自空置率进一步降低后，北京写字楼市场租金也开始上涨。
9月23日，高力国际披露的数据显示，受益于前三季度旺盛的市场需求，北京写字楼空置率进一步降至16.7%，环比下降1.4个百分点。在连续9个季度下跌后，市场租金首次实现企稳，维持在341.1元每月每平米，环比微涨0.1%。
甲级写字楼需求量或创近十年新高
数据显示，今年北京甲级写字楼需求量预计达到80万方，或创近十年新高。
今年以来，北京写字楼大部分市场释放出积极的信号，市场需求旺盛。高力国际通过对三季度政策和市场数据的解析看到，北京甲级写字楼市场需求在三季度如预期出现了放缓，但从数据上看依然保持了较高的需求水平，达到21.5万平方米。若剔除自用面积的影响，净吸纳量仍维持在17.1万平方米。
在甲级写字楼新增供应方面，随着阳光金融中心在本季度入市，中服地块北区所有在建项目均已入市，今年前三季度累计新增供应量达到57万平方米。
其中， CBD的表现最为亮眼。高力国际华北区董事总经理严区海表示，高力国际从一季度就强调北京办公楼市场的两大特点：
第一，东部市场租金性价比凸显。从2018年二季度市场租金触及最高点后，CBD子市场的租金已经回调超过12%，调整幅度仅次于燕莎和望京酒仙桥市场。CBD是目前东部市场中唯一具备高性价比和足够优质办公空间的子市场，同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。
第二，大面积需求和供给错配问题依然严重。北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。整体上看，新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域，而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域，而这两个子市场也是目前租赁交易最火热的区域。从今年前三季度的市场去化来看，CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。
教育企业大面积退租影响商办表现
今年7月，北京针对教育发布“双减”政策，即减负提质多措并举， 校内校外同时发力，不仅要“治乱、 减负、防风险”，更要“改革、转型、 促提升”。
在这一政策影响下，学科类教育开始大面积退租和关闭，纷纷转型素质教育，教育、培训类业态进入调整期。譬如，新东方、作业帮、猿辅导、好未来、高途调整线上学科类培训，巨人学校、科贝乐等知名机构宣布破产或倒闭。
教育企业退租一定程度上影响了北京写字楼表现。高力国际指出，在成熟产业园市场方面，部分子市场短期内受“双减”政策影响较大，但对于不同区域和楼宇的冲击也不同。
从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计，在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。
由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，因此从区域来看，主要影响还是集中在望京酒仙桥，上地和中关村。
不过，也正因为该区域大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。
“除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。”高力国际透露。
产业园市场需求旺盛，亦庄去化成果显著
在成熟产业园市场方面，部分子市场短期内受“双减”政策影响较大，但市场需求依然非常旺盛。如写字楼市场一样，产业园市场本季度净吸纳量也出现回落，达到12.6万平方米，空置率进一步降至16.9%，租金依然稳定在128.4元每月每平米。
虽然本季度影响较大的事件是“双减”政策后在线教育企业的退租，但该政策对全市场的影响非常有限，而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。
从区域来看，主要影响还是集中在望京酒仙桥，上地和中关村。从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。
据不完全统计，在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。
同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。
在产业园子市场的表现方面，北京经济技术开发区（即亦庄产业园市场）在“两区建设”一周年之际结出了丰硕的成果。在2020年，亦庄市场的空置率高达25%，仅仅一年时间，空置率大幅下降近15个百分点，到今年三季度仅为10.7%。净吸纳量在上个季度更是领跑所有子市场，今年前三季度平均净吸纳量更是超过5万平米。
市场快速去化的背后代表了越来越多的企业落户经开区。根据经开区对外发布的数据显示，在过去的一年间，经开区新增外资企业47家，同比增长123.8%；新增储备项目超过1000个，实现近200个项目签约，总投资额超4,200亿元，其中更有超过170个项目被纳入“两区”工作重点推进项目。
从行业来看，经开区目前大力引进的企业主要以新经济企业为主，其中包含新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等产业。
北交所将带来新的办公需求增长极
今年上半年，险资和谐健康90.6亿元买下北京CBD商务区的SK大厦，成为今年以来中国单体项目最高金额的交易。进入第三季度，资本对北京核心资产的保持持续关注。本季度北京共录得7宗交易，成交面积约为24万平方米，成交金额近人民币68.29亿元。
比较典型的大宗交易是，Brookfield完成对麦格里中国零售资产包收购，贾跃亭的世茂工三项目以16.45亿元卖出。
展望第四季度，高力国际研究部董事陆明表示，甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市，对市场冲击有限。
他分析指出，虽然净吸纳量逐步回归常态化，但由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。
全年来看，高力国际判断，市场租金在今年四季度或明年一季度出现实质性企稳回升的预判。年度净吸纳量预计将创10年新高，去年Q4的19.4%空置率或将成为未来4-5年内的阶段性高点。
进入三季度，北京设立北京证券交易所。对此，陆明称，这是一项长期利好，从中长期来看，北交所的设立为全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，特别是“十四五”规划中所提及的“专精特新”企业。
北京作为全国的科技中心，拥有全国最高的科研投入比例，最多的科研机构，相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益。随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场带来新的需求增长极。
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来源 | 高力国际
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