我们应不应该全面征收房产税？

• 刮了10年的“房产税”大风，今年会不会要玩真的呢？试想下， 房产税是唯一每年可以提供数万亿收入的途径，目前全国房产价值约400万亿，假如未来能对50%的房产征收房产税，税率平均为1%到2%，那就是2到4万亿。

面对房价日益攀升，虽然房产调控政策频出，却迟迟不见房产税的踪影。有人说：房产税曾在上海重庆两地进行试点，但效果微乎其微。如此看来，我们还应该要全面征收房产税吗？

一、应不应该征收房产税，这主要取决于对谁而言？

一个房产税，很可能你的利益，与国家的利益，甚至与子孙的利益，以及与其他人的利益都是不一致的。我们可以来看看：

• 如果是站在国家的角度，最优的选择是：限制交易（或者计划交易）+ 全面征收房产税。

可见，这样既能稳定房价，又能收税。 只许进场（买新房），不许退场（二手房交易），然后关门收税，岂不美哉呢？

• 如果你是没有上车的人，也许最希望的是：自由交易 + 全面征收房产税。

此时，对你而言，让暴风雨来得更猛烈些吧。要么涨到天上，要么跌到深渊。无论发生点什么，都比这沉闷之气氛要好，任何踩刹车的行为，都是难以忍受的。

• 最后，如果你是已经上车的人，也许最希望的是：自由交易 + 无房产税。

• 毕竟钱失去了流通性就不是钱了。因此交易一定要畅通，这样的话，自己想进场，想出场都可以，也就能避免自己被关门收税。

可见，房产税对谁而言，难免是有巨大的差异，应不应该征收房产税，对于每个利益群体而言，答案不尽相同。

二、那么，征收房产税的本质到底是什么呢？

很多人对税收的理解是错误的，认为税收对应的是利润，无利润则不交税。实际上税收对应的应该是收益，受益就要交税。

• 用收益原则来理解资产税的征收逻辑是非常清晰的，当某个人购置了一套房、一辆车，或是某公司购置了一套生产设备，这些资产势必会享受到当地地方财政支出所带来的服务。而房产税，就是对这些服务的一种“支付”，所以对于房产税而言，永久产权还是70年产权并无区别的。

那么，买车要支付汽车购置税，买房要支付房产税，其实都是一样的道理。

• 在日本，房产和土地需要每年缴纳房产税（资产税），而汽车不用。因为汽车在购买时已经缴纳了购置税，为避免重复征税所以不再每年征收资产税，这也正说明房产税和汽车购置税可以等同视之，都是资产税的一种。

很多人对房产税的描述是“调控房价”，这里我可以很明确地说，房产税对房价是没有调控能力的。

• 一般来讲，房产税的征收基础并不是市场价格而是税务部门认定的公允价格，这在一定程度上保证公平。此外，房产作为一种生活必需品，虽然其中有部分被用于交易获利，但全面开征时候必须要考虑到民众的负担能力。

• 我以日本为例，日本目前每年根据公允价格核定的房产税金额，约为该房产市场价格的200～400分之一，以此比例估算的话，北京一套500万的房子，每年的房产税约为1到2万。而北京房价每年涨多少？这一点点房产税能够遏制住投资交易么？显然不能。

其实真正可以调控房产价格的，是过户时的费用和卖房时的所得税。我再鞭尸一下日本的话，如果在日本变卖一套购买5年以内的房产，所需费用和税金超过了卖房差价的50％。

• 总的来说，减少甚至消灭土地转让金，是让房产税合情合理的基础；加强监管并规范流程，是保证税收公平的前提；而过户费用和卖房所得税，才是调控房价的有效手段。

三、最后，我们应不应该全面征收房产税呢？

有人可能会说，上海和重庆很多年前就已经开始征收房产税了，但事实证明根本没用，这是不对的。因为上海重庆那种“房产税”属于交易税，和真正意义上的房产税完全是两码事。

• 真正意义上的房产税属于持有税，它可以极大提高房产的持有成本，压缩房地产投机的利润空间，从而去除房子的金融属性，真正实现“房住不炒”的政策目标。

但事实上，房产税的意义远远不止抑制高房价这么简单。实事求是地说，我们之所以要力推房产税，本意也不是为了抑制房价。更重要的是，我们希望能够用房产税来弥补地方政府的财政缺口，并调节收入分配格局，缩小贫富差距。

• 要知道，卖地总是有尽头的。目前土地的招拍挂制度是从2002年开始的，满打满算已过去近20年。这期间，房地产市场实现了前所未有的大发展，住房市场已由过去的绝对短缺走向相对过剩，再叠加城镇化率接近顶点、人口老龄化进程加快以及出生率断崖式下滑等，未来地方想要单纯靠继续卖地来维持财政收入是不现实的。

这个逻辑，相信大家肯定不难理解。可是，最终会不会全面开征？一定会全面开征的。什么时候全面开征？不好说，短期内不会。

• 目前房产税的开征确实会面临一定的难度。虽然有人强硬地说，想收还能收不上来？可你想象下，一套房子一线城市动辄500万以上，二三四线城市100到300多万，既然房产税的目的是替代土地出让金，我们用土地出让金来反推，按照2019年7.5万亿元算，当初有人估计全国房产总价值300万亿元，那么税率要到2.5%，一套房子交税少则2到3万，多则10多万。

• 事实上看，搞税务的人知道，征税难度，直接税要难于间接税，间接税里面，所得税这类的有现金流支持的又易于没有现金流支持的，其实房产税就是这一类。

所以，我的结论是，只要不到万不得已，短期内不会全面开征房产税。

总之，我可以肯定的是，征收房产税是大势所趋，不以任何人的意志为转移，唯一的悬念只是何时开始征收而已。现阶段之所以暂不征收，主要是因为担心过早出台会刺破房地产泡沫，引发系统性金融风险。