摘要：明股实债？（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
房地产不好赚钱了，精装房越来越多，里面坑不少。
前几天杠杆地产的朋友因为地段，看上美的置业与正荣联营的某楼盘。销售告诉她，之所以价格比周围贵，是因为他们精装标准是每平米2500元，朋友去样板间看了看，心存犹疑。
后面侧面了解，有其他第三方人士给出的回答是，实际标准大概在每平米800元左右（麻烦美的和正荣的朋友大度一点，不要找我麻烦）。让她心里一凉。
最近美的置业的中期业绩发布，内容很短只有30页，不过还是能了解一些情况，在朋友的“怂恿”下，今天就来看看。
01
先说成绩。
销售额及营收方面，美的置业不错。2021上半年，实现合同销售金额约826亿元，同比增长71%；
合约销售面积687万平米，同比增长57%；
合约销售均价12028元/平米，同比增长9.3%。
增速确实高，杠杆地产最近集中看了诸多房企中期业绩，超过30%的同比增速都不常见。
再来看看问题。
毛利率继续低位徘徊，甚至更低。2021上半年，美的置业毛利率20.68%，比2015年以后的所有年份都低，2015年之前的数据杆姐没找到不好说。
另外虽然营收和销售增速凶猛，但毛利增速相对弱。2021上半年美的置业毛利68.38亿元，2020年同期这一数据为55.24亿元，同比增速23.79%。
为何美的置业的营收增速和毛利增速差距这么大？杠杆地产发现，重点在销售成本。
报告披露，2021上半年，美的置业的销售成本为262.00亿元，比2020年同期的154.13亿元多了100多个亿，同比增长71.08%。
进一步我们看到，这多出来的100多个亿，主要在建设成本、土地成本、资本化利息开支上面。
2021上半年，美的置业的建设成本、土地成本、资本化利息开支为256.72亿元，比去年同期的150.05亿元多了100多个亿。
中报披露，2021上半年，美的置业的土储总建筑面积为318万平米。有意思的是，杆姐看到公开报道，2020上半年，美的置业新增土储面积为399万平米。那么这多出来的100多亿是？
给几个美的置业今年上半年拿地的例子杆友们感受下。6月21日，美的置业竞得佛山某地块，成交价11.46亿元，折合楼面价每平米16174.13元，溢价率34.82%；
4月8日，洛阳某地块，由美的置业的子公司竞得，楼面地价为每平米5709元，成交溢价率35.92%……这个溢价率，在如今的土地市场，也不低了。更早几年，美的拿地的溢价率更高，有兴趣的杆友可以搜索下。
不过好消息来了，第二批集中供地目前看，溢价不允许高。
然而，中报里提到的这一高增速，主要由于会计确认销售总面积较2020年同期上升48.1%至350.82万平方米，也是有点迷。
实际上，这并非美的置业的销售成本首次大涨。2020年的150.05亿元，也是同比增幅接近70%，2019年这一数字为88.68亿元。
02
债务方面，美的置业截至2021年6月30日，总借款为571.21亿元。银行及其他借款、公司债券分别为449.17亿元、122.05亿元。
净负债率下降明显，为58.2%，比2020年末的79.2%降了20多个百分点。借款成本有所降低，总的加权平均实际利率为4.92%，新增借款加权平均实际利率为4.74%，这两年房企融资成本总体是在走低的。
担保有所增加。
截至6月底，美的置业就若干合营企业及联营公司的借款作出的担保133.48亿元，2020年底这一数据为119.17亿元，增幅大概12%。
以三道红线为标准，美的置业踩中了一条红线，目前是“黄色”，越线的是扣除预收款后的资产负债率，超过了70%，为74.7%。
仔细看其资产负债表，杠杆地产发现了一些疑惑之处。
比如合约负债，也就是预收账款，反映的是房企房子卖出去、收到钱，但还没交付给购房者的那部分。
上图可以看到，2021年上半年，美的置业的合约负债为1095.98亿元，2020年底，这一数据为1040.38亿元，增长5.34%。
2021上半年，美的置业销售额同比增长是71%，但今年这半年里合约负债涨得这么少，是期间交付楼盘数量多还是什么情况呢？
另一个疑惑之处就是美的置业的少数股东权益。
中报披露，2021上半年，美的置业的应占利润里，少数股东权益为8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68%，占了总利润的28.21%。
权益占比方面，美的置业的少数股东权益为204.23亿元，占了权益总额430.73亿元的47.41%。这不是个好现象。
03
最后还有一个问题。杠杆地产注意到，在流动资产里，美的置业的已竣工待售物业增幅较大，为170.82亿元，2020年底还是127.81亿元，半年增加了40多亿，增幅33.65%，去化压力有一些。
目前大的环境是，房企的日子越来越不好过了，谁也无法置身事外。不知杆友们是否也有此感觉，这几年，诸多2、3年交付的期房，卖着卖着就变成了准现房、现房，其中不乏一些龙头房企的楼盘。
市场上越来越多的精装产品，号称多少标准的装修，实际上缩水严重，维权的也不在少数。
房地产越来越像制造业，确实如此。好的一面是大多数地方将迎来买方市场，可以精挑细选。另一方面坑越来越深，那些债务压顶的房企，得想办法活下去啊。
不过随着调整慢慢深入、持续，杠杆地产还是相信，房地产市场将进入一个良性循环。希望大家都能好好活下去。
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