土拍现状：南阳，集中供地几乎全部流拍

最近，22城纷纷重启第二轮集中供地，限地价、限马甲、限自持、限资金来源、甚至限最高可拿地数……

一边是22城热到政策端开始站在开发商角度，紧急打补丁来为后期开发留下一定利润空间。

而另一边，22城之外的南阳也满心期待地拿出了18宗地，初次体验集中供地，然而结果却让人唏嘘：

流拍，流拍，还是流拍！

8月26日南阳首日出让，10宗土地除了一宗定向成交，其余9宗全军覆没——8宗流拍，1宗因局部地块的征收补偿遗留问题终止出让。

隔日，这场规划已久的土拍盛宴在冷寂中尴尬落了幕——2天下来，18宗地最终仅成交了5宗，流拍10宗，终止3宗。

本图为南阳8月26、27日两日土地出让情况

来自南阳市公共资源交易平台

堪称集中供地政策出台以来最大的滑铁卢。

22城火热的表象下，一场有史以来最大的土地流拍潮可能正在上演……

01

一场土拍盛宴的尴尬落幕

作为政策要求的22城以外第一个吃“集中供地”螃蟹的城市，南阳的这次集中供地关注度并不小。

然而雷声大雨点小，22城之外的集中供地初体验居然就这么冷不丁地落幕了，出乎了很多人的意料。

南阳招拍挂市场溢价率一向不低。尤其是去年，不少开发商甚至是疯狂下注南阳——很多地像不要钱一样以逾100%、200%的溢价率被拿下。

而这一次，南阳拿出的18宗地中足有12宗纯宅地，很多地的基本面也都不错。

这样的情况下，竞争即便不那么激烈，怎么就遇冷至此了？

究其缘由，主要可能三方面：

一是地的底价可能高于开发商的预期。

一个很明显的情况是：很多地块是有房企参拍的，但是最终没能达到设置的底价而流拍。

二是像去年那样动辄100-200%的高溢价，变相加大了开发商的忧虑情绪。

目前的地产行业，主要存在的三个周期：一是土地的周期，二是资金的周期，三是市场的周期。

前两者都要求你足够快，但是市场的周期未必能跟得上，三者之间的错位大概率会导致一个严重的后果：地价增长的风险在某个时间点上冷不丁就被释放出来了。

这也是很多房企不敢再押宝南阳的核心原因。

三是南阳楼市开始出现供求关系的失衡——供大大过于求，此前全款抢房的火热不再，一二手市场都冷得可以，过去高溢价拿地的后悔还来不及，原本有地的在急着去化，没地的看着不低的底价也不敢贸然出手。

就像那些经历过疯狂高价拿地的房企总避免不了走向暴雷之路一样，所有在风口上被那些疯狂的企业们吹起来的地方，也难以避免狠狠跌落的命运。

曾经火热过、站上过风口的南阳也需要重新修复市场预期了。

02

某地4年内流拍3次

不过南阳的是市场还是曾经起飞过的，但总有那么些地，怎么也飞不起来。

8月20日，也就是南阳集中供地开始前不久，在广东的最南端、同海南海口隔海相望之处，有3宗总出让面积约24万方、总起拍价在6.195亿元的大幅地块因无人缴纳保证金而宣告流拍。

2宗城镇住宅用地加上1宗商服用地，一块都无人问津，颇有些凄凄惨惨戚戚。

但对湛江市徐闻荔枝湾地块来说，可能也就是——流拍着，流拍着，就习惯了。

毕竟不是谁都能在4年内连续流拍3次，甚至一次都无人愿意报价的。

2018年4月29日，徐闻荔枝湾地块第一次挂牌出让时，和如今还大不相同。

虽然地还是那些地，但是在三年多前，这里仅划分为了两宗地出让，起拍总价合计在5.8118亿元，结果也显而易见：流拍了。

在足足沉寂了30个月后，地块在2020年10月再次挂牌，同样的面积下又重新做了规划，2年半的时间里，2宗地拆成了3宗，总地价却上浮了近31%。

2020年规划方案

少了近两个小目标都无人买账的地，即便调整了规划也毫不意外地再度流拍。

时隔9个月，地方政府又再次将地块搬出，同样是三宗地，只是又重新进行了划分和规划，同时做了个八折大促销，整体降了差不多1.5个亿，虽然规划的用地面积少了个500多平，但仅比三年多前第一次出让时贵了3832万元。

2021年规划方案

不过，最后的结果我们也已经看到了——依旧是一场单方面的狂欢，一次没有客户参与的大促销。

一次流拍可以说是意外，但是三次都流拍，甚至都没有房企参与进来，地的问题可能就比较大了。

地倒是净地，拿了就能开工做。

不过即便如此也改变不了这地不好拿的事实，很多人直言：

看了规划就没有了拿地欲望。

尤其地方政府的期望特别高，希望能较大程度地将这片荒地在短时间内大变面貌：

• 三宗地要求的最低投资总额就有16.5亿元；
• 要额外配建幼儿园；
• 要在拿地42个月内完成开业并引入国内外一线知名品牌（要求为中国500强公司旗下上市公司）做运营的酒店；
• 要负责周边大面积的公共道路及公园绿地的建设……

在第二次出让的时候地块的投资总额还在14.69亿元，这么一算，要求的投资额还多了1.81亿元。

看上去降了的地价全都在后期投资额中超额补上了。

并且说是说三宗地，但事实上基本就是要打包一起拿的。显然，拿下的房企压力会不小——投资较大、拿了也不会太省心、收益可能也不会太过理想。

这样的情况下，无人问津倒也并非稀罕事。

03

论时机的重要性

南阳和湛江的案例放在一起看，大概能还原出土地流拍背后的真相：

地太贵、规划太糟糕、市场太差……

除此之外，还有一个至关重要的因素——时机。

大家都知道，房企们拿地都是跟着窗口期走的，同理，地块出让能不能抓住房企拿地的窗口期也很关键。

尤其是三四线城市，若是没能抓住那些稍纵即逝的小窗口，在整个楼市又不那么好的情况下，几乎就是出一个凉一个。

就拿徐闻荔枝湾地块来说，虽然本身规划要背锅，但是偏偏每次都出的不那么赶巧。

比如第一次出让时的2018年，当时整个市场有多低迷大家也都知道，全年流拍了差不多1000宗地。

再比如第二次出让是在2020年10月，恰巧赶上了地块所在的湛江市土地市场最低谷的时候：

而据克而瑞数据统计，去年前三季度，湛江市以49%的流拍率位列全国第一，也就是说，湛江拿出来的地块有一半都流拍了。

2020年流拍率前十城市对比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

流拍率位列第三的海口就在这3块地一海之隔的对岸。得了，周边哪哪都不吃香，不就更没人爱了？

至于最新一次的出让，时候就更不对了。

地块是7月16日挂的牌，在那不久之后，40%的拿地红线也出炉了。

拿地端、融资端各方面的收紧让房企们自顾不暇，有闲钱的时候都不太会光顾，钱紧的时候这样的地就更难得到青睐了。

今年的土地市场可能是两极分化最严重的。热的地方抢地抢到完全没利润，冷的地方房企们连看都不看一眼。

据亿翰智库统计，今年6、7月，短短两个月内，二三四线城市流拍的地块已有494宗，每天都有差不多8宗地块流拍，其中有408宗在三四线。而据中指院数据显示，自6月以来（截至8月27日），全国流拍的涉宅用地就已高达612宗！

2018年全年才流拍了1000宗地出头，今年两个月就完成近一半的“指标”了……

另一个值得注意的信号是：

据中指院统计，近三个月，一二线城市流拍的地也有约100宗了。而22城首轮供地那么火热的情况下，也有6座城市有着不同程度的流拍。

当基本面不错的城市都面临着这样的境况时，也就说明市场是真的在下行了。

这么来看，南阳的那10宗地和徐闻荔枝湾地块流拍的不冤。

04

曾经的流拍地的魔幻走向

要说市场时机有多重要，徐闻荔枝湾地块用血泪经验让我们深切体会了一番。

而郑州的一块地却展现出了什么叫做“此一时，彼一时”。

同样是曾经的流拍地，同样是在今年再度推出，这块地却在今年上半年走向了完全相反的结局：

3月17日时，中海以34.2亿的熔断价击败保利、金茂、招商、华润、绿城等一众房企，成功摘得郑政东出【2019】12号（网）地，成交楼面价2.528万元/㎡。

而就在2019年11月22日，这块地曾以28.4亿元的底价惨遭流拍。

也就是说，不到一年半的时间里，同样一块地就面临了完全不一样的市场态度，直接从谷底飞至了云端，绝对的大反转。

有意思的是，当年这块地也并非没有参拍房企，相反，参与的房企还不少，有：中海、保利、金茂、绿城。

是不是有那么一点眼熟？没错，这几家房企都参与到了这一次的地块争夺中来。

这就值得琢磨了，同样这几家，同样一块地，怎么便宜了5.8亿没人要，贵了反倒抢破了头？

这就是时机的重要性了，就像南阳的地如果去年拿出来可能还是会高溢价，因为开发商当时还是普遍看好南阳市场的，但今年市场降温太明显了也就没人去赌预期了。

但郑州这块地在哪？在北龙湖！两次出让的时间也恰恰处在北龙湖起飞前和起飞后平稳向上的阶段，受到的待遇自然也就截然不同。

起飞前再便宜很多人拿了也慌，起飞后自然是拼了命的抢，即便贵了些市场也已经上去了。

尤其是经历过疫情后，北龙湖的市场已经有些脱离出郑州大市场的影响，郑州冷热不定，甚至在疫情期间也有房价下调的情况，但北龙湖市场却是一直蒸蒸日上，据有关数据统计，北龙湖今年全年的新房成交量或许会创历史新高。

只是这些房企必然是有些懊恼的：白白错失了5.8亿的利润！但是市场就是这样，不到最后一刻永远不会知道下一波是机遇还是挑战。

就跟上半年在杭州几乎是亏本拿地的那些房企们一样，也没能料到市场的大门哐哐哐地关上了好几扇。结果第二批集中供地开始偏偏又限了地价，让那些之前拼了命抢到地的房企彻底傻了眼。

结语：

土拍市场在很大程度上反应了市场的预期，过高的预期下就是非理性、无利润的疯狂拿地，过低的预期导致流拍。

如今，政策端在强制性让房企们回归理性，而流拍低预期的背后也体现出了房企们更谨慎的投资姿态。

虽然目前的土地市场依旧是冰火两重天，但是冷热交替下也会慢慢平衡市场预期。

那些火热的地方在慢慢开启土地摇号时代；而那些频繁遇冷的地，可能需要让地块先真正活起来，然后才能期望它能火起来。