新城控股投资逻辑梳理

说明：本文章仅提供公司的基本数据，不做买卖分析决策，投资者自行判断。

新城控股股价表现

年初至今（2021-9-22），股价上涨5.89%，791亿市值，股价35元。

新城控股业务

主要产品为：住宅、综合体、物业出租及管理，简单来说，分为住开和商开，住开销售，商开收租。

从上表可以看出，2021Q2房地产物业销售收入743亿，占比93.88%，毛利率17.11%，利润比重81.93%；商业物业出租及管理收入36亿，占比4.6%，毛利率70.58%，利润比重16.56%。当前收入主要来源仍是住开。

从下表可以看出，住开和商开租金收入近几年都在快速增长，但明显住开毛利率持续下滑，与近几年房地产行业的状况相符，商开毛利率远高于住开，所以，虽然商开收入占比仅4.6%，但利润比重却高达16.56%。新城未来的看点也是商开部分。

在当前房地产行业持续调控的背景下，未来房地产行业利润率越来越低是大势所趋，且市场总量空间应该是逐步萎缩的态势。当前市场对房地产企业的永续性是存疑的，这也是近几年地产公司虽然利润表现亮眼，但估值却持续降低，股价也是一塌糊涂。

买股票毕竟是买未来的预期，市场认为地产公司虽然当前利润还不错，但未来却会大幅下降，所以给出的估值是不断下移的，和这几年的银行类似。

而商开则能充分缓解这种焦虑，我们可以看到，在估值上（PB），很明显龙湖集团、新城控股这种商开发展不错的地产公司的估值要远高于其它地产公司。

新城控股收入、利润

收入和扣非净利润利润在这几年其实是加速增长的，其它头部地产公司其实也有同样的表现。由于地产行业业绩的滞后性，前几年有人利用这一点在地产行业赚到了大钱，尤其是港股，好几倍的上涨。

但未来其实是不乐观的，国家的调控政策应该是不会放松的，地产行业未来将变成存量市场。当前许多投资人的逻辑是，未来中小地产公司会逐步淘汰，头部地产公司市占率将逐步提高，从而提供成长性。这个逻辑我也是认同的，但实际发展过程可能并没有那么快，要不然，众多投资者也不会几年颗粒无收，还被深套了。

新城控股毛利率、净利率

毛利率一直在20%以上，最高超过35%，净利率在10%以上，最高超过22%。近三年利润率持续下降，可以对比下其它头部地产公司，趋势应该是差不多的。主要原因是住开利润率的下降。

未来市场的预期是地产公司的利润率水平向制造业看齐。这也许就是大势所趋，拥有商开的地产公司显然在地产行业将拥有更光明的前景。

新城控股净资产收益率ROE

ROE在33.89%，一直以来都是高于20%（2014年除外），近几年更是高达30%多。原本这么高的ROE水平，长期持有应该能享有同样丰厚的收益，但由于地产股估值的不断下移，导致收益水平远不如ROE。

这也充分告诉我们，投资一家公司的股票，我们不仅要看过去和现在的业绩，还需要看未来的业绩、看行业未来的发展趋势和空间。

历史估值

近5年，动态市盈率TTM区间为4.46—24.56，中枢值为8.16；市净率PB区间为1.39—6.282，中枢值为2.49。

当前TTM 4.83，PB 1.56，接近最低估值。

港资持仓

港资对涪陵榨菜持股1.79%，持股市值14.13亿，最近60日资金流入-0.13亿。

投资逻辑

1、新城控股商开永续逻辑

商开租金收入利润率高，具有永续经营性质，尤其是具有品牌效应的商开，当前房地产企业中商开做得好的也就龙湖集团，其商业地产天街；华润置地，其高端商业地产万象城、万象天地；万达地产，其商业地产万达广场；新城控股，其商业地产吾悦广场。

看商业地产成功与否，看其出租率和坪效，新城控股的出租率一直都是接近100%的。

随着新城控股吾悦广场的投运数量逐步增多，收入占比逐步提升，新城控股将逐步变成一家优质的业绩稳步成长的消费类企业。

2、头部地产企业市占率提升

新城的住开业务也在头部房企之列，未来市场集中度提升的逻辑在新城控股的身上同样适用。