解决房企债务问题宜再给一点时间 实现软着陆

证券时报记者 余胜良

房企遭遇的资金问题，已有扩散迹象，数家千亿元量级房企相继出现债务违约现象。解决债务问题宜缓不宜急，为了相关各方利益，要给房企多一点时间。

近两年楼市政策异常频繁，除了“三道红线”，银行对房企和个人住房类贷款都有比例上限，不少地方政府出台楼市管控政策，限售限购层层加码，还要限地价限楼价，二手房还有指导价，有些地方还监管楼市回款，降低了企业资金使用效率。一方面，部分消费者丧失购房资格，另一方面，在房价控制住的情况下，消费者倾向于再等等看，导致楼市销售下跌，开发商回款下滑。销售回款是房企最重要的资金回笼手段，拿到手里资金不多，有些已不在三道红线内的企业，可能因此再踏回去。

企业要快速回款，还可通过打折促销等方式，但房市实在过于特殊，促销也不容易，容易遭到地方政府和购房者阻挠，打击市场信心。为了活下去，有些房企在银行贷款之外，用起了票据融资等表外融资手段，但这些都是短期手段，反而增加了企业资金成本，增加偿还压力。

银行是房企最大债主，为了符合政策要求，要对房企限贷。此外，如果房企基本面恶化，银行即使不能提前追债，在企业还债之后，也会选择不再续贷，还会压缩给房企的授信，房企从银行拿钱会更加艰难。没有银行继续支持，房企很难正常经营下去，开始恶性循环。

除了银行可能迎来坏账，工地停工无法保障交楼，建筑商供应商还有购房者都可能遭受损失，另外，现在有些地方土地拍卖已急速转冷，企业没有信心继续拿地，地方财政也会受到影响。

单靠房企自身，已无法解决遇到的难题，前几年还有问题企业被并购，现在连同行并购也很难。并购资产一般都带着负债，现在房企为了自身安全，都倾向于减少而不是增加负债。关键时刻市场突然没了流动性。

最近几年有不少企业通过高负债高杠杆方式激进扩张，给市场留下隐患。一方面，破除隐患不能要求其他房企陪绑，也不能让上下游和银行特别是购房者伤筋动骨。房企债务看起来吓人，动辄千亿万亿级别。另一方面，这些负债对应的有土地和在建资产，依然是非常优良可以变现的资产，如果突然停下来，这些资产变成烂账，就要很多人为此买单，如果能顺利盖成房子，顺利出售变现，就有可能提升负债另一侧资产的价值，扛过难关。