天河那些黄金地段城中村、老小区，还要当多久“超级小补丁”？

8月18日，广州市住房和城乡建设局发布关于印发《广州市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》）的通知。《规划》提出，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务，并对广州各区的住房发展提出指引。

作为广州市经济第一区的天河区，寸土寸金，土地稀缺，却存在着大量的老旧城中村，因此，旧村改造成为天河重要的供地来源。事实上，位于天河中心区域的多个旧村、老小区改造，也一直是大众的焦点。

岑村：意愿表决书已经通过

岑村位于广州市天河区东北部，东接沐陂、凌塘村，西南与五山街交界，西临长虹苗圃，北至火炉山。明代建村，村名叫"今村"，今为圣，只有皇帝才能称“今”，故后在"今"字上顶加“山”字，故改为岑村。

现如今，岑村坐拥有四通八达的交通网络，作为“广州南北大动脉”科韵路的北端起点，可直通黄埔大道、中山大道等主干道，连通多条高速公路。

而且，临近华工、华农等著名高校，人文教育环境良好。

（图片来源：乐居买房）

谈及岑村的旧改历程，可以追溯到十年前。早在2011年天河区两会公布的“三旧改造”工作计划中，就有所提及岑村改造事宜。但直到如今，岑村旧改始终没有什么实质性进展。再加上岑村机场的存在，限高问题成为致命性因素，导致岑村乃至周边一定范围内都无法建筑高楼，众多开发商只能苦苦垂涎着这块肥肉，却不敢下手。

直到这两年，相关工作才得以推进。2020年9-11月，岑村开展了基础数据调查。今年4月，基础数据调查成果公示，意味着改造工作正式迈步。并于5月份，岑村改造意愿表决工作已结束。据了解，意愿表决书已经通过，只是目前暂未公布。

6月，天河区人民政府印发了“十四五”规划，文件中明确提到，推进岑村机场功能调整，解决限高问题。

据悉，目前，岑村正全力推进数据摸查，下一步将按照村民意愿，积极申报，启动全面改造的相关工作。

众所周知，限高问题是制约岑村改造的关键因素，若能解决，岑村旧改应能迎来曙光。

马场地块：正式启动招标项目

天河马场地块，北起黄埔大道，南至马场北路，西起马场西路，东至潭村路，面积大概达到38公顷，是珠江新城为数不多的空置用地。

上世纪九十年代，广州赛马场曾火热到一发不可收拾，当时社会影响力极大。但因其带有博彩性质，最终被政府多次发文，叫停广州赛马会举办的博彩性赛马。因此，赛马场便因此跌落“神坛”，一蹶不振。

（图片来源：在湾区）

如今，在广州“老城市、新活力”的发展倡议下，38公顷的马场地块必将被盘活，二次焕发新生机，重新进入时代的大舞台。

这两年来，行业中就有关于企业接触马场地块的消息，包括前段时间传出的越秀集团即将成立马场项目筹备工作组的声音。

2021年8月19日，根据《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，马场招标项目正式落地。

由招标文件的详细内容得知，马场地块将以北京SKP等国际著名CBD为参考标准，盘活区域经济，引领地区再发展，实现其地域价值。

现在，马场地块已正式启动招标项目，越秀集团会是其理想人选吗？能否取得最终改造资呢？外界均满怀好奇。

员村：越秀珠光展开角逐

员村，人杰地灵的宝地，南临珠江，北邻天河区政府和天河公园，西邻广州跑马场和华南快速干线，东接天河高新技术开发区和广东省奥林匹克运动场；左是珠江新城，右是广州国际金融城，与琶洲隔江相望。位置如此得天独厚的员村，其旧改问题一直备受人们的关注及重视。

（图片来源：拆神）

早在2002年，员村地块就已取得建设用地选址意见书。但因赔偿问题、改造方向规划等原因，耽搁了许久。直到2019年初，股东改造意愿表决大会召开，有投票人表示，当时同意票达到八成，因此员村旧改项目才算是得以正式启动。

2020年8月，员村街开展城市基础数据摸查工作，到同年12月31日发布了这次数据成果公示。

在今年3月份，有消息传出珠光集团已计划在员村搭建改造咨询中心。而就在6月底，珠光正式启用了员村项目办公室。

作为广州本土旧改实力企业，珠光参与了珠江新城潭村的旧改项目，打破了广州城中村成功改造的历史速度，仅用5年时间即竣工。而且，珠光还是海珠沥滘村、黄埔火村等城中村改造项目的合作企业。因此珠光的介入，让员村旧改充满了话题性以及讨论度。

据了解，越秀地产也已经悄悄进村，将与珠光展开有关员村旧改项目的竞争。作为一家拥有国企背景的房企，越秀地产在融资上或许更具优势。

在2019年，越秀地产初次涉足广州旧改，当时拿下了“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改资格。目前，通过公开招商平台，越秀地产已经取得了广州两个旧村改造项目的合作资格，除了提及的里仁洞村，另一个则是南沙的东流村。

据村民透露，未来员村旧改要通过招商平台公开招标，因此员村方面要求珠光暂时先拆除改造咨询中心的招牌。

现在看来，员村旧改项目将花落谁家，谁又能成为其合作企业呢？

六运小区：只能是“不过分拖后腿”的“超级小补丁”?

说起六运小区，我们都得感叹于它优越的地理位置，位于广州人流的中心，地铁1、3号线交接于此，它北接天河北CBD，南临珠江新城。步行10分钟内，可以抵达天河城、天环、正佳、太古汇等数个超级商业中心，有着永远也逛不完的街，堪称购物王国。

“六运小区”，顾名思义，与运动会有关联，它是广州为承办第六届全国运动会而建的，刻着历史意义的时代标签。

有人说，六运小区是全广州位置最好的小区，或是广州老旧小区的天花板，皆不为过。看一下它地理辐射图更能显而易见，如下图：

（图片来源：镁地产）

在2020年9月，广州市人民政府办公室印发了《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，其中提及到六运小区，把它列入了“五年计划”当中。

在2021年8月10日，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

核心思想就是强调转变城市开发建设方式，避免过度房地产化，禁止出现随意拆除老建筑、变相抬高房价、提高生活成本等现象，坚持“留改拆”并举。

对于那些闻风去扫六运小区房子坐等拆迁的人，这无疑是一锤重击。

其实，好多年前，六运小区的拆迁项目就传开了，但一直没有什么大动静。主要原因是它地理位置太特殊了，就处于中轴线的中间部分，如果要改造的话，会牵动的事项太多。

据知情人士分析，即使六运小区真的进行改造，动工范围可能也只是局限于中轴线附近的部分楼房，不可能拆迁全部地区。也就是局部拆一点，然后整体进行绿化、公共设施和建筑风貌等微调，成为广州中轴线上，“不过分拖后腿的超级小补丁”。

也有市民透露，所谓的六运小区旧改，至少在未来10年，都不可能启动全面拆迁改造，更别说完成了。

石牌村：基础数据调查启动

石牌村，东临暨南大学，北靠岗顶，南望黄埔大道，隔着一条60米宽的黄埔大道与珠江新城相望，是广州面积最大历史最长的城中村。作为承载了巨大的车流量的主干道，一边是繁华的 CBD，一边是密集而老旧的城中村，被包围在寸土寸金的天河区里面。

石牌村，曾是与猎德村、杨箕村同属于广州首批计划全面改造的城中村项目之一，但是经过评估，石牌村如果全面改造，会超出片区的的交通承载力，因此石牌村旧改项目不得不先暂停。

5月6日，天河区政府网发布了“石牌街道城中村基础数据调查工作政府采购项目征选招标代理中标公示”。

据了解，之前在一份送审的广州城市更新政策文件中，提及到石牌联社纳入广州十年城中村改造计划，但目前未启动与全面改造相关的前期工作。

但无论如何，基础数据调查启动，意味着石牌村旧改终于重新提上日程了。

总结

除了文中提到的那些地段外，还有临近天河体育中心的天河村，已经完成基础数据调查，片区策划方案和详细规划方案也在进一步深化，据说“方圆”在六月的疫情防控工作中，出现在村里，驰援核酸检验工作；紧挨着金融城的车陂村，出现在了东圃合生创展华南城市更新展厅的“旧改版图”中；棠下村（金融城北区）发布了基础数据结果公示……

岑村、员村这些纳入三年规划的城中村改造，其旧改氛围浓厚一些，改造动作或许明显一些；但其他规划为五年、十年时间段的片区，因其超长落地周期，不仅进度成疑，而且还可能节外生枝，毕竟吹了那么多年，至今也没有多少“胎动”迹象。

总而言之，若不能很好地化解城市更新中存在的实质难题，天河要达到城市改造目标，实现片区再盘活，必定困难重重。

天河旧改，能否摁下“快进键”，我们共同拭目以待吧！

（文章部分内容来自：乐居买房、搜狐焦点广州站、拆神、在湾区）