上市路上的富力物业“卖身”给富力地产“输血”

近日，富力物业将旗下子公司富良环球的所有股权作价100亿元转让给碧桂园服务的全资附属公司碧桂园物业香港，一时间刷了地产圈的屏。

作为实控人，李思廉、张力分别间接持有富力物业46.48%的股权。两年前，这两位地产大咖刚刚从自己控股的富力地产，把“连年亏损”的富力物业剥离出来，看似私人掏了3个多亿元的腰包为公司处理了一宗不良资产，并及时化解了不必要的债务负担。

两年后，正当富力物业递表准备发起IPO冲刺时，这家公司却突然倒手卖给了碧桂园服务。辣眼的是，交易价从两年前的3.1亿元猛飙到了100亿元。

这一进一出，李张两人净赚了90多亿元。故事还没完，根据公开消息，为“展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移地信心”，李思廉、张力决定将部分利润以私人名义借回给富力地产，以解除公司在“三道红线”重压之下面临的越来越紧迫债务危机。

随着富力地产美元债的应声暴涨，两位大牛在资本市场上又“意外”收获了一笔不小的回报。

富力物业从公司倒给股东净赚90多亿

一说起富力，不少地产圈内人士都会竖起一只大大的拇指。

2020年，这家广州本土龙头房企实现全口径销售总额1496.6亿元，营业总收入858.92亿元，总资产则达到了4421.85亿元。

在广州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD，富力地产作为主要建设者之一，在这里先后打造了17栋写字楼和酒店，其中很多已成为公众耳熟能详的城市地标。

富力物业的企业名称尽管带有“富力”二字，但经过两年前的一系列私有化运作后，其实际已跟富力地产没有任何股权关系。

只不过，不管股权关系如何变化，富力物业和富力地产背后实控人却没有变，均为李思廉、张力。

根据公开资料，截至2020年末，富力物业管理的项目达552个，分布在国内26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米。其中，住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

事实上，在6年前李思廉、张力正式对外表露要把物业板块分拆上市时，国内仅有彩生活一家物业上市企业。

两年前，可以说是国内物业公司从地产母公司分拆上市正式潮动元年。富力物业到底是如何从富力地产旗下企业变成李张两人的私人资产的呢？

公开资料显示，2019年12月，李思廉和张力各出资一半成立广州富星。当年12月23日，广州富星即以500万元的价格获得富力地产旗下大同恒富的全部股权；紧接着12月30日，广州富星再次以500万元的价格，将天津华信收入囊中。

2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告称，出售广州天力物业100%的股权给广州富星，总标的价3亿元。彼时，富力地产旗下三家从事物业服务业务的公司，均转移至广州富星旗下，总的交易对价仅为3.1亿元。

尽管这一系列的资产出售，由于总额低于富力地产净资产的5%，因而无须经过股东会的审核批准。但是，由于其作价实在太低，在业界遭受的质疑也是显然而见的。

银河联昌在其研报中便曾表示，富力地产出售旗下物业管理公司的价格“几乎较公允价值折让90%”，“这笔交易令人失望”，可能损害少数股东利益并引发对公司治理的担忧。美银发布的报告也称，富力地产以极低价格出售套现，反映其管治不佳。

南方日报记者了解到，当时富力地产之所以敢以较低价格将物业公司出让给大股东，主要理由或为涉及的三家物业公司在截至2018年末的两个年度录得亏损，且纯利率较低，“该等目标公司是否继续保持盈利或将能够于日后获得更高的纯利率具有不确定性”。

而根据富力物业最近提交的上市招股书显示，其2018年亏3.67亿元、2019年亏损4.03亿元，对应的净资产是-3.49亿元和-1.01亿元。

不过，2019年物业公司正处在行业风口上，对于富力物业的报表为何出现连年亏损，业界亦曾有过一些不同看法。

富力地产救万达变成要救自己？

那么，这一次碧桂园服务间接收购的富良环球与富力又有何瓜葛呢？

2020年10月，富良环球正式成立，是富力物业100%持股的下属子公司。此后，在经过一系列重组动作后，富良环球间接持有了广州富星100%的股权。这意味着，富良环球间接持有了大同恒富、天津华信、天力物业等提供物业管理服务的运营实体。由于李思廉、张力分别间接持有了富力物业46.48%的股权，另有二人的亲友陈思乐持股7.05%。可见，李张两人亦即富良环球的控股股东。

值得注意的是，在碧桂园服务正式公告宣布旗下全资附属公司拟收购富良环球的100%股权时，富力物业在2021年4月，才刚刚提交了赴港IPO的上市申请书。

若富力物业能够顺利登陆港交所，李思廉、张力无疑可以凭借超九成的持股从中大发一笔横财。但一桩两年前就筹划好的大生意，为什么在接近临门一脚时，却拱手让给了自己的同行对手？

就目前的形势来看，整个房地产行业在“三道红线”融资新规的强监管下，上半年已经普遍出现企业增收不增利的现象，而富力地产作为脚踩“三道红线”的企业，正在遭遇前所未有的资金困难。有分析认为，李思廉、张力作为富力地产的实控人，急于从内部筹集大笔现金来为主业输血。尤其是在某大企业接连出现业绩和债务爆雷现象以后，更助长了李思廉、张力两位资深地产人的危机意识，他们急于想尽办法来帮助富力地产快速渡过难关。

在9月20日碧桂园服务正式发出收购公告后，富力地产随后即发布公告称，公司主要股东董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，在未来一至两个月内完成，并预计9月21日收到第一笔款项24亿港元。

有业内人士根据汇率推算，此80亿港元（约70亿元人民币）很大可能即来自李思廉、张力近期将从碧桂园方面获得的现金支付。

只不过，这70亿元的输血相比富力地产短期390亿元的庞大资金缺口来说，无疑只是杯水车薪。

自从2017年从王健林手上接盘了万达旗下那批高端酒店项目以来，身背巨债的富力地产就一直被业界指称“陷入了严重的消化不良”。

根据南方产业智库上市房企60健康指数监测显示，截至2021年6月底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，对标“三道红线”没有一项能够达标，属于“红档”房企。根据富力地产管理高层在今年中期业绩会上制定的目标，富力地产预计要到2023年才能实现“三道红线”全部转绿。

富力地产到底有多少短期债务要还？2021年中报显示，该公司截至2021年6月底，拥有短期借款达519亿元，而现金及现金等价物仅为128亿元，账面资金缺口可见不低于390亿元。即使这次通过出售富力物业，李思廉、张力能够帮助富力地产多筹集约70亿元的现金，但仍不足以帮助企业度过未来12个月的难关。

值得注意的是，上半年富力地产销售、营业总收入均明显增长，但毛利润、净利润以及归母净利润均持续下滑。各项盈利能力指标亦在减弱。

在此情况下，让财务风险控制在安全线内就显得非常重要和迫切。为此，李张在上市的路上临时决定出售富力物业，被认为是明智的“断臂求生”。

【记者】冯善书 葛政涵

【作者】 冯善书；杨佳；葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端