接下来几年，哪些城市的房子能买，哪些尽量别买？

在3季度末，我曾经对经济走势和房价趋势，做过一次分析和预测。我是讲势商的，让你从时代发展的角度先去看战略，再制定战术。

你看如下这个历时30年的经济增长率，这个图表就只有我做。为何呢？因为这个跨度是从1995到2025，后面这5年没人敢预测，更别说精确到小数点后面的数字。

我不惜冒着打脸的风险，主要是让大家有个势商的思维。

实际上，无论是1998年的亚洲金融危机，还是始于2007秋天的全球金融危机，还是在之前或者此后的巨大经济冲击年份，一般在此后的1-2年会有一次反弹或者叫做经济回暖。

这次主要发生在2020年的疫情危机，反弹显然更主要发生在2021年，我预测经济增长率是9%上下。2020年增长率我预计为2%的样子，接下来的四五年也顺带一起预测了下，大家看下图具体数字。

放到季度的同比增长率来看，你看下表，2018-2023年各季度经济增长率走势，总计24个季度我预计了其中的13个。

说了这么多，就是告诉你，2021年会有大概3个季度同比增长率超过或者在10%上下，这是最近十来年罕见的，也是接下来几十年不大会有的高增长率。

具体你看下图的曲线和柱状描述。

从宏观经济增长率，我们这里倒逼了一下房价，我预测2021年会是一次房价反弹小高峰。

但是，现在的房价早就过了普涨阶段，所以我提醒大家注意一个指标，叫做人口净流入。一般只要是人口净流入城市，购买的人多，房价就普遍不会下跌还会增值。

大家自己也搜搜这方面的数据，全国人口净流入的主要城市，也就那么20来个，主要是前十名，其他绝大多就是人口净流出，或多或少而已。

村落消失，撤乡建镇，镇合并到县里去，县城的去地级市，地级市流入省会，省会的去都市圈，主要有长三角、珠三角、京津冀、成渝、武汉等五六个从大到小的都市圈。

举例，大家回老家看看你的小学，很多小学已经不在了，合并了，且你的表弟堂妹、侄子外甥等晚辈亲友，他们会将自己的孩子送到“城里”去读书，为何去城里读书呢？人往高处走呗。孩子去读书了，就有了租房尤其买房的需求。

除了教育之外，其他医疗、养老、住房、消费、工作机会等等，都会继续按照这个趋势往大城市和都市圈集中。因此，这就有了人口净流出，也是常态。比如全国2000个城市，大概1950个是人口净流出的。

当然，大城市边上的小城市，比如昆山、太仓、嘉善、惠州、中山等等，即使勉强算人口净流入城市，但短期不会上涨太多，有些还会下跌，你看《为什么不要贸然投资房产？》。

像海盐、平湖甚至嘉善等，并不是立竿见影就上涨了，总趋势你把握好即可，在那里买房了，也要有个5-10年的跨度去看。不是你今年买了明年卖了就能大赚的，有些年份他们还会下跌，他们只是因为靠近大城市才获得了人口勉强的净流入，你心态要放平。

整体趋势大家要把握，早在十年前我就预测过了，五年前成文，三年前发表过，具体你看这篇《南通会不会并入上海？（看完，少走20年弯路）》。

人口净流出的城市，哪来的人接手你的房子呢？就本地人之间的交易和换房需求？购买力毕竟有限，上涨乏力。

我引用了DT财经的俩图，当然不在图中的城市，不代表接下来房价不涨，在其中的不一定就上涨。

比如南京，虽然不在表中，但经济发展水平中上，人均收入跟上海不相上下，且处于两省交界处，又是省会，虽然体制外工资不高，但体制内岗位很有竞争力，又不断吸引四面八方的人才，经济辐射力一般但房价还是很能上涨的，短期没有看到下降趋势。

再比如深圳，最近两三年房价野蛮增长，后续应该上涨空间有限了，口号满天飞，正是吸引人才乏力的表现。

再看天津，经济据说一般，还伪造过增长数据，但地理位置不错，又是直辖市，过去房价是北京的5-6折，最近只有后者的2-4折，性价比还可以，且因为北京户口卡得严格而天津户口则不断放松，人口净流入也是自然。但我提醒你，天津也是体制内工资高体制外工资极低的典型城市，这方面比南京还过。

还有这西安，都成网红城市了，西安即使有来自全国各地的移民，但本身市场经济脆弱，尤其体制外的工资，那叫惨不忍睹，支撑目前的房价有困难，大家尽量谨慎投资。

房住不炒，所以各种限购限贷限售政策，在大城市还没有松动，甚至会加码。但小城市就不好说了。我举例，大家一看就明白。

有些地方，政府出面给房产做“促销”，这种就不能买，说明房价可能下跌，或者更跌。

黑龙江的哈尔滨，就印发通知指出，至2020年12月31日，鼓励开发商采取打折促销、团购等方式卖房。全省人口净流出严重，尽管是省会，房子也卖不动。

内蒙古的包头市，不久前召开房地产企业座谈会，提出要激活包头市房地产市场活力。

福建省漳州市，准备出政策，来支持开发区内员工及在校大学生购房。

很多城市的住房滞销，库存增加，从发售到签约的时间很长，哈尔滨约为23个月，包头28个月，漳州约为25个月，远高于全国百城的平均水平的9个月。

加上新冠疫情的影响，太多城市的房产销量严重下降。但形成鲜明对比的则是发达大城市的情况。比如今年10月，深圳的签约面积增加了九成，上海增加八成，广州增加了七成， 均实现同比增长。

真是冰火两重天，深圳楼市太火爆，因此而诞生的恐怕就是房价继续涨，均价破十万的第一城。

以上，我甚至点名评述，只是告诉大家城市房价上涨、不涨甚至下跌分化的原因和趋势，我并不鼓励炒房，我鼓励的是我的群友和读者个人早点有房。

我再从另一个角度，帮大家理解和预测下房产趋势。

有专业机构最近做过研究，2020年前三季度，中国最大的20家房地产商的购地费，是5年前的3倍，他们购置的土地，大多集中在武汉这样的“新一线”城市。

我们都说武汉是疫情最严重的城市，现在她变成了最安全的城市，房产又要起来了。我们的武汉群友和读者，会目睹接下来几年武汉房产的下一个高潮。实际上这也是反弹，疫情当初最重，第一个封城，反弹力度也可能更大。

从碧桂园、保利、恒大、万科、绿地等等大开发商来看，今年1月到9月期间，他们在北上广深也就是一线城市拿地所花的钱，只比2015年同一时期，多出来了17%的样子。

但，他们在武汉、长沙、苏州、成都、重庆等城市，这9个月却花了大概1.5万亿用来拿地，这个金额可是2015年时5千亿元规模的3倍，也就是增幅300%，所以，大家也可以看到开发商的预期判断。

当然，某个城市的房产市场大量被投资，对于老百姓来说，一意味着可选择的房子多了，竞争激烈，接下来开发商互相比价、压价，这是好事；但二也意味着你的城市房地产行情开始走高，很可能不买房的也去凑钱买房，其他城市的人也过来买，跟风，一拥而上，这就会抬高价格。

我就不再多说了，总之从这个“拿地”能看出来，这些在都市圈内的省会或者发达二线，会因为开发商的预期、人口净流入、经济反弹等因素，成为下一批房产热点。

那些人口净流出的、特别偏远的、经济差的、不靠近都市圈的小城市，比如十八线，将会一蹶不振，房价甚至下跌，最终退化成镇。这种情况你就不是考虑买房做投资了，你得考虑你能不能住得长久，别孩子长大后，你找不到你愿意让他、她读书的学校了。

祝我的读者和群友，都能安家乐业！

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