北方十城楼市分析：这几个城市要重点关注！

先说一下，我今年3月份的付费文章，到现在还不断有人付费阅读，都4000多人了。

建议不要再付费了！不要再付费了！

因为很多城市的指导意义不强了。

过去半年，行情也发生了很大变化，有些城市的行情已经走完了，现在买就不合时宜了。

你们坚持看平常的文章就知道最新的变化了。我的文章要连着看，很多都有连贯性。

之前我不是分析过中部几所城市：

今天继续来简单分析一下北方的城市，分析的重点还是围绕热点城市展开。

北京、天津、西安、青岛、济南、沈阳、石家庄、唐山、大连、哈尔滨、长春。

和南方、中部城市不一样，这一轮楼市上涨，北方城市除了北京、西安之外，其他似乎集体哑火了。

石家庄、天津、青岛、济南等多城甚至挺进2020年房价跌幅榜前10。

这周有读者问我，为啥济南楼市半死不活。

其实是每一座城市有自己的楼市节奏，比如青岛济南，本来上一轮起步就慢，2018年才歇火，那这一轮启动同样比别人晚。

而且我还要告诉大家，正因为北方楼市整体还没有上涨，相比南方和中部城市，北方城市目前的性价比和安全系数更高，只是涨幅可能也不如南方。

青岛、济南

先说这两座双子星。

纵观整个山东来说，最有潜力的就是青岛和济南，一座是省会城市，一座是副省级城市、计划单列市，七普的人口流入也是山东之最。

在上一轮行情中，济南和青岛启动的节奏还挺相似的。

2015年探底，2016年开始回暖，房价上涨。

但济南是一直到2017年到达顶部，二手房均价已翻一番，上涨乏力，到2018年小阳春惯性微涨之后，济南房价进入回调周期，持续至今。

而青岛则一直上涨到2018年青岛上合峰会召开，那时的青岛二手房均价都翻了两番。

一直到年中青岛房价才进入回调周期，持续至今。

尽管去年，青岛各种小动作不断，但房价依旧无力回天，说到底还是回调得不够彻底。

但今年的情况呢？

7月份的成交量虽然同比下降 ，但今年楼市总体还算平稳。

关键是，青岛房价已经开始反弹了。

根据官方的数据显示，青岛新房连涨8个月，二手房也连涨了6个月。

具体分区域来看，市中心很明显已经筑底反弹，但郊区由于库存大，目前依旧没有逃出下跌的阴霾。

其实这一轮上涨都是从市中心开始启动，再逐渐蔓延开的，青岛也不例外。

目前青岛的利率在5.4%，不算高了，加上经过3年调整，青岛市场基本没有投资客，非常稳健，刚需们可以抓紧机会上车。

真是巧了，济南的情况也大同小异。

甚至比青岛还要好些，据克而瑞数据显示，通过近十年的网签数据来看，今年上半年网签量仅次于2016年上半年。

目前新房市场已经出现供应偏紧的情况，供应少，去化自然快。

现在济南新房也已经连涨了7个月，不少新房都在暗地里涨价。

相比新房，济南的二手市场还没有启动，但大家也不用担心。

如果新房货量紧缺，刚需也会转向买二手，尤其是东部，新盘少的可怜。

要是买不到称心的新房，刚需大可在这里淘一些优质二手房。

哈尔滨、长春

哈尔滨上一轮行情2017年微涨，2018才真正起步，那年我去哈尔滨调研，当时就判断哈尔滨房价很快将迎来大涨。

很多人不以为然，觉得哈尔滨人口流出，经济也差，房价很难大涨，我的依据其实很简单，就是政府半年都不供地，市场供给很快将断层，供不应求房价必然上涨。

果然后面房价连涨3年，热点片区房价也从8000涨到1.8万/平，一直到2020年结束。

去年12月哈尔滨就喊着受不了，通过鼓励房企降价，放宽公积金贷款政策等手段来救市。

但市场就是买涨不买跌的。

从成交量来看，今年上半年哈尔滨市场的新房成绩单只能说很一般，和去年相差不大，整体呈现供大于求的态势，目前的去化周期高达36个月。

7月份哈尔滨新房成交继续爆冷，共成交4015套，成交面积同比下降32%，环比下降7%。

8月份首周哈尔滨新房成交均价为8886元/㎡，甚至跌至万元以下，环比下降16%。

哈尔滨的土地供应总是喜欢大起大落，所以也容易引发房价大涨大跌，前两年供应太多了，所以目前市场回调也远远没到位。

和哈尔滨同样是难兄难弟的还有东北老乡：长春。

去年8月长春还因为房价、地价不稳被住建部约谈，9月份长春就出台了“长8条”：限地价+限房价+限贷。

没想到这一调控直接把长春楼市拍个半死。

目前的长春楼市现状：

备案价9折卖房、

买房送车位、首付分期5年60期！

更有腰斩，骨折卖房的故事轮番上演……

7月份长春新房成交56.5万m²，环比下降10%，同比下降37%；

成交均价10379元/m²，环比上升0%，同比下降2%。

从成交量来看，今年长春的新房成交量已经无法和去年相比。

而且也是处于供过于求的态势，目前新房库存去化周期高达19个月。

最近关于长春救市的传闻满天飞，具体文件目前官方还没有公布，我就不好贴出来。

但可以反映出，目前的长春楼市一片哀嚎。

要知道，长春是2017年才开始上涨的，一直涨到2020年，也算连涨了3年了吧。

当时长春的房价就像那个脱缰的小野马，蹭蹭地涨，从6600涨到10000出头，不少区域直接翻倍。

现在才开始回调就嚷痛，再忍忍吧……

沈阳、大连

也许是大家的关注点一直在南方，潜意识认为北方尤其东北城市的房价相对没那么能打，但其实沈阳房价也连涨了5年。

从2016年开始，沈阳楼市开始启动，2018年在某库系投资客包抄后，继续暴涨，一直到2020年被住建部请喝茶，还请了两次，沈阳才不得不发布调控新政。

新房限价、增值税二改五、二套首付提高……

一系列组合拳下来，沈阳楼市这才焉了。

最近万达盛京one降价维权事件闹得沸沸扬扬，直接把沈阳送上热搜。

说到底，房子卖不出去，开发商压力也大，急于降价走量回款。

就是因为新房降价太狠，沈阳房产局一纸通知，直接告诫各大开发商不许降价，维护市场价格稳定。

但即便出台“限跌令”也很难扭转目前的市场颓势。

沈阳上涨这么多年，现在才回调一年肯定是还不够的，而且目前沈阳新房库存不断攀升，下半年沈阳市场恐怕还会更难。

纵观整个东北，目前也就只有大连的房地产市场是能抬头见人了。

大连是在2017年上涨，2018年调控升级，2019年市场转头降温，也不能说凉，就一直比较稳定吧。

一直到今年，有来自一线城市的热度传导，也有高价地频频入市等各方面因素，大连房地产市场又火了一把。

就看最官方的数据吧，大连新房同比涨幅一直徘徊在4%，今年开始不断攀升。

而且上半年新房成交已经约等于去年的三分之二了。

7月份大连新房成交70.72万㎡，同比去年上涨14%；成交均价为16763元/㎡，同比去年上涨10%。

大连的新房价格涨的实在是有点急，8月份上旬新房成交价已经高达17086元/平。

几乎是1个月1000元的节奏。

终于在8月16日，大连出台“连8条”调控新政。

但我看了一下主要内容：限售+稳地价+增加供给。

几条政策还算温柔，对市场杀伤力不大。

相比起调控，金融端收紧「对购房者的资金和信贷审查趋严，银行机构利率提高等」更能让市场逐渐恢复健康理性。

但如果接下来大连楼市依旧无法降温，不排除会出台更严厉的调控政策。

石家庄、唐山

万万没想到，唐山这周因为「约谈房企」上热搜了！

谈话的内容主要是围绕如何救市，包括打压恶意降价等展开。

而过去唐山房价连续上涨了五年，一直从2016年涨到2020年9月调控为止，期间唐山房价一跃超过了石家庄，这明显不正常。

2020年9月份的读者留言

去年9月份我还报道过唐山暴涨的原因，（）也劝诫各位以观望为主。

果真不久调控就下来了，虽然调控力度不大，但市场涨多了本身就有回调风险，调控后唐山的市场行情明显变凉了。

根据唐山世联行数据，7月份唐山主城区成交面积7.18万㎡，环比下降7%，同比下降68%，成交均价14736元/㎡，环比下降4%，同比下降8%。

一连串的下降下降，唐山楼市再也没有往日的雄风。

但现在的凉凉也只是开始而已，谈抄底还为时尚早，至少还有两三年的调整期。

最后谈一下河北省会国际庄。

相比唐山才跌了几个月就大喊受不了，石家庄真的太坚强了。

除了今年二月份涨了，从去年到今年，石家庄房价一直都在跌跌跌跌……

不，石家庄是从2017年开始跌到了现在，房价从原来的高点1.9万跌到了现在的不足1.5万元。

甚至有一条街因为降价楼盘一个接一个，下跌幅度一个胜一个，还被可爱的石家庄人民亲切地称之为“降价一条街”

但从市场情况来看，石家庄楼市似乎已经走出阴霾了。

首先是新房成交量暴增。

以往石家庄新房成交都是一两千套，这两个月直接翻倍。

其次是供需面相对健康。

对比上述东北城市新房库存动辄十几二十个月，石家庄目前消化周期仅为8个月，已经属于偏紧了。

都说量在价先，接下来就要看8月的情况了，如果能够保持4000套以上，市场热度就会加速，新房价格也会慢慢回归正常。

石家庄的小伙伴，现在其实可以上车了。

西安前不久才发布了二手房指导价政策，我之前也分析过，大家可以翻看历史记录。

目前二手房开始降温，但还不明显，让子弹再飞一会先。

天津上周因为教育改革上了热搜，我当时也分析了：「」。

北京我周三就说了，今天不重复。

总结一下各大北方城市：

西安市场已经降温，短期不会再出台政策了，天津和北京现在还不算太热，所以不存在出台政策调控。

青岛、济南市场底已过，石家庄市场底也清晰可见，但是哈尔滨、长春、沈阳调整时间还不够长，市场还没见底，目前库存量高企，短期楼市很难反弹。

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