一文看懂光明农场用地的前世今生及农场新政解读

2021年9月16日光明区城市更新与土地整备局发布关于公开征求《光明区原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施规定（征求意见稿）》（以下简称“原光明农场用地新政”）意见的通告。

合一针对原农场用地历史演变、政策背景及重点内容等进行解读梳理如下：

一、原农场用地历史演变

第一个阶段：1958年随着国营光明农场成立，6个自然村与光明农场订立了入场协议，原村民转为农场职工，享受国家规定的工资、医疗、子女教育等福利待遇，其土地从集体土地转化为国有土地，同时农场依法取得相关土地的使用权，但大部分农场职工主要依靠土地从事农林渔牧业生产为生。

第二个阶段：随着光明农场的人口结构和管理体制经历了多次变迁及2004年农村城市化后，土地被政府收回，以往靠种养为生的农业生产方式不复存在，而改制后的光明集团也不再保障其生计，且从原农场分流出来的职工未获土地补偿，未划工商用地，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的“三无农民”。

原光明农场组建及体制变迁

第三阶段：为解决原住民住房及发展困难等问题，2010年市规土委提出《光明新城整体拆迁、统建上楼项目启动区建设方案》及《解决原光明农场职工土地诉求问题工作方案》，《建设方案》用于解决光明居民住房困难的问题，《工作方案》用于解决光明居民工商发展用地的问题。

随着“统建上楼”的实施，其补偿安置标准也随之在光明办事处范围内得到了普遍的应用，成为了光明办事处辖区范围内其他政府征收拆迁项目通用的补偿安置标准。2016年光明分街道后，各办事处仍沿用“统建上楼”补偿政策。光明办事处有659户获得了安置补偿指标，凤凰办事处红坳项目有137户获得了安置补偿指标。随着更新项目的持续推动，统建上楼政策与城市更新市场化的拆赔标准矛盾逐渐显现出来，统建上楼政策补偿安置指标如何落实及后期符合统建上楼新政的城市更新项目如何制定补偿比例等现实问题和矛盾亦逐渐体现，因此原农场用地补偿标准亦成为较多城市更新项目推动难点之一。

二、“原光明农场用地新政”政策背景

随着2009年深圳城市更新办法出台，全市城市更新如火如荼的推进，但针对原光明“国有”农场土地，由于存在较多未完善收地手续国有用地（具体用地类型如下图），仅适用国有未出让用地清退政策，原农村集体经济组织继受单位无法参考其他区集体土地征转时获得征返地、转地货币补偿等，亦无法适用深圳的旧屋村范围认定、历史用地处置、外部移交公共设施用地等政策实现土地合法化，且较多土地面临权益主体缺失问题。因此，城市更新项目的推动亟需出台新政，用于解决更新项目的合法用地比例不足（城市更新项目合法权属比例达60%）、市级政策无法适用、土地权益主体较难认定及补偿安置难确定等问题。

（原光明农场各用地类型及空间分布图）

三、“原光明农场用地新政”政策要点速递

1.确保辖区街道办事处作为原光明农场未完善用地手续建成区的土地权益人，承接该部分土地参与城市更新的权利及义务，解决农场土地权益主体缺失问题。

2.明确农场城市更新项目计划申报主体的两类情形：一是现状合法比例不足60%的，由辖区街道办事处作为单一申报主体，并可引入前期服务机构协助开展城市更新单元计划、规划等前期工作。二是现状合法比例超过60%的，由物业权利人共同委托单一物业权利人或单一市场主体作为单一申报主体。

3.农场更新项目涉及原光明农场未完善用地手续建成区土地应获得的政府分成物业原则上不得低于评估价值且不得低于原光明农场未完善用地手续建成区在项目中产生规划容积的10%。

政府分成物业 ≥原农场未完善用地手续建成区权属清晰用地 / 农场更新项目权属清晰用地 * 项目可赔售建筑面积 * 10%

4.明确辖区街道办事处作为申报主体的农场更新项目应制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，具体流程如下：

（公开选择市场主体方案和搬迁补偿指导方案流程图）

“原光明农场用地新政”对原光明农场更新项目从适用市级政策、土地权益主体确定、申报流程及不同类型权利人补偿等方面均制定了相对较为完善的政策指引，对于目前正亟待新政出台来推动更新进程的项目来说是一大福音。合一有幸作为光明街道常年顾问，在新政发布第二天，亦与街道及社区进行了交流（详见网址：），除了“原光明农场用地新政”，同时前期服务机构工作指引、公开选择市场主体工作指引及政府物业城市更新搬迁补偿工作指引等配套政策均在积极内部征求意见中。可以预见，在一系列结合实际且可落地的更新新政推动下，涉及原光明农场的更新项目进程将更上一台阶，光明的未来必将迎来“新光明”。

附件：原农场更新项目计划阶段申报实施路线图（一级土地整理阶段全过程流程图可添加微信索取）

撰稿人：深圳事业部 肖巍、曾维卿

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