博鳌地产发展大会 周济：转型 改变 回归 重塑 发展

周济（中交海洋投资控股有限公司党委书记、总经理）：大家下午好！观点已经约了我三年了，一直没有来。在这里首先要感谢观点，在中国房地产当前这么一个最重要的时刻，我们应该多来讲一讲，今天看到来了这么多的嘉宾，还是令人欣慰的。

我要讲的题目很大，15分钟是讲不完的，我想围绕几点。中国房地产行业走过33年走到今天，为中国经济特别是为中国经济能够排在全球第二做出了巨大的贡献，全体房地产人也为之付出很多的辛劳和辛苦。为什么走到今天这种地步？十分令人心痛，十分令人不解，十分令人遗撼，我首先说三点结论，房地产行业确实需要反思甚至检讨，反思什么？第一，房地产行业缺什么，答案是缺思想。第二，房地产企业做错了，错在哪儿？错在世界观和方法论。怎么改变？转型、改变、回归、重塑和发展。我已经讲了5年了，今天再简要地讲一讲。

大家看一下这几张照片，这是这两天发生的事情。千千万万的房地产精英们就在这三张照片上得到了注解。

所以我要讲的第一点是，传统的房地产之路即将走到尽头。房企的三道红线、金融机构的房贷双限，还有7·24新规，传统房地产没有路可走。

什么是传统房地产？快周转、标准化、大规模、缺少用户思维、同质化、过度高杠杆，欠账太多了。房地产不是夕阳行业，而是有的行业搞成夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。作为为亿万人提供基础活动空间，影响亿万人情绪和生活的永续行业，它时刻都牵动着亿万人的心，影响着中国亿万人的未来。它的稳定、持续、健康发展应该提到更高层面、受到更多关注。

我做这么几点分析，第一，对中国房地产过去33年模型、模式和体系的分析，前30年几乎所有的房企都把财务模型当做了企业发展的模式，就是一个唯快不变的杜邦公式，那只是企业管理的千百个原理之一，变成了唯一模式。近3年以来，我们又从宏观调控方面做了一些因城施策，但是因城施策变成了战国，缺少系统化的设计和顶层思考。

房地产行业作为提供衣食住行的基础行业，行至今日，令人扼腕，寻求改变已是必然，必须从源头开始进行科学分析。分析什么？用科学来分析，用科学的思维、科学的定义、科学的规划、科学的管理和科学的经营。今天大家从早晨的全体大会到下午的发展大会，以及科技大会，乃至明天的资本大会都会围绕科学。

第二，对房地产行业关联方的分析，要构建一个科学的房地产，至少要关联以下方面，目前看理论界缺少对房地产的科学定义，刚刚有位嘉宾说住房是房地产的一部分。很令人扼腕。中国房地产的科学定义至今没有。国家主管部门缺少对房地产的科学谋划和顶层设计，地方政府缺乏对房地产的科学理解和科学管理，地产行业缺少科学思想的指导，地产协会缺乏对房地产产业的科学梳理和组织，地产企业缺少科学治理，缺乏对开发项目的科学管控，地产项目缺少对房地产产品和服务的科学制造。

怎么改变？它是有路径的，深挖问题，寻求改变，回归到本原。我们不能把婴儿和洗澡水一起倒掉，既要治病也要强身。改变需要政府、政策、研究部门、行业、业内企业广大从业者共同努力，重新定义房地产，重新定义房地产行业，要对不同的房地产进行科学的分类，进行分类指导、分类实施，不能一刀切。回归到哪里呢？古今中外，房地产一直是人类生活的基本场所，是城市空间的基本形态，是社会经济的基础产业。这个行业是永恒的行业，永远不会走，所以中国的房地产企业从业者们不要悲观失望，也不要灰心丧气，路还远着呢。在狼终于来了的时候，我们不但不应因噎废食，更不应有丝毫的绝望，相反我们应该在科学的指导下重塑行业，步入更健康的发展之路。

怎么改变？有这么5点畅想：畅想一，作为各级政府要加强系统化的顶层设计，重塑中国房地产市场，中央政府特别是住建部门要做顶层设计，专业部委要科学的定义并且分类指导，怎么分类指导？至少把房地产分成鼓励类、限制类和禁止类这三类，鼓励的包括康养地产、旅游地产、教育地产、交通地产、安居地产、科技地产，以及绿色指挥超低能耗建筑都是鼓励的。限制的是什么？太多的粗制滥造的商品住宅地产和那些空而不用的商业地产。禁止什么？超高层、纯毛坯、奇特建筑、高能耗建筑等等，目标是要打造生态。我们很多行业是缺生态的，都想以自己为中心，我是老板我说了算，谁以人民为中心？习总书记一直说，我们要以人民为中心，哪个企业做到了？所以我们要打造宏观经济的房地产生态，这个生态很大，还要构建房地产行业的生态，房地产产业链的生态，房地产企业自身发展的生态。只有形成这么四个以上的生态环境，房地产从业者和企业才有科学的土地，才会孕育科学的种子，才能长出科学的大树，才能结出科学的果实。

畅想二，行业协会要学习百年制造业，倡导精益思想，重塑房地产行业。全球百年制造业，特别是苹果和特斯拉给了中国房地产行业很多的启示，我们从最早的社会化大生产和专业分工，再到科学管理与现代加工建造业，还有丰田的看板制与现代物流思想，以及被苹果和特斯拉捧为圣典的价值链学说，这个价值链学说就是精益思想，人家从来不讲，但是我们中国人要把它梳理出来，我在努力写一本书，叫《精益思想与中国房地产》，希望年底能出来。什么是精益思想？它是建立在自然科学、人文科学和思维科学基础之上的以现代制造业为主要对象的科学管理思想，房地产行业要遵循精益思想，它要将企业的文化体系、战略体系、产品体系、管控体系、营造或生产体系、人力资源体系、财务资金体系、供应链体系、品牌、营销体系、管控体系及包括信息化体系等等进行有机的融合。精益思想是关于全过程思维的思想，是系统集成的思想，是基础搭建、过程控制和顶层设计同重并举的思想。掌握了精益思想，一定可以做到全员如一人、全企一杆枪、一种文化、一种信仰、一种理念、一种规则、一种尺度。

学习百年制造业，倡导精益思想，重塑房地产行业，首先要变思想、立三观，三观不正，路就走歪。哪三观：价值观、发展观和产品观。我希望我今天讲的这些内容能够作为今天大会的一个注脚。一个走向未来的房企，要以自身的先进文化驱动自身的进步，你的合作伙伴要提供流淌了你的血脉和基因，也就是你的文化底蕴的血液。一个房企要具有科学方法论，要精准定义客群，并以系统方法论和资源集成上下游技术和团队。

畅想三，回到房地产企业，房地产企业要在精益思想的指导下重塑房地产企业。刚才讲到，百年的制造业都运用了精益思想，你不用吗？遵循精益思想，房地产企业要构建自己的三观，这三观就是一棵价值树，这棵价值树的底部是文化体系，树干是品牌体系，树根是战略体系，树的枝丫是供应链体系，最后结出的果实才是房地产的精益化体系，所以要立三观。在三观确立之后，就要形成自己科学的方法论，我把它称之为精益思想的方法论，我在这里面贴出了6种创新思维，它包括积极心理学思维，就是刚才融创的同志讲到的共情，共情是积极心理学中几十个原理之一。还有精益地产思维、新时代的规划思维，还有你的企业文化思维、绿色科技融合思维和柔性开发思维。所谓柔性开发思维就是现代物流思想所发展而成的加工制造业的核心思想。

畅想四，消费者和用户，租售并举，树立科学的投资消费理念。我们需要改变居住者的消费习惯和投资偏好，但是消费者的投资偏好和习惯的改变不是一蹴而就的，它需要10年、20年的时间，我们相信随着美好生活以及我们的经济发展，我们的消费能力已经上来了，因此租售并举是可以做到的。

畅想五，要把握发展道路、发展做法和发展工具，在道路上我们的中国经济已经逐渐从投资拉动变为服务拉动，作为基础产业的房地产也将从投资驱动转向服务驱动，未来的地产就是服务地产，不是简单的设计，不是简单的开发，不是简单的销售，它是全过程，为人的生活、为人的幸福，为国家的发展、为城市的发展去服务的产业，谁都离不开它。我们经常说教师是人类灵魂的设计师，房地产人是什么？是美好生活的营造者。责任多大，能随随便便就做产品吗？不能，所以未来不再是单一的住宅开发地产、单一的商业运营地产，而是旅游地产、康养地产、教育地产等等，步伐上我希要慢下来，不再唯快，要围绕美好生活共建产业的生态，要共建产业生态，我们要打造房地产健康发展的翅膀，房地产行业不但要凤凰涅盘，更要永恒发展。

最后总结一下，重塑中国房地产市场行业和企业的关键是重塑房地产企业，要使房地产企业尽快成为真正以科学思想武装的不断成长和成熟的科学治理的、科学管理的、科学生产的、各具核心竞争力的科学的企业。科学定义、顶层设计、因类指导、因城施策、精益思想才能真正让中国房地产行业成为人民美好生活的创造者。

旧地产去了，新地产来了，作为人类社会的基础性行业，科学的房地产永远不会抛弃兼具高尚品格和家国情怀，能够掌握科学思想与方法，脚踏实地、为美好生活而努力工作的地产人，让我们一起努力。

无论哪个行业，包括中国房地产，我们坚信大道无疆，用中交的使命来结束我今天的发言，交融天下、建者无疆，祝大家中秋佳节团圆快乐。