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徐汇、杨浦等地新房指导价跌了,不过买房人并没有占到便宜!

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上海今年开始实施的房地联动价,是对未来一年房价的重要参考。随着第二批集中供地的到来,各地块的房地联动价也新鲜出炉。有意思的是,有一些热点板块的新房指导价较此前出让的地块有所下降,比如杨浦定海和奉贤新城。


另外还有部分板块的房地联动价相比周边开盘项目有所下降,例如徐汇滨江和康健。那么同板块房价不升反降,是否意味着明年房价真的要跌?事情可能并没有大家想的那么简单。



杨浦定海社区新房指导价降1万,

一个靠内环一个却靠中环!

随着旧改的持续推进,杨浦定海社区近两年在土拍市场的出镜率非常高。从去年至今就有3幅宅地成功出让,1幅宅地即将出让。

今年首轮集中供地中,定海社区出让了一幅微型住宅用地杨浦区定海社区B3-1地块,杨浦国资委以6.4万元/平的楼板摘得,该地块靠近12号线隆昌路站约600米,房地联动价为10.8万元/平,作为一个内中环项目,这个房地联动价并不低。


杨浦国资委拿下的定海社区B3-1地块

而即将出让的杨浦区定海社区D2-2地块房地联动价为9.9万元/平,与之前定海社区出让地块的价格差了近1万元/平。从两幅地块的起拍价来看,并无太大差异,用途也都是居住用地,那么这1万究竟差在哪里?


杨浦两幅地块位置图

从地图上可以发现,两幅地块虽处于同一板块,但是国资委拿下的B3-1地块更靠近内环,附近地铁站为隆昌路站,而本次出让的D2-2地块更靠近中环,附近地铁站为爱国路站,两地块之间相隔一站路。


定海社区D2-2地块实拍

除了位置上的不同,两处地块周边的配套及城市面貌也有较大的差异。隆昌路附近有商业面积达9万方的宝龙旭辉广场,是板块内唯一的大型商业中心。另外还有七巧国购物中心,周边汇聚了多个产业园区,城市面貌更佳。


已经开业的宝龙旭辉广场

而反观待出让地块,毗邻周家嘴路隧道,车流量较大,对面还有历史遗留的杨浦火车货运站,短期内很难搬迁。


定海社区D2-2待出让地块周边情况


周家嘴路隧道出入口

另外爱国路站附近目前还没有成熟的商业配套,仅有一个在建的绿地写字楼项目,周边以动迁安置房为主。近两年该片区的土地出让频率很高,龙光天境、融创等商品房项目也将相继入市。据一位龙光天境的销售表示,项目预计取证的价格也会在10万元/平,最快会在第五批上市。

所以,一幅地块靠近杨浦内环,一幅则靠近中环,1公里生活圈内的配套也完全不同,价格上自然天差地别。


徐汇漕河泾商住地块

“伪徐汇滨江”还有轨道在家门口!

本次徐汇出让了一幅“珍藏”许久的商住用地——漕河泾街道197a-09,197b-01,196e-03,196e-04地块。地块看似很大但其实是一幅商住办地块,分布也比较零散。

其中197b-01被用作住宅用地,不过住宅体量仅为360套,体量不大。


漕河泾地块分布图

该地块位于徐汇滨江中城区,靠近3号线石龙路站。该幅地块500米范围内有云锦东方和融创徐汇滨江壹号两个项目。

其中去年开盘的融创滨江壹号开盘价格为11.5万元/平,相比之下,本次出让地块的房地联动价只有11.4万元/平,这意味着未来购房者能以更低的价格置业到徐汇滨江。不过从现场实探中会发现,该幅地块存在一些硬伤。


漕河泾街道住宅项目所在地块

首先地块毗邻3号线的轨道沿线,3号线作为一条地面走线的轨交,沿线区域势必会受到一定的噪声影响。

此外,该区域虽然也处于徐汇滨江的辐射区域,但是距离徐汇滨江岸线约1.6公里,观江景效果肯定大不如融创滨江壹号及云锦东方。


漕河泾出让地块位置图

另外石龙路地铁站附近主要以老旧公房为主,城市面貌较差,商业配套也是一大短板。该地块往南3公里的汇成南街里去年开盘价格才不到8万元/平,回过头来看,石龙路这幅地块未来11.4万元/平的新房指导价就显得不那么香了。


徐汇康健地块,优质地段配套竟成短板!

在本次出让地块中,徐汇又新增了一幅宅地,位于徐汇的康健板块。该幅地块的房地联动价为10.2万元/平,而去年入市的鑫耀中城开盘价为10.33万元/平,在价格上出现了小幅下滑。

从位置上来看,康健街道S031002单元N08-14地块位于内中环,紧靠上海师范大学徐汇校区,地段听上去很不错。

地块周边的公交线路是比较多的,地铁也有4条,不过距离地铁站稍有距离,其中步行至桂林公园站(12、15号线)约1.3公里,上海南站(1、3、15号线)约1公里。相比之下,鑫耀中城距离桂林路站仅400多米,出行优势不言而喻。


康健出让地块位置图

另外从周边配套来看,本次出让地块位于康健的居住片区内,周边以老公房为主,也没有什么沿街底商,距离项目最近的商场是中星城,属于社区型商业,因此住在这里的生活配套是比较弱的。

外加上海师范大学和康健园这两个“巨无霸”在此,周边也很难有新的发展机会。而反观鑫耀中城,不仅有田林路的沃尔玛及沿街商业,未来鑫耀中城定位大型城市生活综合体,除了住宅和写字楼外,其还包含8万方的商业及4千平的剧场,建成后将成为徐汇中部片区的商业新地标,吸引周边康健、漕河泾和田林的居民前来消费。



鑫耀中城效果图

由此可见,康健地块未来新房指导价下降看似良心,不过在对比这两幅地块之后发现,康健这幅地块价格上的让步其实是牺牲了交通及配套上的优势来换取的。不过对于新房供应量较少的徐汇来说,无论该幅地块最终开发的产品如何,人气或依然会很高。


奉贤新城拿出压轴宝地,

两幅待出让地块能级天差地别!

奉贤新城在第二轮集中有两幅地块出让,虽同处奉贤新城,但07单元地块比起10单元地块的房地联动价高了1千。


奉贤新城第二批待出让地块

其实本次出让的两幅地块在位置上有明显的差异,奉贤新城07单元地块地理位置更佳,望园路地铁站也是奉贤新城的核心位置,东侧不远处就是上海之鱼。

而奉贤新城10单元13-02地块处于奉贤新城地铁站偏东位置,距离5号线约1公里的路程。地块的东侧就是金汇港,与自贸区临港新片区一河之隔。单从位置上来看,奉贤新城07单位地块有着天然的出行优势。


奉贤新城出让地块位置图

再看这两幅用地的出让情况,10单元地块体量较小,仅660套可售房源,而07单元未来的供应量会更大,且容积率也更低,未来社区的居住密度会比10单元更小。


奉贤新城07单位地块拆分

再来看两幅地块周边的配套能级,据易眼看房工作组此前的走访中可以发现,望园路经过改造升级后,整条街道及沿途城市界面崭新,而在地块西侧的金海路,也是奉贤新城通往市区的重要干道。

不仅如此,正在环评的轨交15号线南延伸段,未来进入奉贤也将与5号线望园路站交汇,这里是奉贤新城未来的潜力股。


望园路地块周边城市道路

而10单元地块并不在奉贤新城的核心位置,单看地块四周环境非常破旧,而且南侧有不少工厂,居住环境很一般。


奉贤新城10单元13-02地块

除此以外,奉贤新城07单元地块是一幅商住办的综合用地,这也意味着未来这里或被打造成为望园路地铁站又一个TOD项目。而10单元地块则是纯住宅用地,未来只能依赖数公里外的南桥新城商业配套。

再看价格,奉贤新城07单元地块的房地联动价是4.1万元/平,这和第一批出让地块的价格持平,不过奉贤新城10地块的房地联动价是4万元/平,比起望园路地块要低,购房者看似得到了实惠,其实对比去年同期入市的龙湖天曜后发现,位于奉贤新城地铁站的龙湖天曜不仅位置更好,其还自带TOD大型商业,开盘价格3.89万元/平,由此可见该区域的房价其实不降反升,价格涨了,位置差了,配套弱了。

结语

从第二批公布房地联动价来看,新房的房价基本处于可控范围,并没有出现较大波动,只是由于部分地块在配套及交通上的差异,导致房地联动价出现微调。

不过对于买房人来说,在价格差不多的情况下,地段和产品力才是买房的重要因素,买房需要综合考虑多种因素,有时候价格便宜未必就是最好的选择。

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