己，如果到了年底，房价跌了还敢买吗？或者房价涨了怎么办，敢追高吗？
房子不是太着急，挺好的心态。不过说句实话，凡是说这话的，早晚都有着急的时候。这就跟人们从小到大随时都会说的其他不着急似的：努力学习不着急，考大学不着急，找工作不着急，搞对象不着急，赚钱不着急……似乎都不值得着急，但大多数都会着急的。
3、这谈不上什么指点，建议就是最好做个计划，同时制定出预案。所谓计划的根本就是定时定量。明确等到什么时候，是12月还是春节前？或者明确等到什么价格，是等降到300还是280？
预案就是到了年底了，房价还是350或者涨到400怎么办，买不买？再或者真降到300了，可还有可能下跌，买不买？
总之先明确目标，再设计流程。买不买房是一回事，买房的过程是另一回事儿。这就相当于过节买火车票，能否买到是结果。用什么方法什么价格，买到的是硬座还是卧铺就是另一码事儿了。没有标准方案，自己考量哪个方面更重要。
仅供参考。
三、
Q:
因为是首套房，想买个300万以里的房，首付只能承受100万左右纯投资不住，租出去，可以选择哪里？请章哥给个建议
A：
1、先明确一点，100万首付在北京买不到纯投资房，只能是自己认为的投资房。
2、即便是首套资格，100万买新房最多也就是285万。这种总价只可能买在郊区，还得是比较偏远配套不全的。那这种地段的租金高不了，肯定落后于市区。而且新房出租，用不了两三年这装修就损耗的差不多了，未必划算。
再者，郊区新区的升值不好预测，或许会快速发展超过大盘，就和望京新北苑似的。但也有可能是长期站岗，十多年落后于平均值的不新鲜，北京五环外这种板块很多，置换的时候多少都吃点儿亏。
3、二手房的话能买到的总价就少多了，税费高，贷款率也低。小户型又不太高做到高评，所以一般也就买200万多点儿的。这总价在市区能买到老破小就不错，还未必好贷款。这种房做到保值好说，租金也相对高，但流动性弱。郊区的话房子会新，面积大些，买在地铁沿线也能做到保值，只是租金略低。
4、所以建议别期望值太高，先考虑好买新房还是二手房。新房我没建议，基本都是自住用房，凭个人喜好选择就行。二手房的话建议看房山地铁沿线，顺义后沙峪，大兴天宫院等地，应该能买到200多万的商品房。保值能基本无风险，升值的话有可能略超大盘，一般租金稍低一点，也不多。
仅供参考。
四、
Q:
想咨询下通州房子置换问题，我家在玉桥西路小区有一套97平东西挂北窗房子，属于运河小学学区房，但是我们用不上名额，而且是5楼老人上下楼不方便，我就打算置换一套通州的一层带个小院子的。
第一个问题，我们楼2000年的老房子我不知道他大概在什么价位。
第二个问题打算换来的房子需要生活便利即可不需要学区房，我只看了2个地方的房子，是映翠居的80平（院子20多平），还是阿尔法的90平（小院子100多平但是我怀疑他们有外拓和违建肯定要拆），不知道您能否还有推荐的地方。
第三个问题，购房不打算再添加资金只使用玉桥西路小区的卖房款即可，目的就是南北低楼层最好有院子，这个置换的时机和想法是否正确。
第四个问题，一楼下水从大概什么时候盖的房子可以避免反水问题？
最后一个问题，我想把小院子弄好了改成伸缩的阳光房，这个是否属于违建房？或者买了别人的院子，然后把顶子改成伸缩的是否就可以不算阳光房？
A：
1、什么价位，这我也不知道啊。这么细致的问题只能问当地中介，我不清楚。
2、我一般只能从投资角度分析，自住用房得凭个人喜好选择，我不好建议。如果单从保值性来说，阿尔法肯定强于映翠居。但这是说的小区，具体到房源说不好，我也不清楚这是不是违建。如果是的话最好小心，早晚都是肯定被拆的，白花钱。
3、时机没什么正确与否，正常的置换而已，通州应该也没什么波动。如果要换的话尽量缩短空白期就行，免得受损失。但如果就是平级置换，也就是卖房之后不添钱，那尽量等到行情平稳了再说，下跌才好呢，或许还能占点儿便宜，肯定不吃亏。
至于想法就更无所谓正确了，房子是用来住的，为了提升居住条件该换就换。带院子的个人喜好，自己觉得舒服就行，不用听别人的意见。
4、一楼下水，1998年开始执行的新建筑标准，之后建设的小区基本都没有这种情况了。
5、伸缩房顶，理论上不算违建，但这得看人家官方的认定标准了。立面的门窗结构总不能也是伸缩的吧，如果要算的照样拆，就留下个顶棚。而且雨棚的尺寸高度也是有标准的，具体的我忘了，咨询一下建委吧。去年昌平东小口某小区的就都给拆了，然后给统一安装的伸缩雨搭。
仅供参考。
五、
Q:
我们去年10月把燕郊房子卖掉后，在海淀永泰西里买了套小两居，总价394万，孩子也在今年3月转到了海淀二十中附属实验小学，九年一贯制。感谢您当初给的建议尽快买房，今年上半年确实涨了。幸运的是我们今年也积分落户了，孩子现在也顺利升入六年级，适应了班级和学校。
在小汤山一套107的三居大概能卖350万，还有118万公积金贷款，想再征询下您的建议:
方案一，把小汤山和永泰西里的都卖掉，在清河这边置换一套环境好的小区，总价600万左右的。
方案二，保留小汤山的三居，留着以后养老回去住，现在这套小两居将就着住，尽快把两套房子的房贷还了。
现在已经41了，考虑到以后工作各方面的风险，我们家就我一个上班，老公在家全职带娃。
想听听您的建议。
A：
1、小汤山的是什么小区啊？甭管什么小区了，这种地段的房子基本都是适合自住的，保值升值什么的一般。如果是真确定养老自住，那就留着，很合适。但如果将来也有可能置换，那最好提前置换，越晚或许越亏。
107平三居，算不上投资户型，一般小两居才合适，租金高，流动性也强。而且还是在不通地铁的板块，租金和升值都不会高，一般都达不到平均值。
2、养老这事儿其实准备的太早没什么用。我也是40左右开始准备的，北京外地都买了房。想的挺好的，但结果甭说我没时间去住了，连我父母都不爱去。出租的话挺麻烦还没多少钱，折腾好几年又陆续都给卖了，白忙活还赔了装修，几乎没赚钱。
人老了房子当然很重要，但最好还是在市区。郊区的房子看上去很美，但未必适合普通家庭的老人。反正我父母是住不惯，人太少闷得慌，进城去医院的还挺麻烦，尤其是叫救护车的时候能急死谁。
所以甭考虑的太早了，到时候未必用得上。在我看来，老人最需要的不是清净，而是家人的陪伴。像我老妈，虽然在郊区留着一套房不让卖，总念叨着要去种菜。但其实她根本不去，天天在家跟孩子较劲倒挺高兴的。
3、总之吧，房子是用来住的，郊区房产更是。在住不上的情况下，不建议长期持有，租金和升值多少都会吃点儿亏。不如置换成投资房产，或者升级自住条件更好，房子是用来住的。无论投资还是自住，清河一带（五环外）都有不少合适的，好选。
但这也不用着急，如果卖房后不增加较多的资金（包括贷款），那什么时候换都不亏。现在是市区的房子涨的较多，郊区的基本没轮到，卖早了也吃亏，不如等到行情结束再说。
仅供参考。
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