瑞安新天地赴港上市：物业总值531亿元，商业物业集中于上海

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作者：巴比伦

来源：格隆汇IPO研究院

9月13日晚间，瑞安房地产(0272.HK)宣布，拟分拆公司商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地(SXTD)的名义独立运营。

目前，瑞安新天地已提交在香港联合交易所主板上市的申请，摩根士丹利亚洲有限公司以及瑞银证券香港有限公司为全球发售的联席保荐人。

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物业总值超531亿元

瑞安新天地作为可持续发展商业物业投资者及管理人，目前坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合之一，包括曾得奖的上海新天地，并在中国武汉、南京、佛山及重庆等高增长城市建立据点。

招股书显示，其物业总建筑面积为2,005,209平方米，其中52.7%位于上海。其中，物业总建筑面积（不包含停车场及其他空间）的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。而根据莱坊的独立估值，物业总值为531.35亿元。

值得注意的是，控股股东瑞安房地产另有覆盖总建筑面积1,300,000平方米（其中85.7%位于上海）的储备商业物业，使瑞安新天地在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约2.2百万平方米。

目前，公司的客户主要包括物业租户、业主、物业投资者及业主委员会。于往绩记录期，五大客户包括零售及办公物业的主要租户。于2018年、2019年、2020年以及截至2021年首六个月，来自五大客户的收益合共分别占公司总收益约8.9%、8.3%、9.1%及9.1%。

公司的供应商主要包括保安、清洁、绿化及特别设备保养服务供应商，以及为物业提供翻新和资产提升计划服务的建筑和保养供应商。于2018年、2019年、2020年以及截至2021年6月30日止六个月，向五大供应商的采购额分别占公司采购总额约22.8%、20.6%、26.0%及20.2%。

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商业物业多数集中于上海

从基本面来看，报告期内瑞安实现收入分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元及11.12亿元、13.77亿元；股东应占溢利4.74亿元、3.69亿元、亏损3.85亿元及亏损9.53亿元、4.04亿元；此外，毛利润分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元及8.18亿元、10.4亿元，可以发现，业绩存在一定的波动。

整体来看，公司业务在一定程度上依赖于中国的零售消费表现及营商环境，尤其是中国上海、武汉及佛山的房地产市场表现，一旦进程出现任何不利发展情况，可能对零售及办公物业的出租水平以及项目组合的收入及估值造成影响。

更重要的是，此前由于新冠病毒疫情爆发，导致瑞安新天地物业投资业务及物业管理业务收益减少。虽然疫情目前在中国及公司营运所在地区转趋稳定，但是疫情的持续发展情况及可能造成的影响仍存在不确定性。

另外，来自商业物业组合租赁业务的收益是总收益的主要来源之一。报告期内，商业物业产生的租金收入及租金相关收入合共分别占总收益约76.3%、76.6%、77.9%、78.3%及77.5%。截止2021年6月30日，拥有总建筑面积2,005,209平方米的商业物业。

然而，有关业务的表现取决于市场租金水平变动、竞争租户及租金收取与续租等多项因素。目前瑞安新天地的商业物业集中于上海，截至2021年6月30日，13项商业物业中的7项（或分别占投资物业组合的总建筑面积及总资产价值52.7%及71.9%）位处上海，即上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场和新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号及湖滨道。在一定程度上，在多元化竞争下，投资物业地域集中度过高，或会令其承担较高的风险水平。

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结语

近期券商机构纷纷对物管股持有谨慎态度，基于人工成本持续提升，在监管环境趋紧的背景下，行业整体盈利能力或受到影响。但目前来说，瑞安房地产选择分拆瑞安新天地在一定程度上是一种谋求长远发展的选择。瑞安新天地一旦独立上市，可以为评估其商业物业组合的价值带来释放空间，进而为控股股东瑞安房地产创造价值。

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