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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
耗时2个半月，小C位于瓯江国际新城一套刚交付的房子，终于卖掉了。
2018年4月，5000多人聚集在温州国际会展中心，只为争夺瓯江国际新城二期（瓯澜苑）约1200套房源。小C是5000多人中的一员，在他看来，这几乎是温州最便宜的房子了，有发展空间，便准备买一套投资。
开盘仅16秒后，所有房源都被一抢而空。小C是幸运的，他抢到了一套8楼的房子，单价约11000元/㎡（含装修1300元/㎡）。
瓯江国际新城二期开盘现场入口。来源：温州好多房
今年6月底，瓯江国际新城二期（瓯澜苑）迎来交付，他发现房价较3年前涨了一些，但担心后市空间不大，便立刻挂牌出售。结果，他发现瓯江口二手房挂牌量很大，客户却并不多。从最初的1.5万元/㎡，最终经过多轮降价，以约13900元/㎡成交了。
在付出总价近百万的情况下，3年只挣了约23万元（扣除税费及交易成本），收益率约23%，年收益率约8%，高于银行理财收益。若考虑资金成本，收益更低。在他看来，总价花费了11万元的全装修，就是个坑钱的累赘，在二手房市场上折价相当厉害、几乎不值钱。
从小C的案例可以看出，如今瓯江口二手房，并没有想象中那么好卖，收益也一般。当然，如果是贷款客户，收益率会更高一些。
当瓯江口投资客不断涌入，眼下楼市行情降温，二手房市场还有人接盘吗？
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来自市场的数据显示，上半年，瓯江国际新城每月有10来套二手房成交。那么如今，当瓯江国际新城二期（瓯澜苑）交付，市场总量扩大，成交情况如何？
据瓯江口当地中介机构反馈的信息来看，自6月底交付以来两个多月时间里，瓯江国际新城通过中介机构共成交10来套，基本位于二期（瓯澜苑）。
瓯江国际新城一期（瓯绣苑）此前挂牌的已基本卖完，剩余极少，二期挂牌约100余套，占整个小区总房源约10%，比例不算高，但总量并不少。
从价格来看，瓯江国际新城二期（瓯澜苑）成交均价超过14000元/㎡，较一期略高一点，但由于成交房源少，尚且不能精确反映市场价。
目前，最真实的市场行情是：高楼层（如15楼，总高18层）成交价近15000元/㎡，中间楼层约14000元/㎡，低楼层如2楼的价格则低至约12000元/㎡。
瓯江国际新城二期（瓯澜苑）
虽然瓯江国际新城二期（瓯澜苑）价格比一期（瓯绣苑）略高，但依旧低于周边新建商品房。根据周边美的旭辉城最新一期开盘约15300元/㎡、瓯江天空树首期开盘约15800元/㎡的含装均价，当前瓯江口二手房含装成交价，与周边商品房毛坯价差不多、低于含装价。
一般投资客将瓯江口视为长线投资，从交易税费、房屋折旧、贷款政策等角度来看，投资者都更青睐新建商品房。当时瓯江口尚有大量商品房待售，品质稍有提升，再加上开发商铺天盖地的宣传，其光芒掩盖了二手房。
瓯江国际新城一期（瓯绣苑）
显然，两个月10来套的成交量，比起今年上半年每月成交约10来套，二手房去化速度明显下降。这还是在瓯江国际新城二期（瓯澜苑）刚交付的情况下，接下来不排除一波客户卖完、新客户难以为继的可能性。
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为什么会这样？原因有很多，7-8月本身就是淡季，周边多个新盘分流，新政不利于二手房市场等等，但根本原因在于，瓯江口的二手购房客群范围小！
当前，瓯江国际新城交付未满2年，二手购买需缴纳增值税及附加税，因此购房者都有居住需求。他们基本是附二医院、外国语学校、技师学校、护士学校、工贸学院的职工，工作稳定、公积金缴纳基数不低，买一套瓯江口的房子压力不大。
附二医瓯江口院区
不过他们中不少人买了新房，真正居住的人，在瓯江国际新城一期交付后就买了二手房，导致二期交付后客户有所减少。
瓯江口其他企业职工不买房吗？有，比如威马汽车员工，但比学校、医院职工更少。当前，瓯江口多数产业项目正在建设中，企业数量有限。
即便在现有企业中，作为相对不稳定的民企，不少员工出于今后跳槽的可能性，或追求便利、精彩生活，未必选择瓯江口。
威马汽车温州基地
近日，《温州瓯江口产业集聚区管委会人才住房配售的实施意见（试行）》，对瓯江口的重大项目、高新技术企业、省市直属学校和医疗卫生机构等职工，按人才层次类别享受相应面积和折扣优惠，同时给予与市区基本持平优惠金额补差价。这对瓯江口二手房来讲，又是一波客户分流。
除周边职工，地缘性客户向来是二手房主力。那么，灵昆人会买二手房吗？此前，一些灵昆当地人已经买了瓯江口的商品房，成为自住群体。
当前，灵昆部分行政村已启动拆迁，鼓励房票安置，可用于瓯江口购置商品房。那么，像前几年因拆迁带动周边二手房的现象，并没有发生在瓯江口，导致瓯江国际新城好租不好卖。
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据统计，当前瓯江口在售、待售商品房约12000套。根据瓯江口“十四五”房地产项目清单，除已出让地块外，接下来计划出让地块，总量达约2250亩，供应量依旧很大。
今年上半年，瓯江口部分住宅地价已高达近7000元/㎡，若这些新盘售价随之上涨，除持房票的灵昆拆迁户外，不知其他购房者能否接受。
今年年底前，瓯江国际新城剩余地块（瓯锦苑、聆涛苑、锦珑苑）均将交付，总量超过3000套，比一期、二期总量相加还要多1000余套。届时，二手房挂牌数量还将大增。
市场能否承受住供应洪峰的到来？我们拭目以待！
当然，那些持房观望的投资客，部分拟在交付满两年后出手，或等洞头区部分行政资源迁来、S2线通车、商业综合体建成等其他利好消息落地后，挂牌出售。届时，市场上还有更多商品房交付，预计也会挂牌一波二手房。
由于灵昆村民落地房面积普遍较大，不少拆迁户凭房票可购置多套商品房，或将导致接下来瓯江口新盘持续走红。然而待交付后，除了用于居住的一两套，多余房源现象或将大量抛售，二手房供应量有望持续增加。
灵昆未来可能拆迁的农房。来源：美丽新乡村
可见，未来瓯江口的新房、二手房供应量，会持续保持高位。若客户未增加，即便利好未出尽，短期内缺乏价格上涨的动力。或许，3年前瓯江国际新城的低价，只是作为拓荒者的试探，近3年的涨价仅仅是补涨，并不代表后续仍会跟进。
若瓯江口二手购房客户继续依旧围绕当地的教育、医疗职工群体，且在尚无新增单位进驻的情况下，该群体也在萎缩之中。那么，接下来瓯江口大量新盘交付、二手房挂牌后，二手房交易情况如何？尚待继续观察。
其实，瓯江口商品房拥有庞大的购房群体，涵盖温州全市，其中鹿城、瓯海、龙湾、洞头、乐清、瑞安购房者数量较多。从地域来看，龙湾、洞头、乐清部分区域与瓯江口相邻，理论上存在自住的可行性。
那么，为什么到了二手房市场，购房群体远远小于商品房？本质原因是什么？我们下一篇再讲。
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