房价真的是由供需关系决定的吗？不全对，特殊商品。

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我不懂经济学，总看您说商品价格是由供需关系决定的我能理解，但总觉得这话有些虚了，因为没人能统计准确的供给和需求。那岂不是说，房价就根本无法控制了吗？那我们买房人岂不是真的就成了待宰的羔羊，注定要被开发商所收割？麻烦能解释一下吗？如果我想准确判断某个小区房价行情，该怎么办？

回答：

1、我也不懂经济学，只是个底层的知识搬运工。打工几年对房子略懂，最基础的玩意儿而已。这问题太大，得找专家们解释才好。或者那些炒房客们都有各自成熟且能自圆其说的理论，比如前几天刚出事儿的深房理和水库等等。我做不到也不想弄，没打算靠这挣钱也就犯不上忽悠谁。

2、简单说两句吧。

商品价格是由供需关系决定的没有错，但这要有个前提，就是要在公平且自由的市场上，而且买卖双方都要充分的了解信息，才能做出准确的判断。

但这只是经济学家设想出来的理想状态，是假设在真空中才能实现的。而在现实中，充满着各种的摩擦力（阻力），所以也就无所谓准确的统计，根本不可能，这点就不用想了。（具体理论不赘述，没意义）

所以，所谓的准确判断房价不可能，任何人、任何机构和经济体也做不到，都是大致的蒙着来而已。这就像天气预报，可以预测地球在逐渐变暖。但非得判断哪天几度就不现实了，谁都没戏，受干扰因素太多。

楼市也一样，我敢说北京房价会缓慢升高，20年后的价格肯定比今天贵。也敢说明年春夏之后大概率进入横盘期或略有下跌，但非让我判断下礼拜三晚上8点什么价格就纯属跳大神儿了，咱不敢。

再一点，就算是忽悠出个行情也没用，至少是对普通百姓没用，那是监管层才用得上的。普通买房人面对的是某个小区的具体户型，受位置朝向面积装修等各种因素的影响，不可能有什么统计和预测，至少是都不准确。

3、而且，就算是有了准确的统计也没多大用，这背后还有谈判能力与买卖双方对成交的迫切程度，这都能影响价格。

打个比方，绑架人质之后的谈判，这也可以看做一场交易吧？供需数据不用统计了，秃子脑袋上的绿豆蝇明摆着的。那此时谈判专家的能力可就太重要了，千万别像有个香港电影似的，里面有个笨蛋警察官员，一出场就高喊“我是高级督察黄启发”，把刘青云扮演的谈判专家弄的很无奈。

另外，得看买卖两方哪一边想更快的达成交易。如果劫匪怕夜长梦多想急于逃命，那很可能主动降价，开价100万最后三块五成交也不是不可能，够二路汽车的车票了。如果人质方着急就没谱儿了，什么条件都能答应。但如果武大郎被绑架，那潘金莲或是一分钱不掏，或是还没准儿还主动加价十两银子要求尽快撕票儿呢，都是出来混的说话要算数！

4、最后一点，你买房所付出的价格高低，并不完全取决于你，也要受竞争者的影响。也就是说，竞争只发生在同级之间，不同圈子是不会展开竞争的，这才是真正的供需关系。

郭德纲就有句名言：只有同行之间才是赤裸裸的仇恨，卖白菜的不会跟修车的过不去，就是这个道理。

买房子，表面上和你竞争甚至讨价还价的是卖房人。但实际上呢，你们的谈判价格，取决于你有没有其他房子的选择，也取决于有多少人看上了这套房。

所以，真正的供需关系的谈判，要看你能掌握几套同等类型房子的准确信息，是否真能成交。同时要看是否有竞争者也看上了这套房，有几个，是否真的想买。这才是真正的供需关系，也是你能相对准确掌握与判断的，甚至是控制。

假定你看的房源要价500万，但你知道同小区或同类型的房子有四五套，都是真实能成交的房源，或者大致是吧。然后也知道目前只有你一个人看上了现在这套，或者其他的出的价格都更低。那在了解了这些实际情况之后，就算是统计了准确的供需。之后就看谈判技巧了呗，能谈下来就算成功。

5、总之吧，买套房子甭谈太虚的了，没什么用。就看对以后大势的判断，认为会涨就买，觉得几年后会跌就放弃，所谓的准确行情没意义。

买房就是做生意，了解信息第一，谈判技巧第二，这才是最实际的。

仅供参考。

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