北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
章哥好，最近在看亦庄和通州的房子，想问通州运河商务区和亦庄河西区，核心区，从投资角度看哪个区域未来增值能更好？可以支撑总房价500万以内，基本就是小户型，北京户籍首房首贷。
另外京贸国际城，经开壹中心，新康家园，万科金域东郡，您看哪个小区投资潜力更大，谢谢。
对了，现在房价已经涨了不少，尤其亦庄区域，现在买合适吗？您建议现在直接入手还是再等等行情回落再买合适？
A：
1、从板块说那当然是河西了。
2、通州运河也当然很好，但这里有个逻辑问题。副中心的边上，如果涨幅太大，这是说明北京市政府的拉动力强呢还是说明他们控制房价的能力弱？不光是这里，整个通州都是这个悖论。如果因为市政府搬迁而导致房价升高，是不是有点儿太没面子了，明目张胆的和中央精神对抗。炒房客倒是很高兴，但万一有俩送锦旗的是不是会更别扭？
所以在我看来通州房价会更稳定，大概率就是平稳发展，肯定会不弱，但非得说能超出多少不太现实。反正如果我是领导不会眼看着这种事儿发生，眼皮子底下的房价都被炒高，弄不好该下课了。
3、不过河西的房价确实已经涨的不少了，我最近也没看，不知道都什么行情了。问问当地中介吧，对比一下两边的上涨幅度。如果相差在10-15%以上那河西也就不合适了，至少现在这会儿不合适，就算能超出一些也有点儿透支了。先算算再说吧，能买在金域东郡更合适，然后再看壹中心，买不到合适的再去京贸。
4、什么时候买我没建议，这么大的事儿自己决定。认为能等到行情回落就等着，没谱儿的事儿，看自己的判断吧。
仅供参考。
二、
Q:
我是北京土著，小孩4岁，现在住在南三环的华芳园小区，上个月的时候刚刚卖出去，手续走完估计要到年底了（因为买家也有自己房子的手续要走）。换房的理由是那个国家想要大力打击但是作为父母还想一头栽进去的学区房。我们能接受的总价是750上下，贷款100左右。想买个两居室。这几个月一直关注的是东城区的绿景馨园，考虑原因是这个片区的学校坑校基本没什么，也就体育馆小学差一些，而且楼龄相比较新，得房率比电梯房高一些，后面也好出手一些。
但是目前遇到的问题是，这个小区出房率比较低，这俩月才出了一个两居室，价格上涨较高。我现在的问题是，在国家大力打击学区房概念的同时，虽然西城海淀有下降，但是这个绿景馨园的小区并没有下降，感觉再涨点我都可以考虑西城海淀了，虽然之前我对西城海淀没做过了解，所以内心多少都有些犹豫。一下子不知道是应该选择东城，还是去看看西城海淀。
另外如果想要留在东城，是不是这种新的教师轮岗制及新政让我不用再纠结于好坏学校对应的小区了？希望您能给点意见，另外也考虑10年后转手再卖出。感谢您的回复
A：
1、绿景馨园，挺好的。普通学区房，保值什么的也是中规中矩，只要政策没有再大的利空就没什么风险。
2、东城没什么降价的道理。从2014年之后东城就是执行政策最彻底的行政区了，力度远超西海。再加上2015年锁区和之后的真多校，价格已经落后于西海了。那现在无论再有什么政策，只要是资源不向朝阳丰台放开，就没有再走低的道理了。而且如果西海也执行同样的政策，那或许东城还能把前些年落下的再补涨回一些呢。
3、教师轮岗，说不好，不知道会怎么执行。各学校的成绩也没那么容易就起变化，任何一所学校的优劣，校长师资和生源都很重要，改变其中的小部分，影响未必多大，至少短期内不会太大。
是否买好学校对应的得看自己，现在赌永外学区提升的也不少。但我是不太建议，毕竟如果没赌对的话，不仅没占到房子的便宜，还耽误了孩子的学习。好老师和牛校长不那么容易被调动，换了学校也未必一两届学生就能适应。好老师教天资好的孩子习惯了，到了普通校，未必能很快顺手。生源和学习竞争氛围是很重要的，买学区房买的就是氛围。
4、十年后转手，这谁说的好啊，我连2023-2024高峰期之后的都不敢预测，是先关注当下吧。我是不建议冒险，孩子的教育，不好拿来当赌注，未必输得起。
仅供参考。
三、
Q:
章哥，看了您提到的朝阳立城苑，赶紧查了查，户型也不错，学区和新北苑一样都是朝外来广营，但价格却比新北苑低那么多，是因为公房性质的原因吗？
我儿子在亚运村区域上班，距立城苑7公里，刚需，资金有限，是该选立城苑的板楼，还是选价格相近的北苑家园的塔楼呢？
A：
1、立城苑和新北苑没什么关系，只是学区一致而已。新北苑基本都是商品房，也有一部分回迁房，不算多。板块规划好小区也都好，所以升值都远超大盘。
2、立城苑这隔着河呢，所以算立水桥板块。这里是城建的福利房，只是用了经适房的性质，所以相当于公房小区，质量和社区氛围远超普通保障房，保值性也自然好的多。
劣势和房产性质无关，主要是地段一般。东边是河西边是路南边是铁道，算半封闭地块。但这也不算太大的劣势，比配套严重不齐的强多了，中等吧。所以也没什么太特殊的，我是觉得居住的性价比相对高，从保值讲也肯定不会落后于大盘。
3、和北苑家园比，要是我的话就选立城苑了。老北苑里升值好的小区不太多，也就是筑华年等几个。北苑家园当年的定位是边缘集团，接收市区溢出人群的。所以用的设计图纸老，塔楼居多。之后这物业也算不上维护的多好，到现在除了望春园和户型朝向好的能跟上了平均涨幅，其他的都多少落后了一些，也不算多。
4、这看自己的喜好吧，我只是从投资角度分析而已。至于通勤距离更得看自己了，没建议。
仅供参考。
四、
Q:
章哥，感谢您之前的答复，我说的买学区房以学位和投资为主，主要是想说保值增值，方便以后置换哈。目前的想法是先卖房，现在打压学区房，可能会降点吧，等到明年年底再买入，倾向于西城广外，不知这样操作是否合适？
方案1. 卖掉御景春天，留着长阳的房子，在广外买一个小一居，上学时租房住。方案2. 两个房子都卖掉，在广外买一个小两居，可能能住上，对于总资产保值增值来说哪个方案更好？
荣丰2008，小户型居多，一梯几十户，租户多。玺源台，新小区，外观高大上，比较近铁路，有噪音。远见名苑，商品房和经适房同在一个小区，近地铁，交通方便。常青藤家园，户型不错，塔楼板楼都有，离地铁远。北欧家园，户型不错，西城丰台交界。乐城，经适房，环境一般，房价相对低，西城丰台交界，长远看，您推荐哪个小区？
A：
1、学区房就是以学位为主，投资不太好说，跟政策对赌未必能赢。我是从来也不建议炒学区房。而且几乎所有的专业炒房客都撤出了，犯不上这会儿再趟这滩浑水。
今年打压学区房的政策已经结束了，明年不知道。按现在的行情是顶级学区有利空，也降不了多少。对广外这种普通学区还算是利好呢，反正是肉烂烂在锅里，只要整体资源价值没有降低，那平均价格没道理下降。这看自己的判断吧。
2、常规建议都是买个小的占坑儿，节约资金也降低风险。换租的形式看自己是否接受了，只是经济上划算而已。但多数家庭不愿意住别人的房子，心理原因和理性无关。
资产保值不敢保证，看政策的力度了。而且也得看将来北京入学儿童的数量，从这几年看是持续降低的，学区房就算没有政策打压也未必还能持续上涨。商品价格是由供需关系决定的。
3、长远看，哪个也说不好。荣丰这种公寓就是纯粹炒房，从西城升值最低的涨到最高的，进入的早的都赚了钱了，冲进去的越晚风险越大，尽量规避。
其他的都差不多，普通学区房，成绩好的都跟上了大盘。输的也有，不算多。这凭个人喜好选择就行，以板楼户型好的为主，相对更保值一些。
不过提醒一下，学区房兴起的这8年里，升值好的基本都是老破小，户型大的反倒受影响。除非是1000多2000万以上的豪宅，否则都不太好说保值性，都得看政策。我不敢建议什么，仅供参考吧。
五、
Q:
章哥 今天二手房看了瀛海的兴海园和瀛海家园，河西的南海家园，马驹桥的融科香雪兰西，台湖的润枫领尚；新房看了马桥的金悦郡和瀛海的合生me悦（一居）。看完之后发现更纠结了，您能从保值增值的角度帮忙分析一下吗？
A：
1、保值增值？先提醒一句吧，北京随便闭着眼买套房就赚钱的年代早就过去了。
哪怕是当年房价低，也不是所有的房子都能跟上大盘。可以说是房子到现在都升值了，但有从5000涨到10万的，有从1万多涨到4万多的，买错了的未必赔钱，但置换的时候都会吃亏。
2、先把新房和二手房做个区分吧，然后才是地段，之后是小区，最后是具体的房子。几万块钱买只股票还得看看基本面K线图呢，几百万买套房还是重视为好。
注重自住就买新房，肯定比二手房强，就算是都限价也能保值基本质量，不会太差。注重保值什么的就买二手的，大概率比新房好一些。这就跟新车二手车一样，新车到手就立刻贬值，溢价是开发商的利润无可厚非，但二手接盘的未必认账。这几年北京新房保值好的基本都是市区豪宅，郊区新房很难做到。
最典型的榴乡桥南的德贤公馆，这四年跌幅达到了30%，到现在了也没什么起色，基本上所有的新房业主都站岗呢。
如果新房能和周边同等二手房做到倒挂就可以投资，那看看你选的这俩做到了吗？过去是市区老破小和郊区远大新的区别，这才有可能做到保值。现在郊区豪宅化，都成远小新了，很难说成为二手房之后接盘们能买账。
不多说了，看自己的判断吧。新房有赌一把的成分，赢了就皆大欢喜，输了可就长期站岗了。除非是不置换，否则至少不占便宜。
3、融科香雪兰溪，润枫领尚，跟中介看过历史价格走势吗，和大盘做过对比吗？如果这十年来他们都跑输大盘了，那你这几百万砸进来未必就能把洼地填平。
房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段。这几个小区的优势就是价格优惠，劣势也是价格优惠，或许将来会越来越显的优惠。
4、不多说了，相对就买南海家园吧，房龄新的回迁房。应该到现在还享受不了学区待遇，等着吧，以后或许可以。其他也没什么特殊的，这种房的优势也是优惠，从保值讲最好成绩能跟上板块大盘。总之就是自住为主，但板块好，能做到兼顾保值，别期望值太高就行。
仅供参考。
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