日照房产律师：关于棚户区改造项目

案例律师：梅传高，山东瀛百汭律师事务所主任

【案情简介】

棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房，改善城镇居民的居住条件而推出的一项民心工程。山东省临朐县某厂家属院，因使用年限过久，平房密度大，房屋质量差，人均建筑面积小，基础设施配套不齐全，治安和消防隐患大，环境卫生脏、乱、差，政府决定对其进行拆迁重建。本所建工团队全程跟踪提供法律服务，现新建楼房工程正有条不紊地进行施工。

【争议焦点】

该项目如何选址、规划、立项、评估？拆迁还建过程中，被拆迁人享有哪些基本权利？如何实现阳光拆迁，合理补偿？如何在个人利益与整体利益之间寻求平衡点？如何选择实力建设单位，以保证回迁房屋工程质量？

【律师代理思路】

在整个项目的拆迁还建过程中，面对各种公权力，保障被征收人（被拆迁人）的合法权利尤其是参与权显得尤为重要，这也是决定改造工作能否顺利进行的关键因素，我们在本次拆迁还建过程中确保被拆迁百姓依法应该享有的以下权利：

一是保证他们获得公平补偿的权利。所谓“居者有其屋”，棚户区改造是为了公共利益的需要征收房屋，应当让被拆迁百姓得到公平合理的补偿。在不能因为拆迁而降低他们原有居住条件的同时，也尽量避免因为拆迁而造成的其他损失。我们在陪同入户调查时已充分了解本区域被征收百姓的诉求，对于合法合理的请求，我们要尽可能协调各部门予以满足。

二是补偿安置方案制定的参与权。房屋征收补偿安置方案是由房屋征收部门拟定的，对被征收房屋进行补偿的方案。补偿安置方案在制定出来之后，需要进行科学的论证，广泛征求公众意见。我所派驻律师已经对该方案进行了充分的研究讨论，本着充分保障被征收人合法权益的原则，下一步在听取被征收人意见时，应把握法律和政策的原则性和灵活性，多数被征收人对该方案存在异议的，我们会报县级人民政府组织召开听证会，及时修改补偿方案，保障被拆迁百姓平等参与，发挥自主权。

三是评估机构的选定权。评估是国有土地上的房屋征收必经的步骤和程序。进入评估阶段，一般是由房屋征收部门与被拆迁人通过协商的方式选择一个有相应资质的房地产评估机构来评估。如果协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，房屋征收部门要保障被征收人对评估机构的选择权，根据对本区域居民的摸底调查情况看，通过投票选定的可能性较大。

四是对补偿方式的选择权。实务当中，被征收房屋所有人可以选择房屋的补偿的方式，分为两种：一种是产权调换，安置房在同等地段的话，同等面积置换，如果不能原地安置，优先考虑就近安置，同时要考虑到不同地段房屋的价值，应补足、结清被征收房屋与用于产权调换房屋价值的差价；另一种是货币补偿，必须按照被征收房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。货币安置和产权置换是法律赋予被征收人对补偿方式的选择权，应当充分保障被征收百姓这项权利。考虑到本项目的地理位置优越，涉及的被征收人绝大多数都有选择安置房置换的意向。

五是现有土地依法补偿权。对房屋的征收是为了获取房屋的承载体-----土地，被征收人的房屋往往要小于自己的土地面积，房屋等合法建筑要得到公平的补偿，超出房屋面积的院落、以及在土地使用证范围内的空地也应该得到合理的补偿。在这个过程中，我们要切实保障被征收百姓的合法利益。

六是对违法行为的监督权。棚户区改造过程蕴含巨大的经济利益，征收中的违法行为也屡见不鲜，而被征收房屋的产权人则是这些违法行为的强有力的监督主体。我们应向被征收百姓示明他们拥有的这项权利，遇到违法征收时，可以向政府、房屋征收部门和纪检监察部门举报。非法采取暴力、威胁的手段进行逼签或者是违法断水、断电、断气，造成生活交通不便的，向公安机关报警的同时，向相关部门申请立案查处，如果造成了人身伤害的，可以追究征收人的刑事责任。

七是对行政行为不服的司法救济权。棚户区改造项目征收过程中，涉及的行政行为比较多，比如：征收决定、征收补偿方案、四乡规划的认定、征收补偿决定以及征收过程中行政机关的诸多行政行为。根据相关法律的规定，对这些行政行为不服，相对人可以依法申请行政复议和提起行政诉讼。

【案件结果概述】

本案棚户区改造项目经过各方一年多的共同努力，顺利完成了阳光拆迁，和平拆迁工作。目前，二百多户拆迁安置百姓选房工作已如期完成，新建楼房工程正如火如荼进行，一栋栋高楼拔地而起，广大回迁居民入住新家指日可待。

【相关法律规定解读】

棚户区改造基本程序依据土地性质不同，区分为国有土地上的棚户区改造程序和集体土地上的棚户区改造程序。国有土地上的棚户区改造程序依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序实施征收行为；对棚户区所属地块为集体土地的应依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及国土资源部的《征用土地公告办法》所规定的程序实施。我们本次服务的棚改土地性质为国有土地。

首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要；符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。其次，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布，并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案，组织听证等。再次，进行社会稳定风险评估后由县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序，当然也是法定程序。最后，将征收决定在征收范围内进行公告。与被征收人协商选定评估机构等。

【案例评析】

棚户区不是一个法律用语，棚户区改造也没有制定专门的法律法规，主要依据的是国务院及国务院各部门的一些政策及行政法规进行，

在整个过程中，律师的主要任务是监督各部门依法依规办事，帮助协调拆迁还建过程中遇到的问题，一方面保障拆迁还建老百姓的各项合法权益，另一方面保障政府工作的顺利开展，从而达到个人利益与整体利益的统筹兼顾，最终实现法治效果与社会效果的高度统一。

1、在政策和法律允许的范围内，给予被拆迁人最大限度的政策优惠，阳光操作，以安抚被拆居民的念旧和抵触情绪。棚户区改造的目的是为了改善居民居住条件和提高公共服务功能，享受城市品质生活。因此，在房屋拆迁中要尽最大力度去妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、棚户区改造的各个环节依法依规公开透明操作，确保被征收人（被拆迁人）充分的参与权、监督权。

3、对于棚户区改造中遇到的突发性事件以及复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策。以人为本，以事实为依据，以法律为框架，以人性化为灵魂，对于被拆迁人给予各方面的照顾。

4、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择实力强、资质硬的单位参与建设，建设过程中，成立工程质量安全监督管理委员会，对工程质量进行监督，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

【结语和建议】

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善广大居民住房条件而推出的一项伟大民心工程。可是由于一些地方政府在实施过程中没有严格地按照法律规定操作，或多或少地存在滥用公权力，未给被拆迁人以合理补偿等问题，使得国家出台这项政策的效果大打折扣。在此背景下，律师的参与显得尤为必要，对于被拆迁居民的房屋是否属于棚户区改造范围，以及棚户区改造流程是否合法，被征收人在房屋征收过程中的合法权利、优惠照顾是否能够得到落实等一系列问题只能通过法治的途径来解决。

律师服务的核心是既保证被拆迁的老百姓合法权益又能保证政府职能的实现。在这个过程中，既需要被拆迁百姓的法律意识不断增强，真正做到知法、懂法、守法，当合法权益受到侵害时能拿起法律的武器依法维护自身的合法权益；也需要政府在棚户区改造的过程中，无论是制定公共政策还是实施政策都要以统筹兼顾和可持续发展的眼光，以人民利益和意愿为出发点，做到民心所向、民心所取；棚户区改造完工后，要完善棚户区改造后的公共服务功能，增加周边各项公共服务设施，改善回迁居民城市生活品质，提高回迁居民城市居住质量。这样就会不断增强被拆迁百姓对政府的信赖，也就避免或减少拆迁还建过程中来自被拆迁人的各种阻力，逐步实现良性循环，将这项惠民工程真正落到实处，取之于民，惠及于民。